方明富：未来房地产企业或将经历“从狼向狮”的转化

　　2019年7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。金融界网站现场直击。在主题为城市群大时代的分论坛上，金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富表示未来房地产企业或将经历“从狼向狮”的转化。

　　方明富：尊敬的各位来宾，媒体朋友们，大家上午好，非常感谢组委会给我这样的机会，让我有幸跟在座的各位分享金科在企业生态方面的思考，还有我们的探索。大家知道金科从2018年开始上了千亿，我们在企业新战略调整方面进行了哪些方面的思考和调整。我今天分享的主题是千亿金科，美好新生。

　　生态系统是自然界生活和环境于一体，有四个大的特征，系统开放、联系紧密、协同发展和动态平衡。前面的图片是和谐的生态系统，后面是比较失衡的生态系统。除了大的生态，我们分享对于生态的看法，谈到生态就要谈到更大的宏观层面的内容。首先讲区域生态，从来没有孤立的城市。区域内的协同发展，才可以共生共赢。中国有两个非常有明显和良性的城市群，包括长三角城市群，2030年建成全球有影响力的城市群，经济、产业、人口、城镇、交通以及区域和政府之间的协同应该是最良性的。长三角城市群的量级与产业之间的协同是非常的良性，区域的一体化建设非常的快。例如江浙和上海之间的连接，对话平台和机制非常的顺畅，面积是国土的2.2%，占了中国1/4的经济总量和增加价值。

　　粤港澳大湾区最近非常的火，在2030年经济总量成为全球四大湾区之首，港口经济、三产、人口导入和人口素质等等，对外和前沿的经济结构和产业导向。如果构建城市群中良好的生态，我认为需要整个体系思考或者是全局思考，包括人口结构、经济产业，交通等等。

　　城市系统。在城市群中，或者是城市内部，如何构建生态系统，城市生态的驱动，不进则退，不变则止。有些城市发展了以后，逐渐的走下坡路，有些城市发展非常的良性和欣欣向荣。

　　香港的GDP在去年已经落后于深圳，香港2.4万亿，深圳去年达到了2.8万亿，核心的逻辑就是产业。香港的产业的空心化非常的严重，过渡依赖于地产和金融。深圳高新技术、金融、地产、物流，整个多元化支撑了深圳的快速发展，深圳未来还有很大的空间，这也是良性和城市生态系统的表现。无论大中小内部匹配和城市结构就是良好的生态系统。例如城市的旅游，如果有良好的生态系统，就会做的非常好。

　　企业系统。落实到企业的层面，系统如何构建，激励的市场竞争中，目前房地产系统竞争越来越激烈，系统是自然构建的过程。小米生态圈，构建了非常健全的生态圈，促使企业进一步的壮大。单一产品做到一定的规模后，就会出现边际效应递减的情况，这是客观的经济规律。作为房地产企业，不可能每一样东西都自己做，如何构建良性的供应商的生态，也是促进企业的发展，良性和谐发展是要素之一。阿里的生态圈因为服务、消费、娱乐、创新、物流等等，都是良好生态圈的建设。

　　地产系统。金科作为房地产企业，这几年大家也在思考，我们的生态系统是怎样的。现在房地产行业的生态发生了几个非常明显的变化。2015年前行业的集中度不是特别的明显，2016—2018上扬的幅度越来越大，行业和企业的集中度越来越明显，大的越大，强者恒强的现象越来越明显。全国前十强房企拿地的规模排名占到全国总市值的52%，千亿房企拿地的数量跟前十强拿地的数量占到全国总供给的51%。去年30家上千亿的房企。最近几年我们进行了研究，2015年拿地后百分之九十的项目是赚钱了，2016年项目拿地后有41%是赚钱的，50%是平的。2017年下降的更加的厉害，赚钱的是31%，10%是平的，其他的是亏损的。2018年45%是赚钱，10%是平的，其他的是亏的。在座有很多房地产企业，对此是印象深刻的。这是不是新的房地产现象，城市群的今天，大量的人口导入，这也是符合规律的。因为政策的调控，我们按照现价的方式反推就是这样的现象，实际上很多的企业是不赚钱，或者是效率比较低的。这种情况下，如何构建企业的发展和自己的生态圈，很多大型的企业，在平衡自己的产品布局。三四线其他的地区用量对冲亏损的项目，没有相应的规模，无法实现对冲，未来的发展之路是比较难的。在这种现象下，我们说头部的企业，排名前十强的企业增长速度是最快的，全员覆盖，区域深耕，高速增长，坚守二线，而且是桥头堡，大家在坚持。2015年到2018年房地产企业的排名发生了明显的变化，未来的房地产企业是中性增长，我总结了三点。

　　从以前的高速增长、加速起飞到现在的群狼模式，从2015—2018年销售增长率是逐年递减，我们集团递减到4%到5%，上半年递减了1%，去年也递减了，但是金额在不断的上涨，上半年的销售金额比去年有8%多的增长。另一方面层面说明房价在逐渐的提升。从经济的扩张到稳定的增长，从经济规模到人才的建设，未来中国房地产企业要不断的思考，以客户为中心，构建相关产业链的企业生态，这是金科最近几年努力思考和构建的企业方向和战略发展。无远虑必近忧，谋生态，为发展。

