深圳“史上最严”楼市限购细则来了 中介预计成交量或跌超三成

7月15日，深圳发布“史上最严”楼市限购政策，明确深户购房需落户满3年且社保满3年，非深户需社保满5年等条件。

两天后，深圳又发布相关问答明确，离婚后购房的，要追溯3年内所有离婚记录。

中证君从某头部中介处获取的一份资料显示，此次限购对户口及社保缴纳年限的要求或至少影响35%的客户，中介工作也预期成交量将走弱，深圳楼市或进入新一轮调整周期。

“史上最严”限购政策公布细则

7月17日，深圳住建局发布房地产调控政策相关问题解答，主要包括购房资格的认定、离婚购房记录追溯、新老划断等问题，具体如下：

问

已在本市连续缴纳社保或个税满5年但入深户未满3年，是否具有购房资格？

答

有。深户家庭或成年单身人士（含离异）入户未满3年的，在符合其他购房条件前提下，能提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的，按照《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号）第四条有关规定，限购1套商品住房。

问

购房之日前3年内有多次离婚记录的，婚姻状况是否只追溯最近一次离婚？

答

不是。购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。

问

《通知》实施前，已支付购房定金或购房款，但是还没有网签，是否受该政策影响？

答

2020年7月15日前（不含7月15日），已支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付），并能提供银行、支付宝、微信等转账有效凭证的（转账凭证须有“购房款”“购房定金”等字样，或提供其他可以证明交易真实存在的证据），视为已经办理网签。

提供上述材料申请办理预售合同备案或不动产权登记手续的，应当在2020年12月31日前（含12月31日）提出申请。

问

深户年满18周岁，但之前购买的是少儿医保，可以买房吗？

答

不能买房。《通知》规定的社会保险证明，是指在本市就业缴纳的社会保险，不包括少儿医保。

问

符合购房条件的家庭或个人的未成年子女可以买房吗？

答

不能买房。由于未成年子女无法按照《通知》要求提供个人所得税或社会保险证明，故不可购买商品住房。

问

夫妻双方只有一个人符合购房条件，购房后如何办理产权登记？

答

夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件一方的名下。

问

我已入户满三年，2018年前已经缴了3年以上社保，但2019年中断一年，今年又开始缴，这种情况还能买房吗？

答

不能买房。深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

问

我是深户并已缴3年以上社保，现在我退休了，无法继续缴纳社保，是否可以购房？

答

深户家庭、成年单身人士（含离异）在本市落户满3年，且在本市退休，如能提供退休之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。

问

深户已缴3年以上社保，因工作调动等原因导致社保断缴，是否可以买房？

答

不能买房。深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

问

贷款记录和名下房产都是指深圳本地的吗？外地的算吗？

答

家庭和个人在全国范围内的住房贷款记录都算，房产记录限本市行政区域范围内。

问

港澳台人士是否适用《通知》？

答

港澳台人士购房，仍按照有关政策执行。符合购房条件的港澳台人士申购热点楼盘时，还需按照《通知》第五条规定执行。

公寓成交有所抬头

调控政策对市场的影响已经开始浮现。

多位地产中介告诉中证君，新政出来之后，住宅带看量明显下降。“这几天住宅市场明显消停下来了，好多客户因为购房资格限制了，所以近两个月成交量会非常少。”负责福田景田片区的郑先生说道。

除影响成交量外，新政对购房者选择也产生了较大影响。“这两天看住宅的客户少了一些，反而是公寓开始活跃，应该是没有名额的客户开始关注了。”宝安区中介徐小姐说道。

郑先生也表示，这个周末成交了较多商业性质的产品。

价格方面则出现分化。“新政后部分交易税费提高了，这几天有些急卖的业主调低了挂牌价。”徐小姐说道，此前爆炒的宝安、南山等热点片区降价情况比较明显。

郑先生则表示，“降价目前倒是没有很明显，没看见什么调价的房源，应该还在消化中，没有明显反映出来。”

新政影响面有多大

中证君从某头部中介处获取的一份资料显示，据该中介的客户回测数据，35%客户不满足落户满3年且社保满3年的购房条件。

该中介相关负责人表示，6月-7月，不少外地客户因为看好深圳房产增值空间，打算落户深圳买房，而新政精准打击了这部分投机客户。按6月-7月客户数据看，不满足条件的客户比例更高，将减少35%-50%的购房需求。

以二手房为例，近两个月深圳二手房成交量在10000套左右，新政将使得市场回到五六千套水平，比较平稳。从历史情况来看，二手房成交量在5000-8000套时，市场情绪及价格比较平稳。

对于个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年的影响，上述负责人表示，一半左右的二手房在交易时不满5年，但买卖双方对此有心理消化周期，短期内买卖双方会观望博弈，但之后会形成新的价格认知，影响慢慢淡化。

对于整体房价的影响，中原地产首席分析师张大伟认为，新政内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面，对于炒作的打击力度将非常大，深圳有望开始进入调整周期。

“按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，投资比例将暴跌，市场成交量从7月或8月开始或快速萎缩。预计未来半年房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。”张大伟说。