东莞土拍持续火热：高溢价地块频现 楼面价屡创新高

　　有着深圳“后花园”之称的东莞，向来是本地房企布局的重镇，也是外来房企入局大湾区的首选城市之一。

　　据近日某网站发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名（157期）》显示，6月第一周东莞二手房涨幅首次超过深圳，排名全国第一。

　　东莞住建局对此表示，从网签交易数据来看，最近3个月来东莞新建商品住房、二手住房成交价格略有波动，但总体平稳。当前，东莞正在严厉打击恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为。

　　《每日经济新闻》记者注意到，或许是为了稳定地价房价，今年1~5月，东莞的推地节奏明显加快，供需也创下近5年来最高纪录。而房企在东莞的拿地热情也颇为高涨，品牌房企纷纷围战东莞，溢价率超过20%的地块频频出现。与此同时，东莞东坑、沙田、厚街、大朗等多个区域的楼面地价纪录也被打破。

　　高溢价地块频现，多区域楼面价创新高

　　6月3日，深圳房企卓越经过71轮竞价，以17.1亿元摘得东莞厚街一宗商住地，溢价率高达85.85%，楼面价13842元/平方米，扣除配建后的可售楼面价约16992元/平方米。

　　这一可售楼面价刷新了今年3月佳兆业创下的东莞厚街楼面价纪录，成为厚街单价最贵地块。卓越16992元/平方米的可售楼面价较佳兆业约12614元/平方米的可售楼面价，上浮了约34.7%。

　　6月2日，中堂镇豆豉洲一宗商住地被时代中国以总价11.06亿元竞得，成交楼面价10573元/平方米，溢价率达35.55%。

　　5月29日，来自深圳的宏发集团以3.362亿元斩获东莞东坑1.5万平方米商住地，溢价率24%，以可售楼面价约10387元/平方米刷新了去年保利创下的纪录，成为东坑单价最贵地块。

　　5月19日，世茂刷新了东莞沙田最贵地块纪录，以总价14.84亿元、可售楼面地价13022元/平方米，摘得东莞沙田镇一宗地块，溢价率约20.26%。

　　数据来源：合富研究院

　　值得一提的是，世茂拿下的该地块旁边就是沙田之前的楼面价纪录保持者融创云玺湾（在售均价约19000元~23000元/平方米），与广州南沙自贸区一桥之隔。

　　4月23日，经过88轮激烈竞拍，阳光城(行情000671,诊股)以17.05亿元拿下东莞大朗镇一宗商住地，可售楼面地价20907元/平方米，刷新大朗最高楼面价纪录。

　　据合富研究院统计，今年1~5月，东莞政府推地节奏明显加快，其中商住用地共挂牌15宗，约70.8万平方米；成交12宗，约59.8万平方米，供需创近5年以来最高纪录。5月商住供地持续增加，挂牌5宗，约24.5万平方米；成交5宗，约22.1万平方米；成交金额约58亿元，为历年同期第二高。

　　由于今年东莞出让的地块都实施了“限价+终次报价”的竞价规则，没有出现去年5月时房企加价提前锁定地块、溢价率特别高企等情况。

　　东莞合富研究院高级分析师李兴旺在接受《每日经济新闻》采访时表示，相对于2019年，今年东莞土地市场的表现整体还是相对理性的。但是，具体到单宗地块上来说，如果地价已经非常高了，那也意味着对房企后续的开发销售会带来很大挑战。

　　土拍热背后是供需紧张，住宅库存消化仅8.5月

　　被广州和深圳“夹”在中间的东莞，一直被房企视为曲线进入广深市场的捷径之一，也是两城之间的价格“洼地”，土地一直备受追捧。

　　受疫情影响，各地的土地供应计划进度或多或少都有所推迟。相较于5月的5宗商住地供应量，东莞6月的商住地供应则达到了12宗。据克而瑞统计，这12宗地块合计起拍价超过190亿元。

　　李兴旺分析认为，作为大湾区“9+2”城市群第二梯队中最重要的城市之一，东莞的房价相较于广深还是处于“洼地”，也吸引到全国品牌开发商。为了增加商品房的有效供应、平抑整体房价，东莞在整体土地供应量有限的情况下也在趁势加大土地供应，6月的土地市场应该会继续延续5月的热度。

　　数据来源：东莞中原战略研究中心

　　东莞中原战略研究中心分析指出，近两月土拍市场火热，“地王”频现，房价上涨预期也推动了商品房成交走高。5月东莞住宅网签成交约52万平方米，环比上涨18%，同比上涨13%，成交量三连涨，同时创下近4年同期新高。

　　而与此同时，在商品房供应端则没有同步上涨。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月份东莞住宅新增供应回落，供应约33万平方米，环比下跌13%，同比基本持平。

　　东莞中原研究部总监车德锐向《每日经济新闻》记者表示，除了土地市场的供求关系紧张以外，东莞商品房的供不应求也是导致土地市场火热的因素之一。有些镇街已经出现供应严重不足的情况，开发商也是看到这种供不应求中的机会。不过，部分房企近期在东莞的拿地势头还是颇为激进。

　　东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至5月31日，东莞住宅库存套数29316套，库存面积持续回落至374万平方米，环比下跌6%，同比下跌24%，库存持续走低，回到2017年的低位水平。按照过去一年消化速度计算，5月底住宅库存消化周期为8.5个月。

　　主要原因是市场供不应求情况持续加剧，除今年2月外，东莞楼市已连续12个月出现供不应求现象。市场方面分化也较为明显，中心城区和水乡片区库存不足40万平方米，东南临深片区住宅库存最大为123万平方米，占全市比重的33%，东南临深片区住宅库存消化周期缩短至14个月。

　　此外，记者梳理发现，今年东莞出让的部分高价地块还是“回炉地”，而回炉地出让条件的降低也变相拉低了房企的拿地门槛。佳兆业在今年3月拿下的东莞厚街7万平方米商住地，可售楼面价约12614元/平方米。

　　而该地块在去年9月出让时遭遇流拍，今年重新挂牌后，起拍地价降低了约4.17亿元，起拍楼面价降低约2000元/平方米，配建拆迁安置项目建面也从19814平方米下降至9907平方米。

　　世茂拿下的沙田最贵地块也是如此，该地块曾在2018年10月挂牌出让时因无房企报价而终止出让。重新挂牌后，地块容积率由2018年的1.8调整为2.5，起拍价虽上调了两亿元，但取消了需配建1440平方米的幼儿园这一要求。