传闻变现！深圳8部门8狠招降温楼市 怕接盘20万定金不要 离婚全款炒房也没资格

在江湖传言N次N个版本后，今天深圳的调控政策终于如“大家”所愿落地了，且掷地有声。深圳市规划和自然资源局、深圳市市场监督管理局、深圳市公安局、深圳市地方金融监督管理局、国家税务总局深圳市税务局、中国人民银行深圳市中心支行、中国银行(行情601988,诊股)保险监督管理委员会深圳监管局，8个部门联合发布一份通知，在深圳调控史上是十分罕见和难得的。

更难得的是，除了官方， “大家”的民间队伍也空前壮大，包括要买房的、买了房的，中介、投资客，甚至连卖家都加入了期盼调控的队伍。买家担心卖家在价格上乱来，卖家担心后期换不起房，中介担心这样热下去无房可卖，失业就在眼前。诉求空前一致，调一调、压一压。

在靴子落地前，市场对调控紧张到什么程度了呢？每每有网传版本或“狼来了”声起时，一定有一波媒体的守夜人翘首以盼，甚至在传言甚嚣时，连中介公司都特意安排其小编加班到深夜11点，只为等政策出。

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“青出于蓝而胜于蓝”

大家如此急切等新政出台，与去年双十一深圳调整豪宅税征收标准后市场快速回高，衍生出业主跳涨控盘、千万豪宅秒光、经营贷流入楼市、喝茶费重出江湖、千人摇号等乱象有很大关系。

当然，这之后深圳也不是就听任市场自流放任不管，各区警示和调控政策频出，宝安区出台了坚决打击“喝茶费”等价外费用违法行为的通知，住建局暂停过营销过度的豪宅盘网签，要求中介下架超20万元/平方米房源等等。

但这好像没什么用，楼市成交自疫情恢复以来仍是节节攀高。6月，在全市人民，不，全国人民的共同努力下，深圳二手房成交一举突破万套，创下近4年来新高。

年后，焦虑，成了几乎所有与深圳楼市关联者口中的高频词。直到7月初，住建部副部长倪虹赴深圳调研，虽然网传的会议纪要只找房企、中介和专家谈了谈宏观面，未对楼市作过多表态，但确如业内资深人士调侃所言，“引起最高层关注了，我下来看看，剩下怎么做你应该知道了”。

果不其然，调研后不久，7月10日，长沙市住建局官网披露深圳住建局赴长沙考察的消息，长沙方面向深圳介绍了房地产市场调控的做法和经验，深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价，表示希望继续加强交流，互相借鉴学习先进经验。

从长沙考察回来几天后，深圳调控的靴子落地了，甚至某些细则上比长沙更严苛，比如长沙市外迁入户籍家庭获取购房资格，要求落户满1年且缴纳12个月社保或个税，深圳这次要求3年。

果真是，青出于蓝而胜于蓝。

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“走到一半，购房名额突然就没了”

在这次新政中，最能抑制需求的便是购房资格认定这一项了，深户家庭要求落户满3年，且有3年社保或个税方有购房资格。而在这之前，在深圳落户即可购房，购房条件的获取在一线城市中最为宽松。

这也为全国人民来深圳买房提供了极大便利，深圳也因此被调侃为全国人民的深圳，“大学毕业先落户深圳买套房，再回家经营祖业”的案例在现实中并不鲜见。

深圳入户主要有四种途径：人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户。据悉，深圳连续两年位于全国常住人口增量排名冠亚军，深圳市统计局网站发布的《深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报》显示，2019年深圳常住人口1343.88万人，比上年来增加41.22万人，2018年的增量则更是达到了49.8万。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，限购力度超预期，精准打击投资炒作。深圳落户门槛低，人口流入大。先行示范区、大湾区等规划利好，叠加疫后货币超发，带来了包括中介协助假结婚的落户炒房、新深圳人提前买房等行为。此次，购房要3年落户、3年社保，基本堵住了炒房行为。

