深圳出大招 政府可对“钉子户”实施征收！旧改为什么难产？这些案例让人惊叹不已

只要一户不同意，旧改项目就“难产”，这道难题一直困扰着深圳的城市更新项目。

昨日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》在市人大常委会网站上公开征求意见，提出了破解难题的新思路——当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。也就是说，“钉子户”可由政府实施个别征收。

深圳旧改为什么这么难？

一直以来，由于开发商强拆引起了很多社会问题，也有部分业主喊天价导致旧改搁浅，这些都是旧改的大问题。深圳旧改难的一个重要原因就是，政府对于旧改签约率的高标准，而钉子户的存在几乎卡死了旧改的可能。

2017年1月5日，深圳政府出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。措施明文规定：因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的零散旧住宅区，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

100%的签约率，可以有效避免强拆，只要强拆，就有可能导致恶性事件，这是政府最不愿意看到的。对于政府来说，把旧改界定为开发商与小区业主之间的商业行为，政府不介入或偏袒任何一方，既不会用行政手段促使业主签约，也不会促使开发商提高补偿标准。政府置身于事外，但是，100%的签约率几乎卡死了旧改的可能，因为每个小区都必定有钉子户存在，而这个100%的签约率，又给了钉子户撑腰的政府文件背书。

深圳木头龙小区旧改就是一个非常典型的案例。

木头龙小区，位于深圳罗湖区，建于1983年，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1340户。2007年，益田集团进驻木头龙社区，开展业主改造意愿征集工作。10年之后，2016年底，木头龙还有30多户业主坚持不签约，签约率虽然已达到了98%，但只要还有一户不签，签约率就是0。

而早在2011年，益田集团就拆掉了已签约的木头龙小区的40栋旧楼，本意是以此督促剩余钉子户签约。拆掉旧楼之后，益田集团需要承担所有住户的过渡期租金和补偿金，每年支付的租金和各项费用超过1.5亿。这样的骑虎难下，却给了钉子户漫天要价的底气，部分钉子户提高标准，提出了令人瞠目的天价补偿。

8年时间，益田集团的各项沉没成本已超过12亿！

不仅仅是木头龙旧改项目，事实上，深圳不少有旧改意向的小区已经谈了近20年，签约率仍然不到90%，成功签约最终旧改的寥寥无几，不少开发商最终选择放弃，撤场，敬而远之。

显然，一个旧改项目，成败与否，关键点就在拆迁这个点上，要是项目在拆迁这个点上卡主，项目无法推进，每天都要支出成本。一方面，大多老旧小区大部分业主是欢迎旧改的，但是只要开发商有旧改意向，业主们的预期就又太高了。时间太久，麻烦太多，开发商旧改的意愿不大，而更倾向与厂房与农民房等产权人较少，利润更丰厚的旧改项目。

一个横幅拉起的“暴富机会”

吃了亏的开发商们自然是学聪明了。

对于有意向旧改的项目，前期，很多开发商就派几个工作人员进驻小区，租个办公室，拉一个改造征集的横幅，慢慢谈，反正成本不大。谈成了，是机会，失败了，损失不大。然而，这个拆迁办一设立，横幅一挂，小区就立刻炸开锅了，业主群里奔走相告：我们小区要被拆迁了。

两个结果：

有人高位接盘，不见下文。

听闻要旧改，小区业主们集体抬价，小区所有二手房报价一夜之间大涨。旧改概念再经过地产中介的层层渲染，新购房者们高位接盘，高价入坑，指望到手的“老破旧”的房子拆迁，赔付新房，拿到大笔补偿款，一夜暴富。可旧改哪有那么容易？这只是开个头而已，意向不统一，产权太复杂，种种因素，开发商撤了人员，退了办公室，撕下横幅走人，留下买入了“待拆迁物业”的入坑业主，或被迫搬入老旧小区自住，或常年低价出租。卖吧，又怕万一拆了亏大了，不卖吧，常年套牢，痛苦不堪。

