房企纷纷抢滩城市更新万亿市场

城市更新迎难而上

编者按

万亿级大市场已经开启。随着城市更新步伐加快，众多老旧小区、工业区和商业步行街等改造升级提上议事日程。本期“产业聚焦”，邀请业内机构剖析城市更新面临的困难和挑战，中国经济时报记者通过采访相关专家，探索如何迎难而上破解难题，以提升城市品质形象、促进经济发展，使百姓获得更多归属感、幸福感。

市场篇

房企纷纷抢滩城市更新万亿市场

城市建设不只是征地、盖房，不断地“摊大饼”。随着城镇化率的快速提升以及人口的持续流入，部分城市土地供应日渐稀缺，城市发展迈入存量时代。

“中国城市更新规模应该是十万亿级的，对所有房企来说都是当前最大的风口！”易居企业集团CEO丁祖昱日前在接受中国经济时报记者采访时表示，城市更新为企业发展带来了新的业绩增长点。

城市更新火热，百强上市房企近半涉足

眼下，城市更新正迎来新一轮政策利好。7月21日，深圳市发布关于《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，首次针对城市更新发布规范性文件，破解城市更新中的搬迁难题。7月20日，国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型。

住建部统计数据显示，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿元，集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

丁祖昱指出，城市更新成为房企寻找增长点的新赛道。百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。在他看来，城市更新火热背后有三个原因：一是一二线城市土地供应趋紧，通过对老旧城区的整治改造和再开发，可有效补充核心城市土储。二是相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，能以更低的地价获取土地储备，意味着企业能保证更高的利润率。三是城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目位于城市核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

丁祖昱告诉记者，由于房企入局时间、资金投入和运营经验等不同，直接导致行业规模差距较大。规模较大的房企已布局100多个项目，总建筑面积逾7000万平方米，规模最小的只参与了1个项目，建筑面积只有不到10万平方米。

值得一提的是，百强上市房企中，多达27家房企城市更新业务涉足广东省，热点城市如广州、佛山、深圳等成为各大房企必争之地。除了广东之外，上海城市更新也进入了快车道，百强房企如万科、中海、融创等纷纷开始抢滩上海，目前百强上市房企已有10家参与到上海城市更新项目中。

近年来，步行街等商业设施改造升级同样备受关注。戴德梁行中国区商业地产服务部董事总经理甄仕奇指出，商业步行街的改造升级已经进入有序发展的新阶段，成为城市更新、促进消费、拉动内需的重要内容。

进入门槛较高，本土企业具明显优势

“整体上看，由于城市更新项目周期长、难度大、涉及多方利益等因素，具备较高的进入门槛，本土房企无论是在规模还是经验方面均具备明显的领先优势。”丁祖昱说，以深圳盐田项目为例，这是深圳首个公开招标的城市更新异地安置项目，也是盐田区有史以来最大规模的旧村改造项目，自2003年提出到2011年完成项目招标，周期跨度长达8年。最大的难点在于与村民洽谈并促进签约，这也是城市更新项目普遍遇到的难题。前期沟通工作持续了一年半，最终通过“双轮驱动”战略，以回迁促签约、以建设促回迁，依靠“回迁”和“建设”两个轮子推动促进签约，拆迁与销售同步进行，可以缓解现金流压力。

据了解，上海的城市更新模式主要为政府主导型，即政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体实施，所以地方国企仍为主导力量，参与了大部分城市更新项目。

“存量时代下，城市更新无疑将成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。鉴于城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，市场存在很多不确定性，若房企未充分考虑匆匆入场，往往会被迫中途退场。”丁祖昱认为，房企在参与城市更新的过程中，需要考虑多方面因素。首先，要有雄厚的资金实力。除了体现在房企目前财务稳健、资金周转无压力上，还要保障融资渠道的多元和通畅，以对抗长周期和高投入带来的资金压力。其次，要清楚模式的复杂性。不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，需要对全盘全周期有全面的把控能力。最后，需要有专业的团队运作。灵活处理应对与政府、拆迁业主、市民等多方面的利益关系。

佰仕会创始人陈方勇在接受记者采访时认为，城市更新难做，这恰恰是城市更新的魅力所在，说明它是一个有门槛的行当，不像房地产开发，只要有钱胆大，谁都敢来赌一把，不赚钱的恰恰就是那些不具备资格的企业。

丁祖昱说，参与城市更新对资本与运营等综合实力均有所考量，若承担风险能力小，也可考虑以与其他房企合作的形式进入赛道，既能疏解资金的高风险、降低参与门槛，也能分享城市更新项目带来的高利润。

