张平：4亿套空置房开发商还在建房价为何不跌？

2020-07-16 10:57:00来源：金融界网站

中国有没有4亿套空置房值得商榷，因为没有任何官方数据证实，但一线城市商品房空置率在20%以上，二三线城市超过30%以上，而个别的小县城商品房空置率超过50%，却是不争的事实。

如果再把小产权房和农村闲置的房子统计进来，这一定是个相当庞大的数字。显然，中国的商品房已经过剩了。

此外，中国城镇居民家庭住房拥有率已经趋于饱和。2020年4月份央行发布了一份城镇居民家庭财产负债状况报告，城镇居民家庭住房拥有率为96%，有一套住房的占比为58.4%，两套住房的比例是31%，三套及其以上的比例是10.5%。

这说明，多家居民家庭已经拥有属于自己的房产，甚至拥有了好几套房，房地产市场已趋于饱和。也就是说，哪怕开发商不再建造商品房，仅凭库存房产，也够我国城镇居民居住。

现在很多民众感到奇怪，既然国内各城市空置房这么多，商品房刚趋于饱和，房价为何还不下跌呢？让我们给大家分析一下：

第一，在国内众多理财渠道中，没有一个投资品能像房地产那样只涨不跌，稳赚不赔的。有人炒股真正赚钱的人是很少的，而买线上的理财产品也纷纷爆雷。唯有房地产这20多年来，一直呈现向上涨的趋势中。所以，国人只要攒够首付款的钱，就要去买房，这样资产就能保值增值。所以，投资性购房需求推高了房价。

第二，各地方政府把房地产当作支柱产业。如果房价下跌，地价也会下跌，而地价下跌，就会影响土地财政收入，土地财政收入减少，那地方政府就会发生财政赤字，不仅是发行地方政府债券会受到影响，而且在基建投资方面也会无钱可用。现在一些地方政府并不愿意看到房价下跌，往往通过危棚改造、人才引进等政策，来制造商品房需求，从而达到迟滞商品房下跌的目的。

第三，受到疫情的影响，国内经济下行，央行货币政策趋于宽松，在短短的半年时间内，M2总规模增加了10万亿。连续降准给金融机构带来了流动性，而过多的流动资金没地方去，只能投向个人住房贷款领域。

此外，央行今年开始引导市场利率下行，这样房贷利率也同步下调，就激发了投资性购房需求的反弹。投资性需求入市，迟滞了房地产市场调整的进程。

第四，房价已经快速上涨二十多年了，即使房地产要开始出现调整，也有一个迟滞性。尽管现在国内经济处于复苏阶段，各行各业都不景气。但是很多人都没改变对房价上涨的预期。因为2009年、2011年、2014年，房价都曾经出现过调整，但房价在下跌之后，又开始了新反弹，现在一些人都在豪赌，这次疫情过后，房价还会展开反弹。

所以，市场长期做多房地产的预期没有改变，还没有炒房者大量退出房地产市场的迹象。

实际上，靠货币宽松、人才引进、棚改货币化，鼓励投资购房等，只能人为阻止房价下跌，延迟房价下跌的进程，最终国内的房价还是要与当地居收入挂钩，而不是房价与投资购房需求来决定。

目前，国内房价上涨的空间越来越小，下跌的空间却越来越大，是泡沫总会破裂的。所以，对于刚需来讲，再过一二年，国内房价一定会有较大调整，届时再出手买房，可能价格要比现在便宜更多。

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