与吴凯盈对话：华平的房地产投资逻辑

在时间的长河里，随着光阴流逝一起成长的，还有资本的变化与发展。

从1966年到2020年，华平投资推动并见证了私募股权投资行业的诞生和成长，并早已将触角伸向全球，成为国际上领先的私募股权投资机构。

正值“博鳌20年”，观点地产新媒体得以对话华平投资合伙人、房地产投资负责人吴凯盈女士，借此机会窥探华平的房地产投资逻辑。

吴凯盈在华平投资已有15个年头，始终专注于中国及亚洲其他地区房地产领域的各项投资。通过这次对话，观点地产新媒体详细聆听了华平的房地产投资理念，了解资本背后的思量。

华平投资合伙人、房地产投资负责人 吴凯盈

新经济地产

年初以来，疫情肆虐，全球经济不可避免地受到波及。访问之初，我们就很好奇地问到疫情对华平房地产投资带来的变化。

“华平的房地产投资战略是基于确定性宏观趋势做出的长期规划，投资的底层逻辑不会改变。这次疫情一方面验证了我们此前对行业细分领域的判断，另一方面也加速了新经济地产的整体发展，尤其是我们一直非常重视的物流地产、工业地产、数字中心、不良资产等领域。”吴凯盈回应。

华平投资始终看重长线布局，这一点可以从十年前的物流领域布局体现。

物流地产的兴起，很大程度上要归功于电商平台的崛起。十几年前电商平台的最大痛点是配套设施不完善，尤其是物流仓库这一非常本土化的业务，当年却由外资主导、缺少本土企业参与。于是，这一领域迅速进入了华平视野。

“我们坚信有充足的空间让一个本土化团队发展。”谈及早前物流地产的前瞻性布局，吴凯盈言语中透露着肯定。

华平投资很早就看到了物流地产平台ESR的潜力与机会。作为华平最早投资的一家中国企业，10年前ESR仅仅是一个商业计划、一个创业公司，而如今已经成长为一家总建筑面积超过1700万平方米的亚太区领先物流地产平台，并成为2019年香港第三大IPO。华平投资对于ESR的赋能可以说是私募股权投资的成功样板。

无独有偶，类似的投资策略也用在了工业地产领域。

东久中国是一家由华平投资全力打造的现代产业基础设施运营商及提供商。自2014年成立以来，华平投资帮助东久中国不断拓展产品业态：从最初聚焦于厂房运营，到目前运营并提供科技研发创新中心、产业园区、新经济总部办公等一系列产业基础设施及服务。如今，东久已经成为中国一线城市最大的第三方产业园区运营商。

2020年，在新基建的助推下，数据中心迎来了爆发性增长，而华平投资早在几年前就已悄然布局。

“几年前开始研究这个行业的时候，我们发现亚洲互联网用户数量已经是美国的六七倍左右。”吴凯盈分析道，巨大需求的背后是供给的不匹配，而这种供给的缺口不只在中国，印尼、印度乃至整个亚太地区的高规格数据资产基建项目都处于供不应求的状态。

不过，数据中心对于企业的综合能力要求较高，既需要获取土地、带宽、电力、牌照等资源，也要求团队具有非常高的运营能力。再加上数据中心面对的客户往往是全球具有实力的大型云厂商，因此综合要求会更高。这也就是说，企业不仅要有足够好的团队和运营功底，还要具备持续满足客户需求的能力。2017年，华平投资了Princeton Digital Group（PDG）。在如今不到三年的时间里，PDG已经投资建设了18个数据中心，其中9个已投入运营、9个处于开发阶段。PDG正试图打造一个规模达数十亿美元的泛亚洲数据中心业务。

吴凯盈表示，亚太地区的数据中心业务正在迅速发展，PDG在这些市场中都处于有利位置。PDG的一体化模式可以在整个平台和各个国家的数据中心向客服交付一致且符合全球标准的服务。这样一来，无论是在新加坡这样的成熟市场，还是与印尼类似的新兴市场，PDG都成为了值得客户信赖的合作伙伴。在数字经济爆发的时代，PDG的客户正在快速发展，PDG的重要价值之一就是助力客户实现高速发展。

