2021年房地产行业销售规模有望保持高位 “规则”变化利好具备管理红利的房企

各房企日前陆续递交了2020年全年答卷。克而瑞地产研究中心数据显示，2020年，TOP100房企销售操盘额同比增长13.3%。展望2021年，机构认为，房地产行业销售规模有望保持高位，房企销售目标将趋于理性；投资或将关注结构性机遇带来的增长机会，合作拿地、合作开发将继续保持。行业集中度将进一步提升，看好具备管理红利的房企。

行业集中度提升

克而瑞地产研究中心数据显示，2020年，TOP100房企销售操盘额为114839.4亿元，同比增长13.3%。TOP50房企门槛同比提升17%至859亿元，TOP100门槛同比仅提升9%。从行业集中度看，TOP50房企销售额市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。头部房企优势凸显，行业竞争和梯队分化进一步加剧。

2020年，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售额约5706.6亿元，同比增长3.34%。中国恒大2020年实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20.3%，完成全年销售目标的111%；合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%。

从权益销售口径来看，克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企2020年全口径累计销售金额同比增幅较前值提升至12.4%；权益销售金额同比增幅较前值提升至10.8%。

华安证券(行情600909,诊股)认为，权益口径增速低于全口径，或反映出此前受融资收紧影响房企合作拿地项目入市所致。从百强与全国增速来看，或已形成强者恒强形势。

天风证券(行情601162,诊股)指出，房地产行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因城施策”常态化，行业融资端再收紧或进一步催化企业间的分化。

关注都市圈投资

2020年，监管部门“三道红线”对房企有息负债提出精细化管控，房企关注资金端，投资方式和策略生变，重视合作拿地，关注一二线城市，青睐都市圈投资机会。

中指研究院数据显示，2020年50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为80%，较2019年有下降；TOP10和TOP11-30阵营房企权益金额占比均小幅下降。整体上，房企通过招拍挂方式合作拿地的案例增多，收并购方式变得活跃。

另有机构报告称，长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主阵营，合计占比达58.4%，仅长三角占比就达25.4%。

“都市圈未来对人口的吸引力将具备一定优势，是未来新房市场进行结构分配的重点区域，房企布局的动力和区域内市场竞争都将加大。布局都市圈将是公司投资的一个重要方向。”金辉控股执行总裁陈朝荣早前表示。

“十四五”规划建议提出，优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。加快建设交通强国，完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和都市圈轨道交通网络化，提高农村和边境地区交通通达深度。

“2020年监测的50家典型房企拿地销售比为34%，2021年投资强度或降低。长期来看，重点城市群及核心一二线城市需求端更具韧性，2020年百亿规模以上房企在二线城市及三大城市群业绩贡献均超过60%。因此，预计未来房企投资会聚焦这些重点城市，把握不同城市房地产市场周期阶段，关注结构性机遇带来的增长机会。”中指研究院企业研究副总监刘水对中国证券报记者表示。

行业“稳”字当头

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，划定银行房地产贷款集中度“红线”，明确2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年。超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。银河证券认为，该政策对房地产行业影响可控。

在“房住不炒”主基调下，叠加“三道红线”等多种因素影响下，2021年房地产行业的发展趋势又将如何呢？

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉中国证券报记者，“2020年底中央政治局会议、中央经济工作会议、住建部座谈会均明确提出‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位’‘促进房地产市场平稳健康发展’，短期内房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，预计限购、限贷等政策难现放松。”

招商证券(行情600999,诊股)认为，房地产贷款集中度“红线”政策是对2019年以来政策的延续，和之前的调控目标是一致的。从更高视角理解，不是限制房地产行业的发展，而是进一步促进租购并举、住房租赁等方向的转型。该政策或倒逼资金流向更优质的区域及城市，对小房企及三四档金融机构或有较大的影响，将进一步促进行业优胜劣汰，利好具备管理红利的房企。

佳兆业集团控股副总裁刘策早前称，公司在规模跨越的同时，将经营质量作为核心。2020年初，公司坚持向管理要红利，重点实施包括提升品质质量、销售价格、开发速度，控制建安成本、融资成本等“四升四降”举措。

万科董事会主席郁亮此前也称，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。未来企业应该聚焦好产品、好服务，实施长期主义。

克而瑞地产研究中心预计，2021年房地产行业销售规模有望保持高位，但各区域、各城市市场或将进一步分化，继而演变为一城一行情。在此格局下，更看好长三角、粤港澳大湾区、核心城市以及周边卫星城市的市场。整体上，在“房住不炒”政策主基调下，房地产行业发展仍将以“稳”字当头。在市场下行压力叠加“三道红线”管控的背景下，房企将面临降负债、促增长的双重挑战，预计会有更多房企陷入“负增长”。投资方面，受限于资金面状况，且政策监管不放松，预计融资将同步放缓，房企拿地整体将保持谨慎。