路径篇

疫后旧城区商业如何焕发新魅力

将旧建筑、新商业力量与网红经济、打卡经济融合或将实现共赢。在专家看来，成都宽窄巷子、佛山岭南天地都是这个领域的最佳实践者。而且类似的例子还在不断呈现。

迎合消费需求新趋势

千年商都广州，拥有深厚的岭南文化底蕴和数不尽的旧建筑群，一代又一代人的情感和历史文化凝结于此。在商业浪潮下，许多广州旧建筑通过注入新的商业力量，迎合了消费需求新趋势，活化了建筑，重焕区域活力及价值。

广州荔湾区永庆坊位于“广州最美骑楼街”恩宁路上。永庆坊二期引入三大类业态，包括以商业业态为主的休闲轻餐饮、中式小馆、主题酒店、时尚精品等；文化展示类，包括非遗体验、匠人工作室、中华老字号品牌的展示和销售等；再就是文创办公、文化交流、教育服务等。有“中国最美书店”之称的钟书阁把广州首店选在了永庆坊，书店一开业，就吸引了海量文青探店打卡，刷屏朋友圈。

荔枝湾流经广州数个历史文化街区，因途中包含多个遗址名迹，被誉为岭南文化璀璨的明珠。2010年借广州亚运会，荔枝湾在治理后迎来新生，河道旁的老式民居在修旧如旧下更凸显老广韵味。在荔枝湾开出的星巴克臻选店是一家建新融旧的岭南风情咖啡馆，成为年轻一族感受小桥流水、悠闲消遣的好去处。

小众文艺的东山口，是广州民国洋楼别墅聚集地，延续着民国风情和小资气息，如今新商业的出现为这些老洋楼带来了新体验。另外，沙面岛曾是广州重要的商埠，这里领事馆、外国银行及洋行林立，见证了广州近代史的变迁，岛上欧陆风情建筑群是一道亮丽的露天“博物馆”风景线。2019年荔湾区政府对沙面岛全面改造，打造步行街区、提升夜景品质、增加绿化及完善布局。广州首家欧式复古风麦当劳就落户沙面岛，十分抓人眼球，一经开业也刷爆了各大社交媒体平台。

戴德梁行有关专家在接受本报记者采访时指出，后疫情时代，整体消费观的改变促使更多消费者倾向于选择室内室外结合的商业空间。新商业力量注入旧建筑群及改造项目，外部保持修旧如旧的原有建筑外观特色，内部商业形态升级为新消费体验场所，为招商打开新思路。

在专家看来，将旧建筑、新商业力量与网红经济、打卡经济融合或将实现共赢。一方面，旧建筑独具特色的外观能给品牌店带来“颜值”加持，另一方面，品牌店自带流量属性在人流上反哺旧建筑及片区，通过社交媒体造势、达人探店，成为新晋打卡目的地。抓住网红经济的流量，读懂消费群体“打卡炫耀”的个性是未来新时代的商业大趋势。成都宽窄巷子、佛山岭南天地都是这个领域的最佳实践者。

使旧城区焕发新魅力

在山城重庆，作为当地最悠久、最核心的商业地标和城市窗口，解放碑步行街历来就是重庆商业发展的风向标。1997年经改造成为中国西部首条商业步行街后，更是重庆人心中那座“城”和世界观重庆的窗口。

2018年商务部启动全国步行街改造提升试点，解放碑步行街与北京王府井(行情600859,诊股)步行街、上海南京路步行街等成功入选商务部全国首批11个改造提升试点步行街。按照重庆市政府发布的工作方案，要求到2020年，要把解放碑步行街建成环境优美、商业繁荣、文化浓厚、管理规范的国家级步行街，建成国际消费中心城市核心承载街区。

“城市更新的目标是在城市原来的魅力区域——城市旧城区域的基础上，通过腾笼换鸟、改造提升等城市更新手段，通过植入产业、公共服务设施、景观等功能，让这个地方重新焕发新的魅力。”戴德梁行有关负责人在接受本报记者采访时表示，商业步行街作为城市名片，既要有浓厚的商业氛围，也要体现文化与属地特色。传统商业步行街由于开街时间较早等原因，存在商业载体老旧、业态结构失衡、商业品牌亟待更新、街区公共配套不足等问题。传统商业步行街通常依托历史建筑、古代遗迹等文化资源修建打造，因此，如何将区域文旅资源与现代、时尚元素有机结合，体现区域文化传承与文化特色，是每个区域打造国家级示范步行街面临的挑战。

在设计师的眼中，旧改建筑商业项目独具个性，品牌方更能从设计及商业布置上有突破的空间，品牌结合旧建筑可以碰撞出更多创意概念设计，复古风、中国风、工厂风等元素都可令品牌引爆新话题及提高关注度，与盒子型购物中心“千店一面”形成鲜明对比。