2020年，不良资产市场同样也迎来了新发展机遇。

翰德东辉是一家领先的房地产不良资产投资平台，由华平投资与翰德集团创始人于2018年联合成立。公司的主要业务包括房地产不良债权、房地产特殊机会投资与处置，以及底层资产的价值提升和资产证券化等。吴凯盈表示，翰德东辉正在逐步探索一条适合中国国情的房地产类不良资产的投资路径，聚焦一线城市核心区域，深耕特殊机会房地产投资。

长线布局

过去20多年来，中国城市迅速发展，不过由于依赖开发导致了部分资源错配。“过去优质的房地产资源如今很可能已经过时，或者与当下的用途不匹配，这样就给城市更新带来了很大的发展机会”，吴凯盈表示。

在她看来，城市更新的本质是将文化与商业有效结合。未来的城市更新不止于空间的改造与创新，更重要的是打造一种产业或功能集聚的生态，同时拥有精神和文化上的吸引力。

2018年，华平投资对CREATER创邑进行股权投资，并共同成立了并购合资平台，投资总额最高可达逾3亿美元。按照规划，双方将专注于城市更新重资产收购，通过对核心城区优质地段物业的改造与翻新来大幅提升老旧物业的资产价值。目前，CREATER创邑已在上海核心城区拥有32个空间，总体量达41万平方米。

品域中国同样是一家致力于城市更新的开发与运营平台，由华平投资与品域创始团队联合创立。公司的业务板块一方面包括存量改造，也就是通过有品质地更新载体，置入新的功能、激活低效空间，从而打通城市血脉；另一方面还包括存量开发，即对存量工业用地进行转型开发。此外，品域中国还会为政府提供城市更新整体解决方案的服务。

除了典型的城市更新平台，华平投资还布局了盛煦地产（NOVA）、魔方生活、Weave Co-Living等一些列泛公寓运营商。盛煦地产专注于投资优质地段的商业性资产，并因地制宜地将其改造为公寓、办公和特色商业体。魔方生活聚焦于服务式公寓连锁经营领域，致力于为都市白领创造品质租住生活。Weave Co-Living则是一家总部位于香港的共享居住公司，希望为城市中的年轻人提供一个优质、现代、舒适、价格合理的“家”。

中国市场潜力巨大

回归到华平投资对自我角色的定位，吴凯盈说道：“投资方与被投企业一定是持续的合作关系。”华平投资以股权投资为切入点，始终将投资策略立足长远，并结合精深的行业研究和丰富的本土化经验，为被投企业的各个发展阶段提供支持。“对于房地产投资，我们的出发点从来都不是买卖资产，而是瞄准长线机会，与拥有丰富经验的管理团队或运营商合作，打造行业龙头企业。”她进一步补充说。

与国内外市场打交道多年，吴凯盈深谙彼此的发展差异。采访中她表示，过去20年中国房地产行业以住宅开发为主，运营密集型的产业没有被渗透或充分挖掘。相比之下，发达国家在房地产细分领域已经运作得非常成熟，每个细分领域都有领头羊。不过，中国市场体量很大，任何一个房地产细分领域都有巨大的发展潜力，机会仍在快速扩张中。

如今，华平投资房地产团队几乎将所有注意力都放在了融资渠道尚未成熟、市场效率不高的非住宅地产上，比如工业地产、资产管理、停车场、不良资产等细分领域。虽然华平的房地产投资主要聚焦于中国市场，但是近些年已开始在其他亚太地区寻找优质的投资机遇，比如对亚腾的私有化。

亚腾是一家于2002年成立的亚太不动产基金管理公司，在新加坡、香港、马来西亚和韩国都成立了房地产投资信托基金（REITs）以及私募基金。2017年，华平投资参与了对亚腾的私有化，并成为持股比例为30.7%的最大股东。自此以后，亚腾的市场规模不断扩大，从350亿新元迅速提升至880亿新元。如今，华平投资将增持亚腾股权至48.7%。

“相比于其他较为活跃的市场参与者，华平投资的优势是更懂企业、更理解管理团队，能够从PE角度更灵活地投资、整合资源。”吴凯盈说。

或许正是这种深入本质的长期投资理念，华平投资才能与被投企业一起成长，并收获颇丰。