有人惜售，放一套成交一套。

还有横幅一扯，业主惜卖，整个小区二手房一年都成交不了几套，比如深圳南山的四海小区。四海小区位于深圳南山蛇口片区，开发商是招商地产，楼龄超过了30年，是深圳最老的小区之一。小区一共有42栋，每栋6层，没有电梯，楼栋间的分布也比较密集。电线老化，提示用电安全的标语也随处可见。破旧、简陋的露天停车场，随处堆放的垃圾，爆裂的水管。值得注意的是：四海小区目前总共1200多户，但只有130户是卖给个人的。其它90%的物业都是原工业区的宿舍大楼，由招商自持。有业主表示：“开发商早就来找我们谈了，旧改的希望很大！”如今整个蛇口片区都是豪宅林立，业主们也盼着旧改。

此前爆出有旧改概念后，小区在出售房源几乎绝迹，均价一路上扬。有地产中介表示，现在四海小区的放盘量很少，但想买的人很多，成交很快，很多投资客关注。“业主不放盘，放一套卖一套”。

此前，有旧改专家了解到一组数据，上述提到的木头龙十年旧改项目，签约率达到98.5%，仅剩20户业主没有签约时，有30多位业主在等待回迁的过程中相继离世；两年后，木头龙的签约率为99.7%，剩下没签约的业主还有4户，而在等待中相继离世的业主人数已经增加到了49人。

“仅仅因为4户业主拒绝签约，导致项目陷入了僵局。这不仅造成了社会资源的极大浪费，还带来了项目可能烂尾等高风险，这超出了一个更新项目的问题，已发展演化成为一个重大的社会问题。”专家们提出，“由于项目久拖不决，社会风险在不断累积，随时都有可能会爆发，政府介入迫在眉睫。”

破解城市更新“拆迁拉锯战”

如今，政府的答案来了。

在新增居住用地极为有限的情况下，城市更新项目已成为深圳商品房供应的重要来源。数据统计，2012年以来，我市城市更新供应用地连续多年超过200公顷。

早在2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出“城市更新”概念，明确了“政府引导、市场运作”等原则，正因如此，一直以来深圳的城市更新市场化程度居全国之首。然而，与全国其他地方一样，“拆迁难”成为制约更新改造项目顺利推进的重大瓶颈。当前，我市的城市更新项目，绝大部分处于停滞状态，旷日持久的“拉锯战”令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

此次立法酝酿多年，旨在运用特区立法权进行创新和变通，破解城市更新拆迁难题。

旧住宅区满20年方可申报更新

根据《征求意见稿》，合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上，住宅区建筑物建成年限20年以上，且满足下列条件之一可以申报更新：（一）需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施；（二）年久失修或经维修后仍无法满足使用要求，存在严重安全隐患；（三）使用功能不齐全，配套设施不完善，经评估后亟须拆除重建的。对于建成年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区，经鉴定危房等级为D级的，经区政府批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划。

申报城市更新单元计划时，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意。自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

补偿标准不低于套内面积1：1

补偿标准是城市更新中大家十分关注的问题。当前，我市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。为了合理引导市场预期，《征求意见稿》规定了法定最低搬迁补偿标准，采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由权利主体自愿选择。

其中，旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1∶1或者建筑面积1∶1.2的比例进行补偿。

开发商不得进驻旧住宅区征集旧改意愿

实践中，一个甚至几个开发商私自进入小区，开展旧改愿意征集，扰乱市场秩序等行为时有发生。《征求意见稿》就此专门规定，旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报，企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，否则可被处以200万元以上300万元以下罚款。

旧住宅区城市更新规划批准后，区政府应当组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案，经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后，公开选择市场主体，由选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议。

搬迁协议签订超过95%政府可启动个别征收

根据当前的规定，必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。在利益诉求多元化的现实中，要求取得100%的业主同意补偿安置方案十分困难。这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户”。

针对搬迁难，《征求意见稿》创设性地提出 “个别征收+行政诉讼”的解决方案。当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

市人大常委会相关负责人表示，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。

同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》提出，政府实施个别征收的，按照套内面积1∶1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。