齐俊杰：最担心的事还是发生了！各城市二手房挂牌放量乌云压顶

我担心的事还是发生了！各城市二手房挂牌放量乌云压顶

前两天我们在盘点上半年经济表现的，提到了楼市的流动性问题，对此很多人还有疑问，说应该分城市来看，今天我们就结合数据看看，各大城市的二手房挂牌量。

首先看北京，最近一年北京二手房挂牌量是增速非常快的，某绿中介的数据显示，2019年3月的时候，北京二手房只有55000多的挂牌房源，到了2019年8月，这个数字就升到了8万，12月变成了9万，今年春节前，稍微回落了一些，但5月份又回来了，虽然有学区房政策带动的二手房成交井喷，但是挂牌房源数量不降反增，现在已经是92000多套。而在北京，有一个深深的体会，现在除了学区房，卖房很困难。如果你要着急用钱，必须挂全小区最低价，再留10%的砍价空间。才能成交。而且超过1000万的房子，成交非常低，只占所有北京成交量的10%几，越贵的房子越是如此，有的高端项目，一挂就是几年，都无法变现。主要就是因为二手房现在首付极高，按照地区指导价贷款，所以基本跟全款差不多了。北京貌似这一年房价没跌，但其实你要卖的时候才知道，基本比你心理预期要低10-20%。

其次杭州，大家都觉得杭州的楼市很火，新房成交也经常是抢购，但2019年1月，杭州二手房只有65000套房源，到了现在已经是12万套了，一年半的时间，几乎翻了一倍。但杭州成交量却并没有提升。而且根据最新的数据，2020年上半年杭州又是卖地第一，突破1500亿元，也就是说，杭州不断地在加大土地供给，新房源源不断的入市，二手房越来越多。大家都觉得手上的房子很值钱，这就好比一碗粥，不断的往里面兑水，最后的结果会是怎么样？虽然杭州人口流入持续增加，但新房和二手房也持续增加，那么现在有个问题了，到底是需求多呢？还是供给多？这时候我们有个指标，叫做看租金，杭州租金已经连续3个月回落了。现在空房很多，很多都还没有租出去，杭州平均的房租水平大概是不到60块钱一平米，要比北上深低30%，但收入也就差10%左右，所以很显然，杭州也已经供过于求了。

第三，南京，房子挂牌量从2019年初的3.8万套，增加到现在9.2万套，这都跟北京一个水平了，重庆更过分，2019年初是4.8万套，现在已经16万套，天津是从5万套增加到了13万套，广州是4万套涨到了近7万套，苏州2.4万套涨到8.8万套，还有很多朋友说的沈阳，不明白为啥东北人口持续流出，经济年年垫底，房价还能不断上涨？特别是哈尔滨，长春和沈阳，现在数据告诉你，沈阳的二手房挂牌量，去年初是2万套，现在已经涨到了12万套，不知你有何感想。

第四，二手房保持平稳的城市，一个是上海，基本就是5万多套，一直没怎么变，还有深圳一直是4万套左右，这里面上海房价基本平稳，但是深圳楼市一直在蠢蠢欲动，我们也多次提醒，深圳应该加强调控了，否则再不行动恐怕就晚了，现在那边预期已经起来了，如果再不出招，深圳楼市恐怕还要再涨一波。这其实是非常危险的，

当然还有很多城市我们没说到，比如成都，济南，青岛，西安，佛山等等，这些地方也大多出现了二手房难卖的情况，现在新房大多和二手房发生了倒挂，这才引发了二手房的抛售，一方面大家以为买到新房就是赚到了套利机会，另一方面，二手房持有者，也愿意卖掉手上的房子去打新，所以二手房乌云压顶，其实已经发生了这种套利交易，价值回归已经开始，随着抛售越来越多，二手房价格必然向新房价格靠拢，从而缩小价差。到时候，如果新房再想促销，还得继续降价才行。那么就会继续拉低二手房价格。

很多朋友经常问，说某新盘精装修，价格比周边二手房便宜，问问能不能投资，这其实就是投资中的反身性，你现在看到的价差并非是真正的价差，现在买新房的，基本都是套利目的，那么也就意味着2年以后，他们都会抛售，这些新房集体抛售的时候，这个价差也就自然消失了。之前我们有一个观点，现在就是保新房，压二手房，无论是价格还是贷款政策，都在向新房倾斜，然后限制你的二手房交易，因为新房卖掉，经济，开发商和地方都能得到好处，而二手房只是你房主一人得利。很多人还在抬杠，说二手房不行了，新房能卖的掉？确实是这样，如果你看到二手房不行了，新房确实也就没戏了，但问题是，二手房和新房中间，有2年的周期差，所以你始终能看到新房和二手房之间的价差，但是却因为这个期限，无法实现套利。让你看得见，却摸不着。这才是真正的高明之处。所以别傻了，想在楼市里投资赚钱的日子，早就已经结束了，最近3年买房的，除了极个别城市，基本都是亏的。即便房价没跌，甚至还涨了点，也远远不够你的资金成本。现在想不亏钱往外卖，基本没可能。再等下去，新房和二手房就会越来越多，2年一个周期，2年后现在的新房也都转成了二手房，你的卖出价就还得下降一个档次。

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