深圳写字楼退租背后：经济产业转型升级

　　“过往很多资产运营商、包租客在承租方面比较激进，只要写字楼物业一放出来，经常都会被‘二房东’拿下，导致写字楼市场上的成交比较活跃，而且他们在做完升级改造之后，基本都会提升租金，促使租金也呈现虚高态势。”近日，中原地产代理（深圳）有限公司写字楼部董事总经理范进佳告诉经济观察报，上述情况正在发生变化，目前整个深圳写字楼市场的形势不太乐观，自2018年5月开始，“一批P2P企业爆雷、部分债券违约，深圳写字楼物业空置增加”。

　　范进佳观察到，作为金融企业聚集的核心办公区，因办公及商业配套相对成熟，深圳福田中心区的空置率此前一直维持在8%左右，但从2018年下半年开始，该区域的空置率突然大幅提高，现在达到12%-13%，基本上区域内的每栋楼都有一些空置单位。

　　相应的，过往大包租公司旺盛的深圳甲级写字楼市场，退租迹象开始冒头。“特别是2018年10月以后，资产运营商与包租‘二房东’，由于承租面积较大，退租的影响也更大。”范进佳表示。

　　大面积退租

　　位于福田中心区的平安金融中心，曾以约600米的天际线刷新深圳第一高楼的纪录。近期，这座写字楼新地标一次性被退租10层楼，退租面积共计3万平方米，这也是今年深圳最典型的写字楼退租案例。

　　事实上，遭遇退租的不止平安金融中心。2018年第四季度以来，诸多金融公司、包租“二房东”大面积撤退，深圳写字楼市场的退租迹象正在显现。

　　12月27日，第一太平戴维斯发布深圳房地产市场2018年回顾及2019年展望报告，并透露了上述信息。

　　“平安金融中心退租的这10层，此前由包租公司作为二房东拿下，这种包租公司通常都是一些资产管理公司，需要依靠出租率维持运营。然而，因整体经济情况影响，10层楼的出租率下降，导致该大包租公司资金链紧张，只能选择退租。”第一太平戴维斯相关负责人告诉经观地产。

　　按照该负责人提供的数据，平安金融中心对外的租金大概400-450元/平方米/月，上述包租公司的租金成本达到350元/平方米/月。目前，整个平安金融中心的出租率维持在90%以上，但退租之前，上述被包租的10层楼出租率下降到50%以下。

　　“一般包租公司或联合办公运营商，只有出租率达到70%以上才能盈利。”该负责人说。退租现象的加剧叠加新增供应的入市，促使第四季度深圳甲级写字楼市场出现供过于求的趋势。

　　不过，从空置率指标来看，2018年，深圳甲级写字楼平均空置率同比下跌2.5%至10.3%。这主要基于今年深圳甲级写字楼物业市场租赁需求表现旺盛。

　　上述报告称，金融、高新技术、生物医药、传媒和电信行业及专业服务业是深圳写字楼的主要承租力。至2018年底，深圳甲级写字楼物业市场的净吸纳量为52.97万平方米，同比增长8%。同期，深圳新增的7座新写字楼项目总建面达62万平方米。

　　这些新增供应将深圳甲级写字楼总存量推高至约845万平方米。按照第一太平戴维斯的预计，2019年，深圳还将有7栋甲级写字楼入市，带来约57.77万平方米的新增供应。届时，租户将有更多选择并有效提高议价空间，从而导致2019年租金或将出现下跌。未来五年内，由于新项目集中入市，深圳甲级写字楼市场的空置率也将有所上升。

　　值得关注的是，从2017年开始，联合办公成为深圳写字楼领域的“黑马”，今年以来，为满足科技和创新行业中小企业不断增长的租赁需求，联合办公继续表现出强劲的扩张态势，以扩大其在深圳写字楼市场的份额。

　　在第一太平戴维斯提供的一张2018年度主要租赁成交甄选表中，联合办公运营商正成为重要租户之一。比如，Wework在TCL大厦、华润置地大厦T2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁约2.25万平方米；Funwork在东海国际、京基100分别租赁约4000、3000平方米。

　　上述相关负责人向经济观察网表示，随着联合办公行业的洗牌加剧，联合办公运营商在扩张中也会越来越谨慎，因此其对深圳写字楼存量的消化和影响不会像这两年一样强烈。

　　“以上海为例，过去两三年间联合办公运营商都在积极扩张，但下半年整个联合办公行业的扩张已经出现放缓趋势，这种情况也许会传染到深圳乃至粤港澳大湾区的写字楼市场。”第一太平戴维斯董事、华南区市场研究部主管谢靖宇称，对联合办公运营商吸纳写字楼存量持比较保守看法。

