国君Q1楼市观察:上海、苏州、天津采取降价策略的楼盘比例较高

　　来源 小谢看地产

　　原创 国君 谢皓宇团队

　　本报告导读：一季度从供给真降价到需求真复苏转变，随着土地价格的大幅度上行，预计供给和需求预期都将迎来年内高峰期，带来 Q2 数据的全面回暖。

　　摘要

　　回顾一季度，销售缓慢恢复至 2019 年的六成，二线城市恢复好于一线和三线。从 50 城日度成交面积看，受疫情影响，春节后 20 天销售开始缓慢恢复，到 2 月底，约恢复至 2019 年 50%水平。而 3 月份与2019 年同期对比看，50 城成交基本维持在 60%-70%的 2019 年同期水平，二线城市恢复至 70%以上，好于一线和三线。

　　推盘量整体偏低、并以刚需为主，成都、长沙开盘量相对较好。根据中指数据库 14 个重点城市监测，Q1 开盘 268 次，推出房源近 5万套。成都、长沙、南京、杭州推盘均超过 6000 套，北京、深圳、苏州、南昌推盘处于低位。新推盘以刚需盘为主，去化率约为 60%。疫情冲击下，开发商选择主推刚需盘加快回款，首置和首改刚需盘占比达到 74.6%。

　　开盘去化率处于低位，3 月略有边际反弹，推盘和去化率呈反向关系，因此开发商策略并非以往的按需蓄客推盘，而是有加快迹象。1）Q1平均开盘首日去化率为 66%，延续 2019 年以来的低位水平。如果剔除 2 月份推盘量小的影响，1 月、3 月推盘去化率仅略高于 60%，处于 2018 年来单月极低水平，边际变化在于 3 月份相对于 1 月份有反弹约 2pcts。2）分城市看，北京、杭州、上海去化率分别为 86%、80%、78%处于前三，需求刚性较强；而南京、天津、重庆去化率仅 38%、41%、45%；3）去化率和推盘呈反向关系，推盘较多的城市去化率偏低，反之亦然，反映当前的供需结构存在不匹配情况。

　　资金压力叠加需求受疫情抑制，优惠降价手段明显增加。除房企层面部分开发商打折卖房造势外，楼盘层面也能发现低价开盘项目明显增多。1）Q1 重点城市选择低价开盘（新开盘与周边楼盘对比、加推盘与老盘对比）的项目达到 18.5%，比 2019Q4 提升 2.8pcts，达到 2018年以来最高水平。2）从开盘价格平均变动看，Q1 价格跌幅约为 0.7%，其中 2 月跌幅达到 2.4%。3）分城市看，上海、苏州、天津降价效应最明显，降价项目占比分别为 75%、50%、50%。

　　展望二季度，考虑到近期土地市场价格大幅上行，同时到访量也开始明显恢复，预计 Q2 将迎来供需共振上行的时段。推荐万科 A、保利地产(行情600048,诊股)、中国金茂、招商蛇口(行情001979,诊股)、龙湖集团，以及刚刚进行融资的企业包括大悦城(行情000031,诊股)、华夏幸福(行情600340,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、蓝光发展(行情600466,诊股)、融创中国，受益华润置地、中国海外发展，旭辉控股集团、中骏集团控股等。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

　　2020年一季度受疫情影响，造成房企在供给端的大幅度缩减，对资金也带来了较大的考验。根据中国指数研究院数据，从结果来看，可以得出几个结论：1）推盘供给弹性大于居民需求弹性，且推盘越多越难卖，和以往蓄客之后按需推盘不同；2）3月需求到访恢复快于预期；3）价格确实有优惠促销，且力度为近2年之最，但3月以来逐步减少；4）需求两极分化，刚需和高端改善的需求相对较好。

　　展望二季度，我们预计将呈现出部分不同的景象：1）供需共振成为关键词，楼市交投将明显活跃；2）价格优惠大比例减少，需求预期好转，去化率恢复，也即以价换量暂告段落；3）商品房库存继续累积，土地价格高位盘整，但土地成交量仍然维持低位，也即结束一季度以来的缩量上涨，进入量跌价稳区间；4）以目前的政策环境，破产企业将明显增加，收并购机会迎来好时机。

　　1．50城高频数据显示成交缓慢复苏

　　春节后20日成交开始缓慢复苏，三月份成交恢复约6-7成，二线城市恢复较好。1）受疫情影响，春节后50城成交面积较2019年同期下滑超过90%，在正月20后开始成交开始复苏，正月结束约恢复至2019年同期的五成。2）从三月份单周同比数据看，50城从月初的同比下跌40%增至月末的同比下跌约30%，缓慢复苏。从三月整体成交数据看，二线城市跌幅基本保持在30%以内，恢复相对较好。

2．一季度推盘量相对偏低，以刚需盘为主

　　根据中指数据库14个重点城市监测，Q1开盘268次，推出房源近5万套，多数城市推盘量极低。受疫情对开工和售楼处关闭的影响，一季度推盘量较低，仅成都、长沙、南京、杭州推盘超过6000套，北京、深圳、苏州、南昌推盘处于低位。

　　疫情冲击下，刚需盘成为主流。疫情对弹性更大的改善需求和投资需求影响较大，开发商更多以刚需盘为主促回款。一季度开盘中刚需盘占比74.6%，处于绝对主流。

3．开盘去化率处于低位，供给强于需求

　　开盘去化率处于低位，供给端压力更大。2月由于受疫情影响推盘量较低，去化率数据偏高，但1月和3月开盘去化率仅略超60%，处于近两年低位。由于需求端略有复苏，3月去化率略高于1月。

　　分城市看，能级越高的城市去化率越高。一线城市去化率76%高于二线城市57%。二线城市分化较为明显，长三角地区能级更高的二线城市杭州、苏州去化率也较高，武汉由于数据集中于1月，推盘数据可比性较低。

4．

　　资金压力促使更多项目采取降价保量策略

　　低价开盘的项目显著占比明显提升，达到近两年最高点。开发商回款压力较大，低价保量项目增多。以新开盘项目和周边项目比较及加推盘项目和老盘项目比较，一季度有18.5%的项目采取低价销售，比上个季度提高了2.8个百分点。从2019年下半年起，降价压力逐季增加，疫情进一步促进了该趋势。

　　降价开盘压力的带动下，总体开盘价格平均降幅也达到0.7%。从开盘定价平均变动看，一季度平均降幅为0.7%，其中2月降幅达到2.4%，3月回归0%，3月有所好转。

　　从不同城市开盘价格看，上海、苏州、天津采取降价策略的楼盘比例较高。上海新开盘采取降价策略的项目达到75%，天津、苏州涨跌互现，杭州总体较为平均，半数项目维持平价销售。

　　综上，资金压力下，Q1房企降价推盘明显提升，但去化率处近年低位。展望二季度，考虑到近期土地市场价格大幅上行，同时到访量也开始明显恢复，预计Q2将迎来供需共振上行的时段。推荐万科A(行情000002,诊股)、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团，以及刚刚进行融资的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国，受益华润置地、中国海外发展，旭辉控股集团、中骏集团控股等。

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