北外滩地块围标风波发酵 中海、华润置地华东高管被查

　　上海虹口北外滩地块“围标”风波，仍在不断发酵。4月15日市场传出消息，华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地上海执行总经理宋悠优正协助有关部门调查。对此，接近该公司的人士对记者予以证实。

　　在此之前，中海地产上海公司总经理崔帅亦被带走调查。普陀区政府新闻办公室工作人员向财联社记者确认，崔帅已被暂停了普陀区人大代表职务。

　　而上述两家央企华东地区被调查的高管，均被指卷入震动业界的虹口地块“围标”拿地事件。

　　3月31日，位于上海核心地段的虹口区嘉兴路街道HK271-01纯住宅用地（以下简称“虹口地块”）出让，参与竞标的共有六家企业，其中华润置地、中海地产、万科三家公司给出了同样的报价，均为底价34.3亿元，最终地块被中海地产竞得。仅仅一周后，中海即被曝出涉嫌与华润置地、万科“围标”拿地。

　　值得一提的是，上述风波发生后，上海修改了土地竞标的规则，4月11日和4月15日挂牌的三宗普通住宅用地，有效申请人从此前的3人扩大至6人，有效申请人不足6人的，地块将采用挂牌方式出让。业内人士认为，未来土地出让或将进一步放宽可竞买企业数量，使更多企业能参与到竞争中。

　　三家房企深陷“围标”风波

　　虹口地块临近北外滩核心区，是近几年上海较少见的位于内环以内的纯住宅出让用地。该地块出让面积2.17万平方米，除配建2640平方米保障房外，并无自持要求。

　　从区域位置来看，从该地块到北外滩核心区域只有约一公里距离，从地块步行到临近黄浦江的白玉兰广场、上海港邮轮城所用时间，约一刻钟。此外，该地块距离地铁12号线国际客运中心站不到一公里，且东侧紧临穿越黄浦江的新建路隧道，驾车通往浦东非常方便。

　　由于地理位置优越，该地块吸引了中海、华润、万科、招商、绿城及平安6家企业参与竞标。按照上海当时土地出让规则，这一地块采用竞价招标方式出让，根据房企的资质等因素进行打分排名。中海、万科、华润相关子公司得分分别为130分、130分和120分，成为第一、第二、第三顺位竞标人。

　　但在竞标环节，令人意想不到的一幕出现了，3家房企均给出底价34.3亿元的价格。按照规则，最终虹口地块由第一顺位竞标人中海获得，溢价率为零。

　　该结果随即引发了业内的质疑。4月9日，有媒体报道称，因涉嫌围标拿地，崔帅被暂停普陀区人大代表，并被公安部门采取强制措施。

　　普陀区政府新闻办公室工作人员在接受记者采访时表示，崔帅被暂停区人大代表职务，具体原因暂不清楚。近日官网将进行公布，详情以官网公布信息为准。“至于其是否被查，以及具体什么原因等情况，需要跟公安局经济侦查部门进行了解并确认。”

　　记者多次联系中海地产华东公司及中海集团总部，暂未获得该公司关于此事的官方回应。此外，有消息称上海万科相关拿地人士亦被调查，但接近上海万科的人士表示，“并无此事”。

　　对于虹口地块相关进展，虹口区规划和自然资源局工作人员向财联社表示，以官网公布信息为准，“现在官网上公布出来的进程显示是什么，就处于什么状态。”

　　截至记者发稿，上海土地市场官网上，该地块交易状态仍显示为“交易中”。

　　4月14日，上海市规划和自然资源局一位人士对媒体表示，由于出让过程存在问题，该地块暂缓交易，等待经侦部门的调查结果。

　　一家上海房产机构研究经理认为，虹口地块出让中存在诸多疑点，是此次中海等3家房企深陷舆论漩涡的主因之一。如果该事件升级，或将引发上海地产界余震。

　　业界推算项目货值至少60亿

　　这究竟是怎样的一幅地块，引发了业内如此轩然大波？日前，财联社记者赴地块现场及周边区域，展开了一番实地探访。

　　虹口地块南接周家嘴路、西靠金田路、北面为海拉尔路，东临海伦路。以金田路为分界线，目前有两个施工场地，西南一侧为正在建设的中皇广场二期，东北一侧为虹口地块。

　　从地块现状来看，虹口地块已经是净地。除靠近海伦路一侧有一堵旧式房子的墙面暂未完全拆除，地块内其它区域均已拆除完毕，在地块靠近周家嘴路一侧，有几台挖掘机和土方车正在作业。