　　甲级写字楼退租趋显

　　戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告指出，市场需求回落，扩租及新租需求较为谨慎，部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。

　　典型案例当属深圳第一高楼平安金融中心，2018年6月一次性退租10层楼，退租面积共计3万平方米。平安不动产回复经济观察报称，上述10层楼的租户原本想将其总部、主要业务迁入深圳，后因自身发展原因未能实现，并导致欠租违约，平安不动产主动将其清退。

　　按照平安不动产的说法，目前市场对这10层楼反响积极，已经有意向客户主动洽谈，平安不动产正在沟通、选择中。另外，楼内原有客户因业务发展需要已扩租了很大一部分，实际投入市场选择的面积不足一半，且这部分投入面积相对于平安金融中心118层的体量而言，并无冲击。

　　陈旭（化名）在深圳一家投资公司负责写字楼物业租售、运营板块，他向经济观察报透露，平安金融中心的这10层楼，背后是一个包租“二房东”，当初租下物业的时候就没有进行长远规划。因资金链出现问题，中途曾试图转手给其他运营商。“他们找过我们公司，但我们对这种物业评估很谨慎，再三考量后，没有接手。”

　　陈旭说，平安金融中心这个标的，无论从硬件还是软件看，运营条件都很优越。但整个项目除去平安自用的楼层外，对外出租的供应量还是比较大。这种租金在300元/平方米以上的写字楼物业，一旦供应量较大，出租的难度也相应提高。

　　陈旭所在的投资公司，主营业务囊括房地产开发、资产定向投资、资产运营、资产并购重组几部分。在写字楼领域，目前他们已经包租并运营了广州、深圳等共计15万平方米的物业，属于传统意义上的包租运营商。“我们公司承租的物业面积都比较大，一次大概超过1.5万平方米，也就是6-8层楼。”他称。

　　陈旭介绍，在选择承租标的上，包租运营商考虑的第一点一定是地段，写字楼本身的地域性特征比较明显，选址必须限定在大商圈里，否则租户群体范围太窄。比如选址科技园，进驻的租客就多是科技企业；选择CBD，更多的租客是金融企业。

　　此外，对写字楼物业进行评估也是重要一环。一般来讲，写字楼标的硬件不能有太多瑕疵，以免增加过多改造成本；软件方面的物业管理水平也必须较强，这样一来租金大概能比周边同类溢价10%-20%。

　　陈旭的公司很少选择分散性租客较多的标的。一栋写字楼一旦散客过多，租金体系就不好把控。“一般我们会选择跟开发商或大业主合作，对外招租的客群结构也会跟他们错开，否则就变成抢客竞争关系。”

　　利润稀薄的包租客

　　广州、深圳两地的写字楼市场里，诸如陈旭公司这样的大包租客并不在少数。

　　“过往如果写字楼所在的区域是非核心区，本身比较难招租。这样的大包租客一次性承租并自行运营，开发商是欢迎的。”戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端举例说，深圳后海总部基地，之前处于培育期时，一些拿下总部基地但不擅长运营的开发商，会选择一次性放租给包租客。

　　然而，这种逐渐昌盛起来的写字楼“二房东”生意，自2018年下半年开始，陆续有企业退场。

　　“我们公司在2018年下半年也做出一些调整动作，比如短期内调整租赁条件，并下降租金水平，尽最大努力提高出租率。”陈旭告诉经济观察报，除去装修投入、运营投入以及其他投入，大包租公司赚取的利润很薄。

　　事实上，与近两年风生水起的联合办公行业相似，写字楼大包租客的这门生意，也是通过切割空间、装修改造之后，再与其他服务打包出租，赚取差价。

　　两三年前承租下的写字楼物业，租金成本相对较低。但2017、2018两年拿房的成本偏高，与市场价相比大概低10%。陈旭表示，这是批发价和零售价的差别，比如一栋写字楼对外招租租金是220-230元/平方米，但给到包租公司的价格大概是180元/平方米。

　　租金成本逐渐上涨的同时，以往这种写字楼包租模式，装修成本并不大。但陈旭说，从2018年开始，租客对写字楼物业的更加挑剔，他们公司的装修投入与联合办公的差距也正在拉近。现在，他们公司包租的写字楼物业，装修成本达1000元/平方米，运营成本（包括人工成本、对外渠道费用、平时维护支出）大概占据整体投入的5%-8%，其中，推销成本是最重要的一环，渠道代理费至少是一个月租金。

