融资租赁利弊「期货盈利太难了」

机构测算，90%租赁企业亏损，行业租金收益与5%“生死线”仍有差距，无利润地扩大规模只能加剧竞争

11月21日，住建部等三部门召开部分省市房地产工作座谈会，提到各地要大力发展住房租赁市场。事实上，自2017年下半年以来，建立租购并举的住房制度，成为继限购、限贷短期调控之后的房地产长效调控政策之一。

上周全国超过9个城市发布了租赁相关政策。在4万亿租赁市场的刺激下，房企裹挟金融机构加速布局，更多的租赁住房仍在路上。不过，房企租赁业务的盈利模式仍是痛点，未来租赁市场的真正春天不是规模大而是利润足够高。

一周9城发布租赁政策

上周（11月13日至19日）短短7天时间，全国超过9个城市发布了租赁相关政策。其中浙江确定温州、绍兴、嘉善、义乌为省级住房租赁试点城市；成都规划2021年全市租赁住房保有量达151万套；武汉出台住房租赁试点50条扶持政策。

11月16日，北京印发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地建集体租赁住房。

中原地产首席分析师张大伟对此估算，1000公顷大约是30万-40万套出租房，相当于给北京增加10%-15%的租赁房源，如果计划实现，北京市场租金无疑将明显下调。据悉，此前北京已试点集体土地建设公租房，比如海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区。

在今年所有租赁政策中，最直接有效的是土地供应，影响也将从2018年开始显现，尤其对北京、上海一线租赁热点城市的影响最大。

中原地产研究中心统计数据显示，北京已成交超25宗土地涉及70年产权持有，大约能够提供租赁房源2万套。叠加已经挂牌的土地，年内土地供应累计有望接近200万平方米。而上海自今年7月成交首宗居住用地以来，已经推出25宗租赁住宅用地，出让面积96.32万平方米。

除北京、上海外，事实上，全国超过10个城市开启租赁土地供应加速模式。10月27日，杭州首宗租赁住房用地成功出让；10月11日，广州挂牌出让首个“全自持”地块；11月10日，深圳拍出首宗自持租赁用地。张大伟认为，从长远来看，租赁市场在各地的崛起，将避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求，进而促进市场平稳、健康发展。

房企裹挟金融机构布局4万亿市场

利好政策将促进更多参与者入场，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段。易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，得益于有租房需求的人口规模化增长、人均租房面积的不断提高，2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时，将形成66亿平方米的可租赁房源，此类房源由存量住房形成的租赁房源、新房交易形成的租赁房源、租赁用地供应后形成的房源等组成。由此预计租金规模将达到3.86万亿元，比2017年的水平增长138%。

正是看到了租赁市场近4万亿的“风口”，房企在租赁市场的业务比重不断提升。11月21日，万科董事会主席、首席执行官郁亮公开表示，万科提出新定位，计划成为租赁行业的龙头企业。

与此同时，碧桂园旗下的首家长租公寓也于近期亮相。此前碧桂园集团总裁莫斌在2017中期业绩会上透露，目前已围绕一线城市区域，在不同的组织架构里设立了长租事业部。“碧桂园会积极介入租赁市场，同时希望在政策的支持下，长租业务可成为公司业绩发展的一个新的增长点。”

在房企的裹挟下，金融机构也在快速布局租赁市场。10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议,11月3日,中国建设银行深圳分行也与招商、华润、万科、恒大、中海、金地等11家房地产企业签署住房租赁战略合作协议,宣布进军长租房市场。11月20日,中国工商银行原广州分行为广州“全自持只租不售”的地块项目提供包括住房租赁建设资金在内的50亿元全面金融服务支持。

与此同时，在预期的租赁市场刺激下，相关租赁REITs(房地产投资信托基金)破冰。近两个月内，国内首单央企租赁住房REITs经上交所审议通过;国内首单长租公寓资产类REITs在深交所正式发行。

盈利痛点仍难破局

目前，长租公寓是房企抢夺租赁市场红利最为直接的方式。截至目前，房企涉足长租公寓的品牌包括万科的泊寓、龙湖的冠寓、远洋的邦舍、金地的草莓社区、石榴的熊猫公寓等。此外，还有链家的自如、我爱我家的相寓等中介代理机构设立的长租公寓产品；传统酒店集团也不甘示弱，代表项目有城家公寓、逗号公寓、窝趣轻社区等；互联网 资本平台设立的长租公寓也在兴起，比如蘑菇公寓、青客公寓、you 公寓、魔方公寓、蛋壳公寓等。

到目前为止，有关租赁的故事才刚刚开始，还有更多的人正在追赶租赁风口。随着长租公寓产品在市场上迅速兴起。一个不可回避的事实是：房企抢占风口有利位置的同时，也将面临盈利的难题。

“目前最大的核心问题依然是租售比悬殊，这种情况下，租赁全行业亏损。没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。”张大伟表示，当下一二线城市，租售比超过500：1，住宅年出租回报率在1%-2%，一套房出租要100年才能收回成本。5%租金收益率是租赁市场的生死线，达不了这个线，所有租赁只能是过渡行为。

同策研究院对不同类型土地的租赁公寓进行静态分析，由成本 收入 税收 经济指标四部分测算出，租赁公寓年投资回报率为1.86%-5.38%，而目前市场上自持住宅物业投资回报率仅为2%左右，仍在较低阶段。

思源地产集团资产经营管理中心总监褚玉丹表示，众多租赁公司都是通过压低收购端的成本，提高后期租赁收入。但经过大量调查发现，90%的租赁公司都是亏损的，虽然很多公司都借鉴了规模效应的理论，但反而带来激烈竞争。

熊猫公寓CEO王玺龙也不讳言盈利是行业的难点。事实上，长租公寓的盈利模式仍处于探索阶段，模式不明晰是整个行业的痛点。王玺龙认为成本高是盈利症结所在，他呼吁集体土地建设租赁住房等相关政策细则尽快落地，将利于破局盈利难题。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，租赁市场盈利的本质在于土地，拿到低价地，才有优势，才能主导未来市场。目前一些国有房企的工业用地及存量用地正待盘活用于租赁房产开发。褚玉丹也认为，目前，思源集团在长租公寓方面的重要战略与国有企业进行存量资产盘活，与政府合作开发长租公寓。

此外，在褚玉丹看来，理想中的盈利模式是通过金融手段叠加多元化的服务，通过服务增加企业的收益。通过服务端来弥补租金端的空缺。(袁秀丽)