　　以中海等3家房企报出的34.3亿元底价推算，该地块楼板价约6.3万元/平方米。

　　周家嘴路一家房产中介公司人员表示，按目前的市价，周边区域新房预计在11万元—12万元/平方米左右。

　　“周边二手房价格差异较大，便宜的每平方米约6、7万元。这幅地块对面的馨虹苑因房龄较小有一定可比性，其市场价格在8万元—10万元/平方米左右。周边区域新房楼层较高可看到黄浦江景的房型，价格可能会达到13万元/平方米以上。这只是目前的行情。如果项目两年后上市，价格应该会更高一些。”上述中介公司人员说。

　　公开的信息显示，虹口地块总建筑面积约5.43万平方米。业内人士表示，如果按11万元/平方米的价格推算，该项目货值约60亿元。

　　“目前该地块竞标企业报价34.3亿元，可以比较一下这其中的潜在差价有多少。考虑到地块的地理位置优越、配套成熟，预计两年后项目的市场价会更高。单价越高，总货值自然越高。如进行保守展望，未来两年该地块售价能达到13万元/平方米，货值预计超过70亿元，开发商能获得的利润是相当可观的。”前述房企营销部经理告诉记者。

　　地块部分区域正进行修复

　　记者在现场看到，在该地块靠近金田路的一块红底公示牌上，列出了虹口区158、161街坊施工相关安排进度以及虹口区158街坊房屋拆除工程2标段的项目信息。一项落款时间为2020年3月11日的信息显示，所拆除的2标段房屋，为面积约600平方米、高13米的四层砖混结构房屋。

　　附近的海伦大厦一位业主表示，该地块2014年前后开始正式动迁，“拆迁情况比较复杂，不只有工厂、石库门房，还有七八层的老式公寓，前后拆了五六年。”

　　虽然虹口地块有挖掘机在施工，不过这并非开发商在打地基，为开发项目做准备。

　　而地块靠近周家嘴路一侧，建起了一个约4、5个篮球场大小的大型水泥平台工作场地。水泥平台一边堆起了约两层楼高的泥土，挖掘把堆放的土铲至土方车后，土方车没有把土运出去，而是将泥土均匀铺放在水泥平台上。

　　现场多位施工人员告诉记者，他们正在进行部分土地的修复。“房屋拆除后，发现部分建筑物下的土地有一些发霉。之前在有霉变的区域注入了类似消毒水之类的东西，先进行消毒杀菌。现在要把经过消杀的土层挖出来，晾晒风吹一段时间并进行再次处理之后，再进行回填。”其中一位施工人员说。

　　而地块需要修复的部分，正是此前被拆除的二标段工程。据中国政府采购网公布的信息，虹口区HK27101地块（158街坊）污染场地土壤修复项目，在2019年12月13日进行了公开招标。公告显示，该地块用于修复的预算金额约560万元。

　　项目现场竖立着一张某化工研究院有限公司的监督管理信息牌，另一张名为关于工程概况的简介显示，该工程名为虹口区158街坊地块污染场地修复工程。

　　其实在地块出让前，曾提到了这一点。地块出让答疑纪要显示，有房企提出土方检测的问题，解答显示，地块已做土壤检测，交地前完成土壤修复。

　　地块现场施工铭牌显示，虹口区158街坊受污染地块修复方量为3640.5方，重金属污染土壤方量3412.3方，总石油烃（C>；16）污染土壤约228.2方。而通过3个月土地修复，施工的质量目标为，达到修复方案的修复目标值并验收合格；安全目标为零伤害、事故、零损失。

　　“是一些重金属和少量机油、柴油，受污染的面积不大，而且是较浅的土层。流程较复杂，但最终会通过专业科学的方式完成修复，安全进行呈交。”一家化工研究公司经理表示。

　　上海一家研究机构分析师认为，虽然地块有一定瑕疵，但情况并不严重，土地经过修复后并不影响其总体价

　　“企业对后市不同节点的判断不会完全一致，由于地块有瑕疵，不同公司所开发设计的产品不一样，其对投资和收益的预期也不会相同，竞买地块时所出价自然会不同。”上述研究机构分析师表示，“但3家企业在竞买时所出价格却一样，均为底价，而且只经过一轮出价，几家企业都没有加价，这其中的巧合太多，让外界很难理解。”

　　一家大型房企内部人士指出，目前还没有关于该地块最新官方确凿信息，“地块究竟花落谁家还不好说。”