　　包租物业与联合办公的不同之处在于，联合办公的切割面积偏小，往往切割成工位，以工位计算租金；而包租的切割面积会更大一些，最小面积也在100平方米左右，最大600-700平方米左右。在对外租金通常以面积计算，根据市场波动程度调整定价。

　　范进佳观察，一般包租物业的对外租金会比原写字楼直接招租租金高10%-20%。不过，陈旭指出，如果写字楼市场不好，运营商会调低预期值，以拉高出租率。

　　“装修成本和运营成本分摊之后，大概4-5年才能回本。”陈旭和团队在实操过程中制定了一套收益率的测算标准，从租下物业开始就根据经验、出租率和整体成本进行核算，他说，包租生意的收益率跟联合办公差不多，前五年大概可以达到10%-15%。“不过，我们的出租率其实比联合办公更高，平均80%-90%是没有问题的。”根据陈旭的经验，通常出租率要达到70%以上才有盈利的可能性。

　　租金差是包租生意盈利的一部分，另一部分则来自于业主给出的免租期。免租期按照标的体量大小来确定，如果体量够大，免租期可以达到半年，较小也有3-4个月的免租期。一旦能尽快出租，较长的免租期也是盈利的重要来源。

　　判断包租生意是否成功还有一个标志，就是营业后现金流的回正周期。陈旭说，以承租时与开发商谈定的免租期和各项商务条件为准，通常这种包租的现金流回正需要8-10个月。

　　“二房东”退场

　　“写字楼包租基本过了暴利时代，已经变成一门长线慢运营的生意。”陈旭判断。

　　与联合办公前期资金更多依靠估值、投融类机构有所不同，按照正常逻辑，包租公司一旦要从金融机构进行融资，年化利率至少达到10%。但写字楼包租本身的收益率仅15%左右，如果市场出现变动，出租率下降，租金也会下调，金融机构往往不愿意提供贷款。“包租公司的资金大部分来源于自有资金。”范进佳表示。这也意味着，这门生意存在着优胜劣汰，在经济周期下行时，一些资金实力不强的“二房东”只能退场。

　　在陈旭看来，只有资金实力比较强或者有闲置资金的企业，才能做包租这个事情。“到了2018年，这种包租生意的准入门槛更高了，不光需要资金实力，还需要运营能力。几年前几乎有钱就可以进来，但现在那种粗放的包租时代已经结束。”

　　陈旭和团队在过去一年的操盘中发现，写字楼的租赁需求还在，尽管金融企业需求回落，但其他行业像贸易、电商、创新型企业等需求填补了进来。

　　科技类企业成为支撑深圳写字楼新增需求的主力——这也是戴德梁行在2018年第四季度报告中的结论，具象表现是深圳南山科技园及后海片区在科技类企业旺盛需求的支撑下，新项目得以快速消化，南山区写字楼的平均租金环比上涨6%至241.03元/月/平方米。

　　不过，按照戴德梁行提供的数据，2018年深圳甲级写字楼新增供应量达70万平方米，总存量达到498.8万平方米。2019年这种高供应量的趋势将持续，全年将有超过190万平方米的新增供应入市。

　　“甲级写字楼的存量增加明显，市场短期内不一定消化得了，所以2019年可能出现租金回落、空置率上升的趋势。”范进佳表示。

　　写字楼的大包租客正面临新一轮洗牌。“我们还会坚持下去。”陈旭表示，写字楼市场也是个生态圈，租客各种类型都有，一旦市场下行，空置率提高，只要愿意调低预期值或者直接下调租金，总会吸纳到租客的。

　　大宗交易仍然活跃

　　“现在深圳写字楼租赁市场低迷，如果是投资性质的大宗交易，购买目的是长期运营出租，那买家势必在算账过程中发现回报数据不太好看，进而影响他们的进场意愿；但如果是自用型买家，由于市场处于调整期，今年价格估计整体会有一些松动，对他们来说不妨是一个入市的好时机。”1月7日，在高力国际2018年深圳物业市场回顾与展望报告发布会上，谈起近期深圳写字楼退租趋显对于投资市场的影响，高力国际深圳办公楼服务部董事周之惠如是说。

