7月40城新房成交增长18%！三季度楼市走向如何？

易居房地产研究院4日发布的《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，7月40城成交量环比同比均增长，连续3个月同比正增长。1-7月，韶关、兰州、厦门等12城成交量同比增长，珠海、西安、长沙同比降幅最大。

据了解，上述报告的40个典型城市中，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市；苏州、福州、南京、青岛、杭州等18个二线城市；以及扬州、东莞、温州、岳阳、无锡等18个三四线城市。

01 7月40城新房成交火热

报告指出，7月40城新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比增长18%。自5月成交量年内首次同比转增以来，已连续3个月同比正增长，说明房地产市场已摆脱疫情影响走上正轨。

1-7月40城成交面积同比下降12%，降幅持续收窄。具体来看，受疫情影响，2月份商品房销售基本停滞，3月份以来逐步恢复，40城年初累计成交面积同比降幅已连续5个月收窄。

分地区来看，今年前7月，一线城市累计同比下降16%，二线城市累计同比下降15%；三四线城市累计同比下降6%，降幅是三类城市中最小的，主要是受数据可得性影响，报告所选的三四线城市中位于长三角和大湾区的占比较多，这两个地区的部分城市今年以来楼市行情比较火热。

02 12城成交量同比增长，珠海大降40%

报告显示，今年前7月，40城中韶关、兰州、厦门、温州、金华、杭州、东莞、岳阳、成都、徐州、宁波、青岛等12个城市新建商品住宅成交量同比增长，其余均同比下降。

报告分析，韶关增速最高，可能与其去年同期楼市比较低迷、成交基数较低有关，今年疫情后供应量较大使得成交量增速较高；兰州属于西部省会城市中本轮行情启动比较晚的，目前处于楼市繁荣期的末端；厦门楼市2017-2018年非常低迷，去年成交量有所回升，今年以来市场继续回暖，成交呈现稳步增长态势。

值得注意的是，今年前7月新房成交量同比降幅靠前的5城分别是珠海、西安、长沙、武汉和烟台。

为何珠海成交量大降40%？报告分析，珠海2018年末和2019年上半年放松了对部分区域的限购，2019年上半年新房成交量同比大幅增长一倍多，去年同期基数太高，导致今年上半年成交量降幅较大。

另外，西安前两年在人才新政刺激下人口净流入排在全国前列，楼市成交火热，2019年6月出台了二线城市中最严厉的限购政策，此后楼市开始降温，今年1-7月成交量降幅仅次于珠海。长沙限购政策是二线城市中较为严厉的，且政府对房价的控制非常严格，对炒房的打击力度也很大，楼市一直表现比较平稳。

从其他主要城市前7月新房成交量来看，一线城市中上海与去年同期持平，深圳同比小幅下降，北京和广州降幅较大。二线主要城市中，南京、合肥同比降幅较小，重庆、苏州和郑州同比降幅较大。

03 预计三季度部分热点城市楼市将有所降温

“5月份以来40城成交已连续3个月同比正增长，部分城市楼市供销两旺。”易居研究院研究员沈昕认为，“疫情发生后，部分城市降低了预售条件，加快预售证审批，预计三季度楼市供应量还会有所增加。”

报告指出，3月份以来，全国各地销售活动逐步恢复正常，成都和杭州多次出现新房“万人摇号”的现象，深圳和上海的部分豪宅项目销售火爆，但这只是局部现象，大部分城市楼市成交逐步恢复至正常，全国楼市并未出现大范围的抬头或者过热迹象。

下半年房地产政策如何定调？7月30日召开的中共中央政治局会议明确：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”

同时，7月以来，上半年房地产市场表现较热的城市如东莞、宁波、杭州、深圳、南京等均进一步收紧了房地产调控政策，政策继续保持一致性。7月24日，国务院召开房地产座谈会，部署下一阶段房地产重点工作，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市代表参加，重点强调了“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”等。

在沈昕看来，下半年政策面不容乐观，深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热点城市已收紧调控政策，且从目前的调控基调来看，后续不排除还有部分前期楼市表现火热的城市出台调控收紧政策。调控升级后，深圳和东莞的二手房市场已率先开始降温，预计这些城市三季度新房市场也会有所降温。同时，从购房需求端来看，受疫情影响，外贸、旅游、餐饮、服务等相关行业居民收入下降，一定程度上会抑制购房置业需求。