　　金科的生态。我们到底是怎么做的，四位一体。我们从1998年成立，2001年开始发展，2007年布局过，第一步是长三角，2011年A股上市，2016年提出美好生活的战略，2017年提出跨越式的发展，2018年规模上千亿以后，我们提出了全面启动四位一体的战略，构建美好生态圈的企业目标。从一次性消费到全生命周期的构建。每个企业战略的调整，除了企业本身现状和企业的资源等方面的因素之外，核心的逻辑还是要围绕我们服务的客户展开。从客户的角度，围绕客户需求的变化，结合衣食住行构建消费生活场景。我们提出全生命周期和美好生活圈的概念，更好的产品，更好的场景，更好的企业生态。我们说四位一体是民生地产开发、产业运营、社区生活服务和文化领航。民生地产从成年成家是金科多年来主要的业务板块。立业面向的是企业客户，企业客户也在社区之中。社区的服务和文化领航，基于消费升级之后，带来了生活的变化。

　　以用户为本体，构建美好的生态系统。民生地产开发比较好理解，通过科技产品的创新，为更多的人提供更多更好性价比的智能绿色健康的产品，黄主席在去年两会上提的，下面是项目的图片。实际上大家也看到了，最近几年我们的产品和布局发生了深刻的变化。产品体系中从2016年提出了三系一核的理念，还是基于人民的需求，以东方人居为基础构建全系三大产品体系。我们完全抛弃了之前欧美概念，例如美式、法式和英式的产品线。中国消费者升级之后，生活水平提升至后，对于传统文化固有的喜爱，也就是文化自信的表现。回过头来看，感觉自己的东西才是最经典的内容，也是自己最喜欢的地方。你住在法式的庄园，难道就过上欧洲的贵族的生活了吗，不是这样的。住上欧洲的房子，就相当于在地中海度假吗，不是这样的。我们要引领消费升级。我们提出了新东方等等体系，主要是体现在三大体系，在全国各地的项目中予以应用。

　　除了产品体系方面，刚才提到产品体系，我们提到了生命建筑，这是地产开发核心的要素。在这种情况下，三月份在上海做了发布会，我们的建筑立面是非常漂亮的，但是内部空间不舒适，居住在里面的感受，是否更加的符合人的消费需求和人体功能，我们的社区是不是有温度的，我们的智能化是否过于更加的堆砌，什么样的东西才可以满足相应的消费主体和需求。这种情况下，我们进行系统的构建。从去年和前年开始，我们与众多的大学进行合作，例如清华大学。建筑不是单点，不是立面漂亮后，房子就高档了。它就像人的生命一样，无论高矮胖瘦，肤色无论白或者是黑，肌体是协调的，人才是最健康的。我们的社区和房子，立面和内部空间只能设施、交通空间和园林绿化是否总体协调，达到良好的平衡，这才是满足人需求的好产品的定义，而不是高档材料纯粹的堆砌。3月份提出生命建筑，从产品线的逻辑到产品的内核。面对不断增长的生命需求，我们从智能化和清洁能源的角度，房子内如何实现有机的协调，先进的技术如何构建和协调，我们提出了生命建筑的概念。产品品牌是美好的家，三个平衡的有机体，就像金三角一样，智慧体、有机体和基因体。智慧体就是智慧和科技，在房子里面如何去运用，而不是一味的堆砌，因为没有家的感觉，技术可以解决开窗帘的问题，但是人的感受如何考虑。有机体是基于绿色和健康，我们的建筑如何更加的健康，更加的绿色。基因体是围绕传统的建筑和技术，如何得到提升和延续，做到更加的符合人的消费需求。一个内核、三大特征25个功能模块和180多个单元，我们梳理的时候，从几千项技术中进行筛选，筛选是特别难的，我们花了很多的心思。生命建筑应用项目在深圳的南山，脚下有一个别墅项目，目前还没有出来，8月份大家有机会可以去看一下。

　　科技产业运营。金科这几年在产业板块进行了探索，做了十几个项目，人工智能、大数据、智能互联等等搭建平台，做产业园的开发。我们在8省14个城市布局，长沙科技产业园、重庆健康产业园、山西太原、济南大数据产业园等等。

　　围绕生命全周期进行服务，我们在2016年跟微软做了数据研究中心，将社区所有的能耗等等数据都集成。现在管理2.5亿平方米，目前遍布全国143城，物业收入是17亿，全国排名第8，物业管理平台以全生命周期服务为核心，包括金管家，这是基于服务，包括细节服务、邻里主体，温情关怀，我们构建社区的文化，我们坚持了10年。现在做了旅游达到西南社区第一，每年有几十万的业主通过我们的平台出行，未来会达到几十万。生活服务，集团升级医养方式。包括社区教育和出游等板块。科技赋能平台，2013年将传统的社区改造为生活板块，包括智慧社区、赋能生活提供服务，智慧园区为我们的业主提供更好的服务。金科服务+，以科技为引领，加服务、加载体，以客户为中心，以科学为支撑，以社区为载体。金科从去年提出文化、旅游、康养。消费升级后，未来这个板块是非常大的，文化、健康产业发展非常好，消费升级和养老群体的消费也是非常大的。今天所在的地方是三亚，以前是个人来，现在会带着父母和小孩过来。因为大家收入增长了。我们目前正在推动这些项目的落地。

　　大健康产业包括重庆的健康产业园，我们与微软进行合作，包括健康方面的项目。金科的医养会正在推进。两年时间金科站上千亿新起点，规模千亿跨越房企A股10强，2000亿的规模，2.5万名员工，开发的土地面积2.6亿平方米，在更加复杂的形势下，经济环境更加严峻的情况下，如何打造自己的目标，这是金科创立20年来创造全新的伟大征程。

　　经济新常态，企业新生态，为美好，做更好，谢谢大家！

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