杨现领谈全流通视角下的中国房地产发展风向

　　金融界网站讯 日前，贝壳研究院举办了2018年的贝壳思享会，正式发布《2018年全国房地产市场年度报告》，并力邀行业权威专家共同探讨、研判房地产市场发展趋势。期间，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领提出了“当前中国房地产市场已经进入了‘全流通时代’”的判断，并就房地产市场全流通概念的内涵做了深度剖析。

　　全流通时代下 市场的作用与惯性更强

　　据杨现领分析，所谓房地产市场全流通，其核心要义是新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。“今天市场的确存在一些结构性的问题，对于房地产市场的观察，应该放在全流通的视角下，那么很多费解的现象都能讲得通了。”杨现领指出，“全流通时代”框架将是理解新变局下中国的房地产市场的一套全新理论。

　　与过往理解房地产市场变化动因的传统理论相比，全流通理论的先进性在于，强调了不同市场的内在逻辑差异，并关注了其相互间的影响，改变了以往将租赁市场与买卖市场割裂的研究思维定式。

　　值得一提的是，在“全流通时代”概念下，杨现领也提出了影响微观市场运行机制的“交易乘数”效应。何为交易乘数？即当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。具体来看，主要是描述了首次购房者购买二手房→二手房业主换房→继续产生新的购买需求……由此产生一次连锁交易。

来源：贝壳研究院

　　从这张图上不难看出，初始交易进入二手房的比例越高、连锁交易的次数越高，乘数效应越大。事实上，“交易乘数”效应在中国房地产市场显然更为明显。杨现领表示，我国住房交易市场和房屋资产配置是相当活跃的，这主要是与国内房地产市场、资本市场的成熟程度有关。在当前国内金融资产波动较大、收益不稳定的现状下，房产作为资产配置的比例很高，整个交易连锁中，漏损率较低，也因此影响更为显著。

　　“什么是‘全流通时代’？”杨现领说，“它是一个具有内在作用机制的市场，政策调控会起作用，但是市场的作用和惯性更强，所有的政府力量之所以看到能起作用，实际上都是在市场的基础上把市场供需换房需求、首次置业需求进行了放大或缩小，永远是底层市场机制在发挥作用。”

　　北、上、深，同为一线 各不相同

　　制图：金融界 数据来源：巨灵财经

　　从以上三张图可以看出，同样是作为国内一线城市和最热房地产市场，北京、上海、深圳在商品房价格变化、成交量变化、二手房成交量变化的趋势、幅度、节奏等方面，在同一时期显示出了完全不同的表现。其中，深圳与其他两座城市的差异尤其明显。

　　事实上，这三座城市房地产市场体现出的差异性，恰恰是全流通理论中“交易乘数”的典型注释。“在全流通时代框架里，它们就不是一样的城。每个城市的房地产作用机制、政策传导机制完全不同。”杨现领说。

　数据来源：贝壳研究院

　　他进一步分析表示，北京和上海，二手房交易占比超过70%，换房比例超过60%，大部分业主卖房之后会选择买房，两个城市的交易乘数通常大于2。即一个新进入市场的买房者会带动产生超过2次连环交易，从而导致交易量的快速且集中增加。相比之下，深圳换房比例较低，首次置业比例相对较高，所以乘数效应相对较较低。从这个角度看，北京和上海的房价上涨主要由于换房需求的快速释放，而深圳的房价上涨则主要取决于首次置业人群杠杆的上升，这也导致深圳房地产市场对信贷条件更加敏感。

　　“明年政府主导的租赁一定会补位”

　　在介绍全流通理论对于市场的指导意义时，杨现领着重提到了一点：从全流通的角度分析，租赁、新房、二手房之间结构的不同，往往导致市场表现的差异，因此，租赁市场的发育程度对房价有着非常重要的影响。

　　“一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择，买房的迫切度低，需求释放节奏缓慢，房价上涨的压力相对就会更小。”杨现领表示，尽管超过80%的城市户籍家庭已经拥有自己的住宅，但仍有20%的户籍群体需要租房，同时另外2亿多外来非户籍人口徘徊在租房与非正规住房之间。

　　在谈到国内租赁市场的发展时，杨现领坦诚的表示，此前他对租赁市场化程度、发展速度，以及租金上涨水平等的预测，现在来看似乎有些过于乐观了。“今年国内租赁行业中的并购，是发生在大品牌之间的。这是一个值得警醒的信号，说明市场的长租公寓发展有所倒退。”

　　“所以我认为，明年租赁市场会承受很大的压力。第一有效供给在减少，第二年轻人的收入压力在变大，流动人口受到的压力也很大，实际上经济下行对他们的压力更大。”对于行业趋势，杨现领有着清晰的判断，他也因此表示“明年政府主导的租赁一定会补位，如果不补位，一定会存在问题。”

　　就在杨现领向媒体说出这番话后的第二天，北京市政府发布2019年34件重要民生实事的初选项目，其中赫然列出了在2019年“通过新建、收购、改建等方式，建设筹集各类租赁型住房5万套（间）”。

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