欧阳先声：房地产税的25个认知误区与税法草案民间版

　　前几天，财政部官网公布了“2019年财政部立法工作安排”，其中并没有提及房地产税法。

　　听到房地产税，大家的耳朵似乎已经磨出茧子了。

　　有些观点言之有物、论理清晰，使人顿感醍醐灌顶。

　　有些观点似是而非、人云亦云，其中不乏一些专家迎合民怨、鱼目混珠，却十分流行，导致了诸多认知误区。

　　这就像美国律师一样，往往喜欢把简单问题复杂化，让本不复杂的房地产税立法设计思路变得复杂难解、立法过程压力巨大。

　　难道我们的社会不应该化繁复为简单吗？

　　简单才是幸福啊。

　　在此，整理了关于房地产税法的若干认知误区，也许能够对澄清立法逻辑、认知税收本质有所帮助。

　　1 房地产税可以包治百病？

　　很多人误以为，房地产税具有调节收入差距、防止投机、遏制房价过快上涨、减少房屋空置、平抑市场供求波动、节制地方政府短期行为、增加地方政府税源等作用。

　　其实，这就是指望房地产税包治百病。

　　误区1：房地产税能调节收入差距

　　房地产税的确有助于调节收入差距，不过，其功效十分有限。

　　如果资产多者高税收、资产少者免税，看上去，似乎能够调节收入差距。

　　但海外历史早已证明，资产差异只是两极分化的一个表象，而不是根源，资产财富差异越大，两极分化越严重。

　　两极分化的根源在于金融资产的杠杆原理，无论是华尔街大鳄的金融投机，还是股市的融资融券、公司上市，或是土地圈地运动、楼市贷款抵押，都是借助于金融工具放大了财富膨胀效应。

　　落袋为安的财富必然寻找安全的着陆地，交税无非是花钱买来财富的法律保障。

　　正如很多人调侃说：“交税越多越好，证明有钱啊”。

　　富人交税多，财富不减反增，穷人交税少，也没有变得更富裕。

　　恰恰相反的是，在全球范围内的两极分化反倒是越来越严重。

　　不过，对于贫困人口，减征或免征房地产税有助于减少贫困，未来的房地产税法肯定也会有相应条款的。

　　误区2：房地产税能防止投机

　　首先要定义什么是投机。

　　过去，“投机倒把”是入了刑法的，“情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役”，后来取消了这一罪名，这也意味着投机无罪。

　　但人们依然带着有色眼镜，往往把投资视为长期的爱国之举、助力发展，而把投机视为短期的逐利之贪、扰乱市场，因此才有了股票熔断、房地产限售之类的短期行政措施。

　　凡事有一弊必有一利。

　　事实上，股市做空机制也是短期投机，虽然导致了市场短期波动甚至震荡，但有助于化解更大风险，就如同小震可以释放压力，延缓甚至避免大地震。

　　限制短期炒房，用足够高的调整税率，可以使得投机收益不能覆盖成本，或者投资收益比足够低，自然就可以减少投机行为，降低市场波动。

　　真正能够防止短期投机的税收是资本利得税。

　　如果对房产转让净收益所得征收30-60%的阶梯累进制资本利得税或转让所得税，投机炒房自然就销声匿迹了。

　　韩国就曾因征收最高60%的房地产转让税，让房地产市场迅速进入冰冻期的。

　　但是，普遍征收的房地产税，其税率显然不可能跟随房价波动而反复调整，当然也就不能制约靠短期市场波动赚钱的投机行为。

　　误区3：房地产税能遏制房价过快上涨

　　其实，我们早就说过，凡是出台房地产税的国家和地区，都没能防止房价过快上涨，当然从长期来看，更没有让房价下跌。

　　被征收房地产税的人希望房价上涨呢？还是下跌呢？

　　答案不言而喻。

　　征税也挡不住人们推动房价上涨的意愿。

　　这是因为房地产不仅是居住用品，更是大宗耐用商品，具有投资性和保值性，因此，房地产对应的参照物是货币。

　　过去我们说过：“当钱不值钱，对应钱的一切东西都变得更加值钱，尤其是不动产”。

　　房价涨跌的主要原因还是在于货币一放一收、经济一起一落与供应一松一紧，与征收标准相对稳定的房地产税基本无关。

　　不过，凡是被征税的东西，最终都会增加终端销售价格。

　　误区4：房地产能减少房屋空置

　　听起来似乎有道理。

　　但是，有能力空置房子的人会在乎多交一点房地产税吗？

　　他们在乎的是资产财富的保值升值和积累传承，他们在乎的是资产的抵押与变现带来的流动性，虽然他们的很多资产可能并不会或很少自己使用，但他们依然在全国甚至全球马不停蹄地收购资产。

