央行下发通知：摸底线上消费贷款流入楼市

央行近日向各大银行下发调研通知，摸底线上消费贷款流入楼市情况。一位资深银行业内人士表示，该通知由调查统计部门发出，意在摸底统计线上消费贷款规模，包括与蚂蚁集团旗下花呗、借呗两款产品的联合贷款规模、信用卡贷款及互联网贷款等。“（央行通知）不是为了出台新的监管规定，而是要摸清楚线上消费贷款有多少流入楼市。”上述人士表示。（21世纪经济报道）

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央行金融时报：房贷利率走低趋势或将缓和 下半年住房金融保持定力

在今年以来LPR持续走低的背景下，房贷利率也出现了相同的趋势。据融360简普科技大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示， 6月20日至7月17日，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下调2个基点；二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2个基点。至此，房贷利率已连续下降7个月，在年内持续下调。

不过，房贷利率的持续走低，并不意味着“炒房热”的再度来临。一方面，7月20日最新公布的5年期以上LPR保持4.65%的水平，连续3个月“按兵不动”；另一方面，“因城施策”与“房住不炒”积极配合，深圳等近期出现躁动现象的城市迅速推出调控政策为楼市降温。而在住房金融领域，监管部门持续严格把关：央行在2020年上半年金融统计数据新闻发布会上表示，要引导银行把投向房地产的金融资源控制在适度范围之内，近两年来银行房地产贷款下降明显；银保监会也于近期对资金违规进入房地产领域等进行风险提示。

利率下行 楼市加速修复

“随着疫情逐渐得到控制，再加上现在也是市场低点，最近来咨询和实体看房的客户开始增多了。”北京丰台区某二手房中介告诉《金融时报》记者，她感到疫情对北京二手房交易的影响在逐渐减弱。

随着时间的推进，疫情对楼市的影响正在加速修复。“1至6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1至5月份收窄3.9个百分点。整体看，疫情的影响在快速地减弱，5至6月份全国房地产投资开始全面复苏；6月份大部分城市楼市都出现了明显恢复。”中原地产首席分析师张大伟表示。

楼市的加速修复与影响购房者的一个因素——房贷利率有关。“现在的利率比我去年看的时候确实低了一些，月供压力会相应减小一点。”准备购入首套房的朋女士说。

今年以来，5年期以上LPR比去年底下调了15个基点，也带来了全国各地房贷利率不同幅度的下调。根据融360简普科技大数据研究院的最新监测数据，全国首套房贷利率较去年底下降28个基点，二套房贷利率较去年底下降27个基点，降幅均超过5年期LPR降幅。

在“因城施策”的指导方向下，不同城市也表现出不同的利率下调趋势。上述研究院6月20日至7月17日监测的41个城市中，22个城市首套房贷款利率平均水平环比下降，另外有3个城市有所回调，16个城市维持上期水平不变。之前跟进LPR迅速的北上广深首套房贷利率平均水平均未发生变化，二套房贷利率仅广州有所变动，较上期水平环比下降4个基点。昆明和苏州地区首套房贷利率再次下调10个基点以上，下降后较去年底的降幅已超过60个基点。天津的首套房贷利率上月下调8个基点后，本月又回调8个基点。

调控紧跟 扑灭炒房“火苗”

在疫情逐渐得到控制后，深圳楼市近期出现躁动现象。与此形成对应，监管部门及时出台调控政策，受到广泛关注。

4月，人行深圳中支要求辖内银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况。7月15日，深圳最严楼市调控政策出台，深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及到限购、信贷政策、税收政策、豪宅认定、热点楼盘销售、网签管理、二手房交易信息披露和楼市违规现象处理等八个方面。

事实上，下半年以来，除了最受关注的深圳以外，杭州、宁波、东莞等城市已经开始进行楼市调控。“此类做法反映出今年的政策导向。虽受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力，但部分城市房价上涨较快，对于落实中央‘房住不炒’定位和稳地价、稳房价、稳预期的要求产生不利影响。”易居研究院认为，类似政策按照“因城施策”原则，进一步促进市场的稳定，防范市场炒作，预计后续其他房价上涨过快的城市，也会出台调控政策。

