楼市还能疯多久？刚刚监管火速出招：打击资金违规入市

　　随着新冠肺炎疫情逐渐得到有效控制，房地产市场正在从断崖式下跌中逐渐恢复。

　　近日，深圳、杭州、南京、成都等多个一二线城市的部分楼盘出现了“火爆”局面。市场有观点认为，这波上涨或与小额贷款违规进入房地产，或者经营贷款违规进入房地产有关。

　　券商中国记者从多处消息人士处确认，中国人民银行深圳市中心支行今日已向辖区各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。

　　近期召开的中央政治局会议再次强调“房住不炒”，中泰证券首席经济学家李迅雷表示，疫情期间，防控经济风险被放在首位，楼市的稳定，是地方政府、开发商、金融机构和房子业主的共同利益所在，因此，疫情让泡沫更刚性，但泡沫最终还是会破灭，这只是时间长短问题。

　　央行深圳中支要求银行自查房抵经营贷流动情况

　　4月20日，券商中国记者从多处消息人士处确认，中国人民银行深圳市中心支行今日已向辖区各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。

　　其中，对于贷前，自查贷前准入情况，对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况。对于贷款管理情况，重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生（1月25日）以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。对于贷后管理，自查借款人贷后新增房产的检测情况。

　　近期，深圳房价出现异动，近期的“豪宅日光盘再现”、百万“喝茶费”等报道也备受市场关注。来自深圳中原的统计数据显示，3月深圳全市二手住宅均价为59048元/平方米，环比上升0.95%。其中，宝安成交均价为65031元/平方米，环比上升1.21%，涨幅最大。3月新房住宅网签3152套，环比上涨279.8%，网签面积32.38万平方米，环比上涨279.9%，新房住宅网签量止跌大幅回升至去年平均水平。在此基础上，3月30日至4月5日这一周，网签数据显示，新房住宅共成交818套，环比上升43.8%。

　　值得一提的是，新房市场内，近期公寓市场也开始升温。据了解，位于深圳罗湖区的某项目于近期开盘，均价约66000元/平方米，为50年产权公寓，其中主打建筑面积20-30平方米小户型产品。该项目虽然面积较小，但买者依旧如云。

　　深圳的此轮“疫情景气”大致是从3月初时从西向东逐步启动，最明显的迹象之一，是市场中消失已久的百万元级的“天价喝茶费”重现。

　　与此同时，深圳相关部门开始行动起来，4月3日，深圳市宝安区住建局以暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施，打击房企和中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为；4月9日，南山区住建局也发出通知：严禁恶意炒作哄抬房价，“各中介机构及从业人员切勿以身试法”。

　　深圳市住建局也表示，将密切关注市场动态，针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。

　　多地房价异动

　　此前，成都住宅楼盘凯德卓锦万黛小区取得项目预售证，共计推出194套房源，4月16日~18日进行网上登记摇号购房。4月20日，据成都购房通披露，参与网上报名摇号人数超过22000人，刚需购房者摇中概率为1.06%，普通购房者摇中概率仅为0.3%。

　　除了成都的楼盘受到抢筹外，以杭州为代表的“长三角”房价也出现了部分异动，克而瑞浙江区域的统计数据显示，4月以来，杭州市的商品房周均成交量连续环比上涨。在此之前的3月份，杭州市共407个楼盘实现转签，同比大幅上涨561.85%。“万人摇”楼盘频现，售楼处的登记人数暴增。市场供应端亦集中放闸。数据显示，继3月推盘潮后，4月份，杭州市有超过60个楼盘迎来开盘。

　　距离杭州不远的南京也出现了房价异动的情况，一些新上市的楼盘中，不少楼盘的价格开始上涨，并且随着限价盘的逐渐消失，南京有的板块房价开始刷新此前高点。

　　房价真的涨了吗？

　　4月17日，国家统计局发布数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，与前两月出现的“断崖式”下跌相比，降幅收窄13.6个百分点。商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅收窄11.2个百分点。

　　其中，3月单月，全国商品房销售面积为13503万平方米，相当于去年同期水平的85.9%；商品房销售额12162亿元，相当于去年同期的85.4%。也即，到今年3月，全国房地产市场交易量已恢复至85%以上。

　　具体到上述房价异动城市，实际上并非全城房价暴涨，大多是停留在部分区域和部分楼盘。以深圳为例，贝壳研究院的一份报告显示，当前深圳整体虽存在升温基础，但市场并未出现网传的“火爆”情况。原因在于，新房个别项目的销售“火热”，不能代表全市场。3月深圳另外上市的3个项目中，除福永万科星城表现较好外，光明乐府花园周度开盘去化率不足20%。实际上，深圳新房库存比前两月仍有上升。深圳住建局数据显示，3月末深圳新房住宅可售房源27804套，去化周期8.8个月，较2月延长0.3个月。

　　除此之外，从区域上而言，也不是所有的区域都热。据悉，目前真正出现抢房的区域，依然是传统的延续——往西走。但更多的区域，成交并未显示出全旺的局面，比如罗湖、东部、龙岗，市场还相对温和。

　　此轮房价异动为何？

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期利率下行，充分体现了当前复工复产过程中降低实体经济成本的导向，对于今年二季度改善贷款市场环境等有积极的作用，充分体现了稳经济、促发展的导向。同时这也会对后续包括房地产在内的市场产生积极的影响。

　　严跃进指出，近期多个城市供应量大增，一方面属于企业自身的推盘安排，前期受疫情影响推迟了部分推盘，一方面受需求端的刺激而加大供应。此外，由于国家财政、货币政策趋向于积极，全国房贷利率随着LPR利率中枢适度下移，以及一些城市人才政策继续发力，对需求端产生了一定刺激，加之各地预售证的发放节奏加快，银行贷款也比较积极，配合此次月供压力减少的效应，购房需求有望积极释放，进而带动市场成交量的上升。

　　“但确实需要注意一些潜在的风险。近期商业银行贷款相对积极，但更偏好投向房地产。不过出现了一些小额贷款违规进入房地产，或者经营贷款违规进入房地产的现象，所以预计后续严查违规资金进入房地产将成为常态。” 严跃进表示，换而言之，近期购房者在获得此类低成本的贷款的时候，一定要注意资金的合规性。尤其是1年期LPR利率为3.85%，已经属于比较低的水平，这个时候要严禁通过获得此类1年期短期贷款来支付购房首付款的做法。