李宇嘉：新一轮调控来临 楼市下一步将如何走？

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这几天，深圳楼市调控霸频，很多解读基本都是剖析细则、分析影响。此次新政的打压力度比较大，市场情绪有些波动。但这里，首先申明一点，有些媒体报道的，所谓的业主降价几百万；“满五唯一”房源立马涨价；担心没购房资格，置换客不敢卖房，贝壳挂牌房源锐减等，这些都不靠谱。

首先，高价盘跳水的，降价几十万、上百万的，一定会有。比如，前期加杠杆买房的投资客，账面浮盈还比较客观，对后市比较悲观，想趁着高价出货。这并不以外，去年“双11”以来，深圳很多房子（特别是光明、南山、宝中、福田的学位房），都涨了60%-100%之间了。

另外，当下在深圳买房，彻底变成一种套利工具，对有暴富和投机心理的人，比如那些从全国各地疯狂赶来的投资客，狠狠惩罚一下，这是必要的。所以，降价几十万上百万，表面看损失挺大，其实这是“挤水分”。深圳房价去年以来到现在，均价涨了1万元，光涨幅就是长沙的房价水平。

图：2019年8月-2020年6月一线城市二手房价格指数

但是，从政策基调来看，可谓是“有保有压”，有惩罚作奸犯科者，也有稳定楼市的铺垫。比如，此次杠杆政策并未有多大的变化，真正的首套房，仍坚持30%的首付，“先卖后买”的合理改善，仍坚持50%的首付。自2016年以来，这些杠杆政策未变过。新进入深圳的人才，工资相对较高，按揭月供问题不大，但就买房而言，财富积累不足，只要是真正的首套，杠杆高一点问题不大。

此次杠杆政策的变化，只是对非普通住房的按揭成数，增加了10%。笔者认为，这对刚需换房来说，并未有多大影响。根据媒体对全市80个片区的统计，豪宅占比超过50%的片区，只有21个，大多数还是普通住宅。按现在均价6.6万元计算，即便是100平米的住房，加税费后的总价也就700万左右，探不到750万的豪宅线。再说了，当下深圳80平米做三房也很普遍。

图：豪宅占比超过50%的片区一览表

此前，南山超过490万、福田超过479万总价的房子，就是豪宅了，全市平均标准在300万左右。这次，全市一刀切提高到750万，翻了一倍还多，估计豪宅平均占比也就在30%左右。可见，此次豪宅线大幅调高，也是对合理改善的保护，希望买卖循环起来，希望楼市保持一定活跃度。

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近期公布的经济数据，二季度GDP同比3.2%，相比于一季度增速，回升了10个百分点，好于市场预期。从增长动力看，前期盼望的消费“报复性反弹”并未出现，一是因为百姓收入下降了，对未来有点儿悲观，二是疫情“常态化”了，冲击消费。投资里面，制造业投资累计增速从1-5月的-14.8%回升到上半年的-11.7%，单月增速从5月的-5.3%回升到6月的-3.5%。

可见，预期悲观，制造业企业对资本开支较为谨慎，预计这一趋势还将延续。特别是占固投近60%的民间投资，下滑幅度比较大。制造业投资不行，而上半年全口径基建投资同比增速为-0.1%，单月增速从5月的10.9%高位回落到6月的8.3%，基建投资也并未发挥托底的作用。

讲这些，只是想告诉大家，上半年经济能触底回升，地产发挥着至关重要的作用。一季度，地产投资和销售，都被砸出一个大坑来。但是，从3月份开始，尽管疫情后，管理层极力强调，保持调控不放松，但谁都知道，应对疫情也好，疫情后重建也好，新基建也好，都是要花钱的。

图：2019-2020年全国一线城市二手房价格指数

所以，从3月份开始，地产绝地反击、全线反弹。累计开发投资增速，上半年转正为1.9%，单月投资连续4个月增长，单月销售连续2个月增长。金融危机是富人危机，疫情是穷人的危机，疫情对富人的影响小，反而疫情后大家网上消费、大规模发货币，受益的还是富人。

