陈琦：中国经济加速“去地产化” 房地产的时代使命已经完成一大半！

纵观世界各国的经济发展历程，房地产都是一个特殊的存在，它诞生于特定的经济时期，承载着阶段性的时代使命。在中国，房地产行业伴随着城市化进程和市场商品经济迅速发展，截止2019年，房地产开发投资高达13万亿，占据全年经济总量的13%，繁荣了上下游产业链上依附的商业业态，逐渐发挥出国民经济中流砥柱的价值。

房地产是一门很深的学问，我们研究房地产行业需要跳出行业属性的限制，辩证、系统的看待。房地产牵扯着城市管理、银行金融、线下商业、个体发展等诸多方面，房价涨跌起到“牵一发而动全身”的作用，所以房地产的难题从来都不能用简单的思维来解释。不可否认，我国近几十年的经济发展很大程度上是依赖于“房地产”和“人口红利”，但过分依赖的后果压缩了经济的想象空间，增加了经济运行的风险系数，更不可能实现可持续、高质量发展。

中国居民家庭财产结构的变化一直不大，而配置的主要方向便是房产，房产净值占比居高不下，占比平均在69%左右，其中北京、上海大概在85%。截至2020年上半年，中国居民的债务规模或达82.46万亿元，负债率为82.5%，大部分是房贷。这些数据都表明，房地产关乎国计民生，一旦处理不好房地产行业，其多米诺骨牌效应的破坏性是毁灭性的打击。

一方面，我国城市化进程已达到一定阶段，土地储备逐渐减少，房地产库存增加；另一方面，00后比90后少了4700万，人口负增长拐点将近，老龄化形势紧迫。除此之外，高层一直在释放一个明显的信号，我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻坚期，大力推进科技创新才是提升国际竞争力，获得高质量发展的关键。国家统计局数据显示，2018年，九大战略性新兴产业占GDP比重目前已超过20%。这一数字10年前还不到4%，10年内增加5倍以上。因此，无论是供给端和需求端，还是从经济发展的长远利益考虑，房地产行业由盛转衰，中国经济加速“去地产化”是必然趋势。

在此大背景下，作为政策敏感型的房企，在经营战略上正在发生重大变化，以此应对来自未来的机遇和挑战。战略调整大致有两个方向，一是从居民住宅向产业地产转型，二是去地产化，跨界布局其他赛道。

产业地产，作为我国经济发展进程中应运而生的一种综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。据相关数据统计，销售百强房企中，超过50%的房企已涉足产业地产开发建设。2016年，碧桂园宣布“产城融合战略”，未来五年计划投入千亿资金进行科技小镇的开发；2017年，金科地产提出产业地产要实现“地产+产业”的双向联动，重点布局高科技、文化创意旅游、大健康三大战略新兴产业；2018年，恒大与中科院达成全面合作，计划未来10年投入1000亿在重点领域创建“三大基地”。

以上是我们在宏观层面的分析，政策引导、房企转型、供需逻辑都指明了我国房地产行业的大体发展方向。但在短期内始终存在一股对冲势力与之抗衡，那就是炒房客。房子本身具备金融投资属性，一旦被大资金量挟持就很容易偏离市场规律，使得政策引导和经济逻辑失效，并妨碍房企转型的步伐。关于楼市的财政调控和货币调控，很大程度上是为了打击炒房行为，维护房地产市场的稳定，而房价正是多方力量博弈的表现。

从目前来看，一二三线城市化改造进入中后期，当地房地产已经步入存量时代，成为炒房客集聚区，当地政府会通过“去地产化”来换取经济增长活力。四五线城市和广大县级城市在“扶贫攻坚”和“产业协同”下将迎来“新一波城市化”浪潮，释放土地红利，当地房地产进入增量时代，房企也将迎来“第二个春天”。

房地产的时代使命已经完成一大半，第一，推动了一二三线城市化水平；第二，寄存于房地产的线下商业和产业链各环节业态逐渐饱和，市场经济活力被激发；第三，土地红利已经基本转化为城市发展的内生动力，并锻炼出强大的基建能力；第四，房地产市场承载数十万亿资金盘，与股市一同平衡国民经济的天平；第五，人民有了奋斗的方向和动力...... 接下来，高科技将走上时代舞台，代替房地产完成后续使命！

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