　　从2018年第四季度起，深圳部分包租及金融行业大面积退租的迹象正在加剧。高力国际华南区资本市场与投资服务部高级副董事林楚洲发现，去年上半年，很多写字楼卖家对价格预期很高。但到了下半年，这个预期已经发生很大变化，价格开始出现松动。

　　尽管如此，但写字楼仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。根据高力国际统计的数据，截至2018年11月，深圳共录得9个写字楼投资大宗交易，总交易额达79.16亿元，这些大宗交易超过一半集中在深圳核心区域。

　　“从我们录到的一些成交记录中可以发现，2018年深圳写字楼的买家大部分以自用为主，其中还有一些是政府行为。”林楚洲告诉经济观察网，去年深圳龙华区政府就购买了深圳北站附近写字楼汇德大厦2期约6.54万平方米物业，以及红山6979共3万平方米物业，交易总额共54亿元，占深圳写字楼全年交易总额的68%。“政府购买写字楼，后期往往是作为孵化器来运营。比如上述两栋写字楼均面向中小企业进行招商，并带有一定的租金补贴。”

　　以自用为主，这也意味着投资者在投资回报率这笔账上不会算得很清楚。林楚洲称，按照传统基金对于投资写字楼物业的要求，核心区域物业的净回报率一般要达到3.5%以上。但深圳物业价格普遍偏高，若单独测算投资回报率，目前深圳比较难找到已经实现投资回报的标的。

　　相比2017年，上述写字楼的交易额仍有所萎缩，这主要是资金流动性紧缩导致2018年下半年写字楼投资市场活动减缓。

　　在市场资金变得异常紧张，资金成本不断飙升的背景下，深圳整体投资市场无论是成交数量还是总成交额，都没有实现增长。截至2018年11月，深圳共录得16个大宗交易记录，总交易额200亿元左右。

　　“去年很多已经小有进展的交易，下半年因市场资金紧张没办法完成。而且，过低的收益率差使投资者对当下进入深圳市场持犹豫态度。”林楚洲指出。

　　林楚洲的团队在2018年一整年接待了很多希望在深圳投资长租公寓的机构，这些投资者积极寻找合适标的，但一直找不到可下手的物业。

　　“潜力巨大，但进场机会有限”——这是高力国际对长租公寓投资市场的总结。林楚洲告诉经济观察网，目前长租公寓还没有真正实现盈利的投资。投资运营商以做大规模为主，对于一些想购买物业进行改造的投资者来说，普通长租公寓难以算账，后期改造成高端长租公寓才是首选。

　　值得关注的是，三年来一直未发生交易的深圳零售地产，在2018年首次出现整栋成交。亚洲最大的房地产投资信托基金领展斥资约74亿港元（即65亿元人民币）购买深圳怡景中心城。

　　公开资料显示，怡景中心城位于深圳市福田中心区，与深圳会展中心地铁站无缝连接，总占地面积约4.3万平方米，总建筑面积约14万平方米，商业面积近12万平方米，原由怡景集团投资约7亿元开发，2007年正式开业。

　　“领展现在的资产布局，国内占10%，香港占90%，但领展未来可能将提高其国内资产的比例，具体目标是国内占30%，香港占70%。”高力国际华南区董事总经理冯文光说。

　　林楚洲表示，领展本身在购物中心运营方面有很强的能力，收购中心城项目之后可以做一些运营提升，若干年后如果运营得好，他们可以以更高价格出售获取更高的回报。

　　据了解，深圳怡景中心城的租金回报率可以达到4%以上，而香港一般购物中心交易的回报率，目前只有2%左右。按照高力国际的测算，零售物业是收益率最高的物业类型之一，平均可达到5%。

　　“我们在市场的接触中观察到，深圳中心城的整售并不是一个个案，未来会有更多的购物中心成交。”林楚洲称，他们发现一些投资机构对深圳大型零售物业的投资机会开始表现出浓厚兴趣，去年深圳有两宗大宗零售物业的成交，今年也陆续有买家在考察其他的购物中心。

　　投资者的青睐主要基于两个原因，一是随着深圳购物环境和消费习惯从传统单纯的购物转变成体验式消费，在面临香港竞争方面有很大提升；二是深圳零售物业的供应量正在增长，预计2019年新增入市的零售物业将超过140万平方米，其中约60%集中在新兴区域。

　　“零售板块的变革为深圳购物中心带来了新的投资机会，未来战略定位和运营能力将成为投资零售地产的核心能力，社区商业将受到更多关注。”林楚洲表示。