怎么应对疫情？就是让富人花钱，富人消费倾向低，但投资倾向高，那就让富人去买房吧。所以，大家看到，疫情后楼市回升的，都是富人集中的城市，比如深圳、东莞、杭州、上海、宁波、广州等。看看深圳近期的“千亿投资计划”，投资包里大量是教育医疗、保障房、轨道交通、总部基地、5G等新基建。是不是可以这样推理，这次楼市回升，可能是一次有计划的阳谋。

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下半年，制造业投资也好、消费复苏也好，可能是一个漫长的过程。这期间，还是要保持楼市高位平衡、交投活跃，因为后面还有大量的项目等着米下锅，还有政府大规模的供地计划、旧改计划。所以，调控打压的是投机炒作，而对合理的住房消费、长期投资需求是支持和保护的。

其实，近期地产已开始降温。首先，6月份全国地产销售面积、销售额增速分别为2.1%和9.0%，较5月份的9.7%和14%，已明显回落了。进入7月份，随着“房住不炒”再次被强调，疫情期间货币宽松的非常规政策开始收敛，MLF连续3个月未降，银保监开始打击资金流向股市等，加上深圳、东莞热点城市开始调控，楼市降温明显，7月1-14日，35城地产销量增速下降。

笔者认为，下半年“一城一策”还是主基调，深圳等热点城市被调控，这是必然的。一来，房价涨得太快；二来投机炒作泛滥，已经触碰到了“房住不炒”的底线。但是，调控本质上就是短期的权宜之计。近年来，调控频率加快、周期缩短，现在太紧的政策，可能过一段时间就松了。总之，尽管这次力度较大，但楼市基本面并未改变，比如供地偏少、有效供应不足、货币充裕等等。

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下半年，楼市交易成本全面攀升，交易摩擦明显增大，修炼自身才是最好的抵御风险的办法。要理解楼市发展的一些基本逻辑，要懂得房价上涨的一些基本规律。如果房子地段还不错、有学区、规划能落地，建议还是拿着，不要盲目做交易，否则全部被税费和交易成本吃掉了。

对其他城市来讲，政策总体还是持扶持楼市的态度，包括近期出台调控政策的东莞、杭州、宁波等，力度并不算很大。所以，深圳调控具有标杆性的意义，意味着少数热点城市楼市最宽松的时候过去了，但“一城一策”框架下，大多数的其他城市，依旧保持政策宽松的姿态。

从这个角度看，笔者认为，下半年大湾区其他城市的楼市，依旧处于回升的态势。一方面，尽管信用最为宽松的时候已过去了，但也不会紧缩，“两会”明确今年货币发行增速要明显超过去年，降低实体融资利率，依旧是货币政策的目标之一；另一方面，深圳强调控以后，部分需求必然也会外溢。2019年，莞惠等主要城市，都有深圳客的影子，2020年，这一趋势会强化。

根据中原的统计，2019年，深圳客户70%的在本地购房。除本地外，惠州是深圳客户购房最多的城市，2019年占全部深圳客户成交的25%。其次是东莞，近三年一直稳定在8%左右。此次深圳调控，目的也是疏导需求往外围走，加快深圳都市圈建设。估计，这次把楼市稳定住以后，马上到来的深圳特区成立40周年纪念活动，大深圳统筹合作示范区的大礼包将会奉上。

图：2019年下半年湾区7城异地购房客户结构

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最后说一点。深圳的城市地位今非昔比，城市价值重估后，开始类同于京沪，收紧户籍购房是长期趋势。北京和上海之所以坚持“落户即可买房”，是因为他们落户的门槛高。落户门槛高之所以，就在于京沪的户籍背后，有全国最优质的公共资源，这是国内所有城市不可比拟的。

深圳落户之所以门槛低，一是因为深圳一直以来就是个移民城市，创业型城市，鼓励外地人来深创业，分享城市红利（包括买房），这是一贯的传统；二是，深圳的公共服务相对不足，比如教育和医疗备受诟病。未来，大湾区、先行示范区、大深圳统筹合作示范区等“三区红利”落地，城市价值被重估，城市地位、户籍含金量提升。不能收紧落户，只能收紧购房了。

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