物业费要涨?物业公司还没学会赚钱就争相上市了 看有你家小区的吗

　　说起物业费，你的脑中会想起什么？“物业费的缴纳相当于业主众筹了一笔钱，委托给第三方去花掉，花掉之后要负责把秩序、环境、设备都打理好。”万科物业CEO朱保全认为，物业的本质不是在业主那里挣了多少钱，而是把业主缴纳的钱花好，这构成了业主聘请一家物业公司的根源。

　　物业公司靠每个月收物业费，就能做成一笔大生意，做到上市。截至目前，内地共有14家物业公司上市，其中13家H股上市企业，1家A股上市企业。8月7日，保利物业提交港股IPO申请，如果成功敲钟，将成为第14家在港交所主板上市的物业公司。

　　物业公司对物业管理费依赖很严重，中指院数据显示，2018年物业百强企业基础物业服务收入占总收入的比重高达80.49%，真正靠服务来获取收益的并不多。上市后要拿出漂亮的报表给投资者，一是要提高管理面积，二是提高物业费。

　　物业公司难以摆脱对物业费的依赖

　　13家H股上市物业企业包含：彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康生活。A股上市的只有一家，南都物业(行情603506,诊股)。

　　此外，嘉宝股份原定于6月30日在港交所挂牌，因认购不足，已延期挂牌。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛日前透露，旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后，预计将于2021年上市。

　　2014年以来物业公司上市情况：

　　国内物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类：一是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长；二是通过提供增值服务收取费用，包括房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等。后者的毛利率比前者高得多，但在收入中占比不高，各家公司均依赖于向业主收取物业管理费。

　　根据招股书，保利物业2016至2018年总收入25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，其中物业管理服务收入分别占比74.3%、74.7%及68.8%。保利物业2018年社区增值服务毛利率高达48.6%，远高于同期的物业管理服务的20.2%、非业主增值服务的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%。

　　2018年，中海物业管理服务收入37.5亿港元，增值服务收入4.1亿元，分别占公司总营收90.1%和9.9%。国内最早上市、在社区O2O领域跑得最快的彩生活，其增值业务收入也只占整体收入的11.3%。

　　图片来源：中指院

　　物业公司上市后有涨价冲动

　　物业公司要实现增长，既要大力节流又要大力增收。物业是劳动密集型服务，近几年人力成本、服务成本大幅上升，想靠节省开支来实现增长已是不太可能，所以只能想法扩大收入来源，增加管理面积或者增加物业费。过去一轮房地产市场上行周期，让物业公司享受了红利，背靠母公司，管理面积自然增长，但受销售放缓负面影响，他们会更多通过第三方项目以及收并购等方式扩张。

　　图片来源：中指院

　　截止2018年末，百强物业管理企业的管理面积均值在3718.13万平方米，市场占有率约为38%左右。而北美TOP50物管公司市场占有率就接近30%，远超国内水平。物业管理集中度有望进一步攀升，话语权也将同步提升。

　　通过整理各地政府文件的通知内容可以发现，上一轮物业费标准上调大多发生在2011~2012年，至今已有7到8年。期间人工成本大幅提高，而物业服务收费标准却仍处于“原地踏步”的状态。政府文件中也大多明确指出近年来由于工资水平上升影响物业服务成本上涨较快。物管指导价的提升与放开是必然的趋势，随着物业管理市场化的推进，也是该行业健康发展的一大利好。

　　广东省发展改革委、广东省住建厅近期联合发布关于进一步规范物业服务收费的通知，从今年8月1日起，政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理取消。不过据《东莞时报》报道，取消备案并不影响物业管理费的调价程序，并非简化上调物业管理费程序。上调物业管理费，仍需由企业与业主协商确定，并仍需满足“双过半”条件，即总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主都同意的前提下，才能进行价格调整。

　　中国的物业费高不高

　　据中信证券(行情600030,诊股)统计，中国物业管理费占房价和房租的比例比较低。在统计的21个大中城市中，1年物业管理费用单位房价的比值仅为0.10%，物业管理费用租金的比例仅为5.14%。物业管理费用支出在居民住房性支出的占比较小。

　　图片来源：中信证券

　　2015年1月，国家发改委发布《国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知》 指出：“非保障性住房物业服务价格和住宅小区停车服务价格放开，实行市场调节价，前期物业收费按照服务合同约定执行。各地物业管理费用管制主要集中在新房前期物业管理费用标准上，对于已经成立业委会的老项目，物业费标准的上涨技术障碍较小。目前，一些头部物业管理平台的存量小区到期提价虽仍不是主流，但也已经十分常见（比例超过30%）。物业费提价和存量小区换物业管理公司逐渐被社会接受。

　　中信证券认为，除深圳之外，绝大多数城市存量盘定价都比较低（低于2元/平米占大多数），其中不乏品牌物业管理公司提供服务的项目。这些小区要么具备强大的增值服务培育潜力（一般需要位于大城市且单盘比较大），要么业主可能接受提价，要么品牌物业管理公司会选择退出。