但新政也给外界留下不少困惑。比如，A在新政实施前的7月10日已落户深圳，但社保不满3年，是否有购房资格？B在深圳社保已缴满3年，2020年6月刚刚把户口迁入深圳，新政实施后是否有购房资格？C在深圳缴纳社保已有10年，目前正在办理落户，手续在8月底才能办完，是否有购房资格？离婚追溯是否仅追溯到上一段婚姻家庭住房套数？7月15日前只交了定金，还没做资金监管，是否受新政影响？已网签还没过户是否受新政影响？

就上述相关问题，镁编致电深圳市住建局询问执行细则，截至发稿，对方电话始终占线。这些问题的答案，静待官网出台执行细则。

虽然新政精准打击了投资炒房，但某种程度上也误伤了部分刚需。政策一出，镁编所在购房交流群中，不少人感叹“我有好几个朋友在看房，突然跟我说没名额，得等” ”我也没名额了”“我要再买，可能是全款，所以我不关心首付，只关心有没有资格”。

新政上午发布后，有中介也受到了万点暴击，其在社交平台调侃称，带客户从龙华来罗湖，走到一半，客户失去了购房资格。

对于后市，购房者普遍比较乐观，“感觉房价会横一阵子，但过了这一段该买的还是买”，“反正我每次卖房后都会后悔，当时高价，随后再看结果都卖在洼地”。

但并不是所有人都对后市持乐观态度。有购房者表示，其7月11日刚交了20万元定金买700万元的学区房，7月14日网签。新政实施后，落户社保等各种条件都符合，不受任何影响，现在担心高位接盘，正纠结是否违约，宁愿不要20万元定金，然后重新慢慢选慢慢等。

南山区资深中介杨正表示，新政实施后因为名额被抑制，需求大概率会转向不限购、不限贷的公寓市场，同时在一手房市场，满足新政要求的购房者打新机会大大增加了。投资客也会转战别的市场，可能会利好东莞、惠州。

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离婚就不能买房？下有对策

对于此前结婚离婚的操作漏洞，住建局也做出了补丁修复。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

具体来讲，新政规定在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

图片来源：美联物业全国研究中心

针对离异夫妻任一方购房的情况，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，此前对于离婚 2 年内的人士，其离异前家庭住房拥有情况，仅影响其再次购房的首付比例。但新政后，离异家庭离异前的住房套数，在离婚之日起3年内一并计入其住房拥有套数，因此将直接影响其购房资格。所以，对于部分以离婚名义倒腾购房名额的行为，将起到很大打击作用。总体来讲，上述政策的调整，直接降低购房需求端的数量。

关于结离婚买无限套的骚操作乍一看是堵上了，但上有政策下有对策真不是空话。新政刚刚公布没一小时，民间的破解方式已出——找个无房户来洗白。比如AB有4套房，离婚，房子都给B，A和无房者C结，此时AC名下都无房，AC再离婚。此时，只看上一段婚姻的话，无房，A仍旧可以买房了，因为只追溯"上一次离婚”，不会追溯之前全部的离婚时房产状态。

这招拆的，真佩服这些人的脑洞，但如何追溯、追溯几年、追溯哪一段婚姻，还要看官方的执行细则。

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豪宅税门槛再现，全市750万

这次新政再次细化了普通住房标准，受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件，也就是住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

对于此次新政中部分细化豪宅税的举措，李宇嘉分析称，这反映了政策上的不成熟、前瞻性和统筹性不够。去年双十一深圳调整了豪宅税按总价征收标准，现在再进一步细化和收紧豪宅定义，虽然这中间有去年下半年“稳增长”的考虑，但政策的严肃性何在？当时完全可以通过限购端做长沙式的跟进，1年落户+1年社保，对冲取消按总价征收豪宅税的影响。

北京市盈科（深圳）律师事务所律师张茂荣认为，场内资金不外流，场外资金进不来，买房卖房更困难。有房的惜售了，没房的买不了，全面限购限售导致商品住房“交易冻结”，对不限购只限售的商务公寓是重大利好，社会资本可能会转向，拉升商务公寓价格。

深圳中原董事总经理郑叔伦认为，纵观这次政策，首先是需求的管理，限购条件社保年限的延长，深户也有有连续3年社保或缴税才可以购买住宅，进一步提高了购买住宅的门槛，立即可以把市场上有效需求降低，相信可以达到为市场降温的效果。