　　经济规模不断扩大，货币资金不断增长，金融资产不断增值。

　　最近有人说：新一轮全球量化宽松将再度来袭。

　　而通货膨胀预期来临之际，房地产几乎就是唯一能够保值增值的金融资产，哪怕是空置。

　　除非我们征收高税率的空置税，否则，靠房地产税永远解决不了高空置率问题。

　　误区5：房地产税能平抑市场供求波动

　　有人说，征收房地产税增加持有房产成本，可以间接抑制三四线城市购房需求和住房过度供给，同时，也可以抑制一二线城市投资投机需求和房价上涨过快。

　　理论上是对的。

　　但是，当货币供应宽松、通胀预期上升、资产价格暴涨之时，唯有不动产才能保值升值，资产收益足以覆盖持有成本，购房需求一定会大增；

　　而当经济不景气、收入预期下降、资产价格停滞上涨之时，购房购车等大宗交易必然相对冷清，需求自然减少。

　　同样的，海外经验已经证明，房地产税是起不到调节住房供给、平抑市场波动的作用的。

　　误区6：房地产税能节制地方政府的短期行为

　　这要看，什么是地方政府的短期行为。

　　显然，地方政府在促进当地经济发展、改善民生、维护社会稳定等方面有着巨大的贡献，而这些贡献的驱动力不只是政府官员的政绩需要，更是土地财政的强力支撑。

　　普遍共识是，对于中小城镇，土地财政即将走到尽头，继续依赖土地财政的最后晚宴是短视的。

　　但是，最后的晚宴是不应该错过的。

　　虽然，房地产税是一种主要依赖存量、长期稳定的财政收入，但可预见的是，每年的房产增量也会转化为存量进而带来房地产税的增加。

　　因此，不断增加房产存量永远是地方政府的优选项。

　　有人的地方就要有房子。

　　所以，抢人大战就是抢财政、抢税收。

　　看似推短期抢人措施，实则谋长远城市发展。

　　不论是土地出让金还是房地产税，本质都是一样的财政税源。

　　误区7：房地产税不是为了政府钱包

　　之所以赋予房地产税这么多功能，其实就是为了掩盖一个最根本的目的。

　　房地产税其实很简单，最根本的目的就是增加地方政府税源。

　　这在前财政部长肖捷先生撰写的《加快建立现代财政制度》中已有明确阐述。

　　从发达国家的实践来看，房地产税主要解决城市政府财政收入和社区建设维护经费。

　　没有地方税收和土地财政，面广量大的城市就会回到特朗普口中的美国：“与中国相比，美国城市（基础设施）就是第三世界”。

　　尽管房地产税也有一些额外功效，但是，不必赋予房地产税太多的功能期望，收税就是收税。

　　2 房地产税于法理不合吗？

　　这是经济人士讲法理、专家学者讲政治的典型悖论。

　　法理具有基础性、持久性、严谨性的特点，但法理从来都是为国体和政治服务的。

　　房地产税法涉及每一个拥有或者使用房屋的个人，当然是每一个人都极为关心的。

　　所以，这是一个民众参政议政、学法用法的好机会。

　　误区8：土地应当私有化

　　有一个被大众普遍传播的观点是：大多数国家实行土地私有制，中国是少数例外。

　　但是，住在高楼大厦里的人们有没有想过：

　　您是与几十户乃至上百户人家共享脚下土地的，

　　您的土地使用证上是找不到属于您的那一小块土地的，

　　您更是没有这土地的转让权、抵押权、处分权的（除非连同房子一起），

　　您也不能在这一小块土地上重建您的家园，

　　您要这象征性的土地所有权（私有权）又有什么意义呢？

　　土地私有制是为独享大片土地、并且可以自由建造庄园的人服务的，与绝大多数人的梦想毫不相干，甚至是在蚕食他们的梦想。

　　资本很想拥有整个世界和全部土地，为此，它们宁愿承担与土地财富价值极不相称的房地产税。

