齐俊杰：棚改之后又来旧改！对楼市有多大的影响

最近，全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见正式发布，旧城改造将全面提速，要在2025年底之前，力争完成2000年底之前建造的老旧小区的改造工作。其中分为改造和提升两部分，改造方面主要包括，老旧小区加装电梯的问题，外立面修复，还有停车，无障碍设施，体育健身和物业服务，而提升则包括公共卫生设施，幼儿园，教育，养老，保洁，便利店，便民市场等等。

那么问题来了， 那么多的老旧小区改造提升，一看就需要花不少的钱，这个钱到底由谁来出？基本原则就是政府，居民与社会共同负担，举个例子，就拿加装电梯这个事，可以是政府先垫付，也可以动用转项维修资金，最终是居民在使用电梯的过程中按次收费。再归还垫资。有的地方，政策暂时没有覆盖到，而居民又需求急迫，也可能是居民集资来完成改造。所以要具体问题具体分析，看当地的具体政策，和专项维修基金的多少。也看居民自身的意愿状况。

另外，国家也安排了不少贷款，专门支持老旧小区改造计划。但现在大家普遍关注的问题就是，当时棚改，让三四线城市的房价暴涨，那么旧改会不会再出现类似的情况呢？

首先，棚改和旧改，听起来差不多，但其实不一样，棚改是以拆了再建为基础，旧改是改造和提升为基础，所以棚改居民要搬家，而旧改大多数人是不动地方的。所以老旧小区改造只涉及民生问题，你该怎么住还怎么住。

其次，上次房价暴涨，问题也不在棚改身上，而在于货币化。也就是说拆了房子直接给钱，这就让一拨人瞬间造富，造成了一个区域内的资金集中投放，然后这些拿到巨额拆迁款的人，又都去买房，形成了房价暴涨。说白了还是货币惹得祸，但是旧改完全不涉及货币的问题，不但不会给你钱，甚至还会让你也出点钱。所以没有货币投放，也就不会暴涨。

第三，老旧小区改造，由于居住环境改善，所以部分小区价格会有所提升，比如原来没有电梯的老破小，现在有电梯了，原来老停电的房子，现在扩容了，这样居住体验提升了，租金售价也会相应提高，但是有的地方提高就会有的地方降低，位置好的老楼价格提升了，位置不好的新房，价格就会下降。所以老旧小区改造，对于城市周边次新房的价格会形成较大影响。

第四，价格提升可能只是暂时的，现在这种老旧小区，老年人居住较多，这些人有退休金，居住稳定，几乎不出房，所以小区价格反而坚挺，但是再过5-10年，这些老年人由于身体原因而集中出房，到时候改造再好的老破小，也终究是老破小，比如户型，社区等天然的劣势没办法修复，所以最终会被下一代继承的年轻人所抛弃。也就是说，这种改造后的老旧小区，会先涨后跌。等集中出房后，反而是最不保值的。当然我说的只是绝大部分，学区房或者特殊地理位置除外。

所以，综合来看，老旧小区改造，只是民生问题，也顺便可以拉动经济，对一些产业有明显的拉动作用，属于政府投资，基础设施建设的一部分，在经济不好的时候，启动旧改有助于推动经济复苏，也确实对老百姓(行情603883,诊股)有好处，比如那种没电梯的老楼，现在至少有一半的老年人出行困难，所以如果能尽快加装电梯，甚至能起到救命的效果。但是这个工作也着实不好干，毕竟一栋楼里的多个住户利益不同，有人渴望电梯，也有人会觉得电梯没用，甚至挡光。有人因为电梯而多付费，有人甚至还想通过电梯得到补偿。这种协调上的问题，往往比工程本身还麻烦。另外就是车位和活动区域之争，老旧小区一共就那么大地方，停车就没有广场舞区域了，所以这也将是个矛盾。这种小区说实话老年人更容易抱团，对年轻人不太友好，所以除非是租房，为了上班离家近，或者是学区房的，一般年轻人是不愿意在这里居住的。即便改造好了也一样，所以大家在选择房产的时候要多多留神。

举个最简单的例子，房龄超过20年的房子，你去银行做抵押试试，银行都不太乐意要了，即便给你钱，也比例非常低，这其实就是一个很明显的信号，你要买一套20年以上的房子，银行也不怎么给你办理贷款，所以未来这种老破小流动性就会越来越差，没钱的贷不了款，就买不起，有钱的看不上，即便改造好了，金融属性也已经逐渐消失了。所以大家一定要小心，除了特殊的区位或者是学位之外，绝大多数老破小是不能碰的。别看他现在坚挺，那是因为时间未到，时间一到，就会完全失去流动性。反过来说，如果你手上还有老破小，现在不住，也用不着了，趁着值钱，有旧改预期，尽快脱手变现。没特殊福利的老房子是不能留的。

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