在及时出台政策对房地产进行调控背景下，下半年不会出现全国范围内的房价普涨局面。“从目前货币环境和政策环境来看，与2012年四季度至2013年一季度时更为相似，楼市表现大概率也与2013年上半年的局部热点城市行情相似，难以出现全国普涨局面。” 易居研究院研究员沈昕预计：“2020年一季度大概率是本轮周期全国商品房年初累计销售面积同比增速的最低值，下半年百城二手房价格同比涨幅大概率继续低位震荡盘整。”

后续的房贷利率也将进一步保持稳定。“近期监管部门频频提起‘房住不炒’和‘严禁消费贷资金违规流入楼市’，再加上前期全国房贷利率今年已累计下行了20多个基点，远超过LPR降幅，各地市场利率定价自律组织大概率会在房贷利率加点数调降上更加谨慎，以避免刺激市场情绪，未来房贷利率可能会在稳定的基础上小幅波动。” 融360简普科技大数据研究院分析师李万赋表示。

服务大局 提供金融定力

在“房住不炒”背景下，商业银行对房地产行业新增贷款占各项贷款增量的比例逐年下降，相比最高峰时的43%至44%，今年1至5月份占比已降到25%。

在房地产全年贷款规模稳中趋降的同时，其整体风险可控。“房企短期会面临流动性紧张，但由于拿地减少、施工延后等因素，开支也相应减少。随着国内疫情得到有效控制，政策层面也会托底，二季度销售已明显改善，房贷业务复苏，预计全年房企贷款质量整体稳定。”就职于邮储银行(行情601658,诊股)战略发展部的经济学博士孙翔宇表示。

同时，近期监管部门再次表态防止房地产贷款乱象回潮，也将对下半年产生明显的导向作用。“当前，有很多银行依然把资金过多投向房地产领域，提高贷款集中度，增加银行贷款资产风险。尤其是部分中小房企面临比较大的压力，后续需要积极规范此类贷款。对于部分开发贷款存在违约风险的情况，则要求相关部门积极干预和管控。” 易居研究院认为。

上述机构还表示，银保监会提到了各类违规资金进入房地产的情况，包括通过影子银行以及其他新形式进入楼市，使得楼市资产泡沫增大。且考虑到近期各地的楼市严控，预计后续会开展一轮新的管控，重点是防范借经营贷、小微贷等来变相炒房，这也是近期部分房价过热城市所需要防范的风险。

值得一提的是，除了传统的住房金融业务，银行业还在为构筑楼市长效机制探索其他可行方案。7月17日，国开行与吉林等5省、建行与重庆等9个城市，分别签署合作协议，在未来五年内预计为其提供4360亿元贷款，支持市场力量参与城镇老旧小区改造。

据了解，通过此次签约，两家银行与地方政府将合力加快各项支持政策创新落地，营造良好环境，激发市场主体参与的内生动力，加快建立市场化运作、可持续发展的城镇老旧小区改造模式，为全国提供可复制、可推广的经验做法。

东莞等多城加码楼市调控的背后逻辑：稳预期、保刚需、灭乱象

在刚刚过去的一周，长春、宁波、南京、东莞等城市纷纷出台调控新政，总的态势仍然是趋严。而7月份以来，包括杭州、郑州、深圳、内蒙古等多地均已出台新政，升级楼市调控。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，7月以来多地频繁出台楼市新政，可以看作是继今年三四月份各地针对新房供应端层面调控之后的第二轮“政策加码潮”，这一轮的调控政策多是从需求端入手。

值得注意的是，7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，强调要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

多城扎堆加码楼市调控

今年二季度以来，部分热点城市房价涨幅较高，土地市场偏热，均给房地产市场带来一定不稳定预期。国家统计局公布的70个大中城市销售价格指数显示，新房及二手房价格均出现连续多月回升，多城市房价上扬。

据中指研究院百城价格指数，深圳6月二手房价格同比上涨14.55%，居百城前列，杭州、东莞半年新房价格累计涨幅居前，宁波6月新房价格环比居百城之首，而这些房价涨幅突出的城市目前均已在7月出台了最新的楼市调控政策。此外，长春、南京、郑州、内蒙古等地也在7月份出台了政策收紧楼市。