　　显然，发达国家也懂得这个道理，尽管美日英法韩新等发达国家允许土地私有，但国家仍然拥有30%-80%的国有土地，而不是全部私有化。

　　古人云、总理说：“有恒产者有恒心”。

　　这是一个理想。

　　但是，理想比梦想更遥远。

　　恒产可以有土地，也不尽然是土地。

　　如果中国政府把国有或集体土地分给、卖给个人，无疑就是一场规模宏大的财富转移运动，有可能导致一场思想与行动的大动荡大裂变，甚至必然加速加剧两极分化。

　　土地私有制有利有弊，利在激活市场要素、活跃资本流动、激发致富欲望，最大弊端在于将蚕食绝大多数人的长期利益，是市场垄断、两极分化加速裂变的重要催化剂，这也如同当年国企改制迅速造富少数一批人一样。

　　这在城市土地国家所有、农村和城郊土地集体所有的宪法制度基础之下，显然是难以实现的。

　　国情不同，现实难变，重建基础的国体变革肯定不是现实的话题。

　　误区9：没有土地所有权不能收税

　　有人说：民众没有土地所有权（私有权），所以，房地产税不合法理。

　　的确，房地产的评估价值包括土地和住房价值，其中，住房因不断折旧而价值越来越低，土地随城市发展而价值越来越高。

　　因此，人们认为：房地产的价值主要体现在土地增益而不是房产上，只有拥有土地所有权，才能征收体现为财产税的房地产税。

　　官方人士从没有说过，房地产税是按土地所有权征税。

　　首先，没有土地所有权一样可以收税。

　　比如，在荷兰大多数地区住宅土地是私有的，但阿姆斯特丹市等住房特别紧张的地区，住宅土地归市政府所有，住宅所有者拥有的使用权大多是75年，同样要征收房地产税，房地产税与住宅土地的产权和使用权状态无关。

　　再比如，新加坡公寓和租屋都属于非有地住宅，土地所有权都属于政府，只有私人住宅拥有地契。

　　新加坡的房产税同样与土地所有权无关，所有的住房（包括政府租屋、公寓、私人住宅）都要缴纳房产税。

　　其次，只有土地使用权可不可以征税？

　　我国开发商买地时只有土地使用权，也不拥有土地所有权，可是房屋销售之后，政府仍然要清算土地增值税。

　　法国规定：凡是“适宜居住的住宅及其附属物（包括花园、车库、私人停车空间）应缴纳居住税。纳税人为实际居住在应税住宅内的自然人，不论其身份为业主、租户或免费居住者”。

　　所有权也好，使用权也罢，只不过是改一个征税标的。

　　房地产税也可，房产税也行，无非换一个税名目，税总是要收的。

　　至于强调房地产税是财产税，并非反对收税，无非是希望借财产税之名，推动土地私有制。

　　误区10：土地出让金与房地产税是重复收税

　　很多人认为：我们在买房子的时候，已经一次性付过70年的使用税（费）了，房地产税还是在这个土地使用权上重复交税。

　　法国征收土地税，已开发土地税和未开发土地税都要征税，同时，法国还征收居住税和房产空置税，均以地块评估租金为税基。

　　已开发、未开发要收税，有人住、没人住还要收税。

　　韩国房地产税既有地方税，也有中央税。

　　地方税称之为物业税，包括土地和建筑物；中央税称之为综合房产税，针对价值较高的土地和住宅物业。

　　这些税制臻于完善的发达国家不也在重复收税吗？

　　如果我国法理认定：土地出让金是使用权特许的规费，房地产税是使用权收益的税费，也许就不那么难于理解了。

　　所以，问题的焦点不在于是否重复收税，也不在于法理如何诠释，而在于政府需要收多少税、纳税人是否能够承受、该项税收是否有利于经济社会发展而不是被浪费，至于以什么名义征税，其实都没有那么重要。

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