以东莞为例，7月份以来已经三次向楼市出手。7月2日，东莞发布通知，对申请预售或现售的商品住房项目设置了3万平方米的单次推货“红线”，还进一步更新了东莞的限价政策；7月15日，东莞三部门联合发布通知，提出要进一步提高房价透明度，定期在官方网站发布新房与二手住宅网上签约销售情况及新房库存情况；7月25日凌晨，东莞12部门联合发布通知，要求外地人限购第3套房，取得不动产权证满3年后方可交易转让。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，7月以来，已有近10座城市“收紧”房地产市场相关政策。这是否意味着后疫情时期楼市“红利”不再？楼市“万人摇”现象还会出现吗？

2020年7月部分城市出台的房地产新政 数据来源：政府网站、中指研究院综合整理

各城市加大楼市的管控力度，是基于其市场情况采取的对应策略。

亿翰智库研究总监于小雨表示，多城近期纷纷出台楼市限制政策，标志着这些城市的地产环境已经度过了后疫情时期释放需求的阶段，各类纾困措施也将步入退出期，恢复到“偏紧”的状态，才会打消全国范围内跃跃欲试的投机心理，合理调节预期，才有利于市场的稳定。

具体而言，南京、深圳、杭州等核心城市，都是具有良好经济产业基础的，城建管理水平较高，后疫情时期经济修复速度较快，房价涨幅居前。此时再提楼市调控，收紧地产调控政策，正是履行“房住不炒”的政策导向，从深处规避可能出现的投机行为。警惕后续房价涨幅过快城市推出相关收紧政策，这不仅利于本地市场平稳化运行，也是为楼市继续复苏提供保障。

后续或有更多城市跟进

值得一提的是，在7月24日召开的房地产工作座谈会上，有包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市在内的政府负责人参会。

在上述10城中，深圳、南京、杭州、宁波已出台相关调控政策。中指研究院分析认为，其他城市出台调控政策的可能性仍需结合当前房地产市场的热度来判定。不过，据中指研究院预测，未来或有更多预期不稳定城市跟进，调控政策也将更有针对性。

2020年10城6月新房价格和二手房价格变化、上半年住宅用地成交情况 数据来源：中指研究院

针对近期多城出台调控政策收紧楼市，房企该如何应对？

对此，中指研究院认为，房地产市场的稳定对后疫情时期经济恢复的作用至关重要，调控政策收紧会更多的聚焦在房价、地价上涨预期较强的城市，因此，短期内房企更需关注各城市的市场变化，判断政策发展趋势，及时作出策略调整。

那么，后续哪些城市会跟进出台楼市调控政策？将以怎样的方式跟进？

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为，7月份以来房地产调控升级的城市具有四大特点。

一是认筹率过高，甚至出现“万人摇”等现象。杭州、南京、宁波等城市都有所体现。这类城市由于新房限价催生一二手房价倒挂，非理性投机性购房需求快速增长，短期内楼市热度快速攀升。未来预计这类城市出台调控政策的可能性极大，政策主要指向抑制楼市热度非理性增长，以及稳定二手房市场的房价预期。

二是需要保障无房户的购房需求。如宁波和南京的楼市调控升级，都体现了对“无房户”的优先原则。这一政策是对落户政策、人才政策的具体承接，亦是楼市调控下半年的重点，预计政策覆盖的城市还会进一步增加。

三是房价需要更大的调控力度。由于今年市场流动性明显增强，资金的获取成本明显减少，部分资金通过非正常渠道开始流入房地产领域。后续政策端会加大对流入地产资金的监管，加大在金融市场的查处力度，在制度上对房价形成有效监管。具体措施上，限竞房地块、“三限房”地块或会增多。

四是市场乱象多的城市，或将深入打击不良行情。无论是加大二手住房交易信息公开力度，还是严厉打击房地产市场违法违规行为，下一步的重点，都有打击市场的非理性行为，甚至是恶意炒作行为。例如，深圳等城市就会在下半年开始楼市“严打”，以稳定房价、稳定购房者的预期。

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