“新商业活化旧建筑群”，一个负责在颜值上主“外”，一个负责在产品上主“内”，兼备出色外表与品牌内容竞争核心。两者的碰撞，有极高的话题度与新鲜感，在种草经济、达人“带货”席卷下，可以让旧建筑焕发新活力，让新商业赢得未来。

在专家看来，未来重庆的城市更新将向上海、广州、深圳等地区的“有机更新”看齐，避免大拆大建，在完成历史传承的基础上，应更加注重现代社会工作生活的需求，通过创造功能复合的空间，激发老旧建筑的活力，催化片区更新，提升公共空间的品质和周边居民的生活质量，使重庆旧城区焕发新的魅力。

专家认为，优质的商业步行街不仅是一座城市对外的城市名片，同时也是一座城市商业活力的代表之一。未来，随着改造提升成果显现，商业步行街有望在城市发展中发挥更加重要的作用，以街带片，以片带区，联动产业打造商业步行街生态区域，是未来发展趋势，也是改造提升的终极目标。

未来篇

打造世界级的城市更新样本

城市更新离不开规划设计，坚持高起点、做好顶层设计很重要，有时甚至要“腾笼换鸟”。

从钢铁巨人到综合性现代园区，北京百年老厂首钢正经历着特殊的改造和转型，融合工业遗存与现代元素，借助冬奥契机，以实现涅槃重生。

石景山首钢厂区曾是中国最先进和钢铁产量最大的“高炉”，素有“十里钢城”之称，是我国工业的奠基者之一，也是颇有分量的北京经济“名片”。2005年首钢为迎接2008年北京奥运，把钢铁产能外迁到河北曹妃甸；2010年首钢工厂彻底告别高炉，开启国际化转型升级之路，推动2022年北京冬奥会和冬残奥会在此落地。

如今，首钢被赋予了更多的希望。在新版《北京城市总体规划》中，首钢定位为“传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地、后工业文化体育创意基地”，为五个区域级商业中心之一。

仲量联行华北区董事总经理张莹告诉记者，新首钢园区是城市更新的新标杆。以冬奥会为契机，这座园区正在承载着新的历史使命，也会让世界记住它的历史与创新。

张莹参与了首钢城市更新项目，去年，北京市发布了“新首钢三年行动计划”，张莹告诉记者，未来三年，新首钢地区的建设将与冬奥会筹办、老工业区有机更新、绿色高端发展紧密结合，以减量发展为基本原则，严控建设规模和人口规模，打造一个世界级的城市更新示范样本。到2035年左右，努力建成具有全球示范意义的新时代首都城市复兴新地标。

步入5G时代，新首钢不仅将构建北京产业创新的新高地，承担完善北京产业创新链条、以5G+工业互联网推动产业复兴的重任，而且生态复兴也将彻底颠覆之前人们对首钢厂区的刻板认知，引入可持续发展的全球标准，提高居民幸福感、企业归属感、城市获得感、文化自豪感。即使在疫情之下，新首钢的城市更新依然在按部就班地进行，保障以最好的姿态迎接2022年冬奥会。

在距离北京1800多公里之外的成都，近年来也在持续进行城市更新。西南财经大学经济学院教授刘璐在接受记者采访时举了一个例子——成都东二环附近的原“东郊”。上世纪成都发展工业的时候，很多厂布局在城东。随着城市的发展，市区不断扩大，厂区不再适合布置在如此靠近市中心的位置。而且市区土地价值随着城市和房地产的发展急剧增大，大大超出了工业用地的产出价值。所以本世纪初开始，成都把这些厂继续东迁到龙泉驿区等区域，而市区土地变成了商住用地，通过“腾笼换鸟”实现了土地价值置换和城市更新“一箭双雕”。

刘璐还以成都和重庆为例，剖析成渝其实逐渐在走出一条越发明显的城市差异化发展道路。刘璐说，重庆有便捷的长江航运优势，这一点成都没有。“历史上成都就是西南的商贸中心，商业优势明显。另外，成都还在电子信息等领域有人才优势，而成都平原优势也适合发展大规模制造业。”在刘璐看来，每个城市都希望发展高精尖产业，成都也是如此。

其实，城市更新不只是局部的旧城改造，还涉及生态环境的整体提升。仍以成都为例，宽窄巷子、锦里等都是成都旧改成功的案例，而当地规划建设的世界最长绿道和中心城市中最大的公园锦城公园则是一盘妙棋，这盘棋横跨12个区，涉及生态用地133.11平方公里，园内环境优美，生态价值巨大。戴德梁行曾经算过一笔账，项目建成后，能为成都带来“两个一万亿效益”：一是从公园建成到2050年，市民以及国内外游客对锦城公园的广泛参与，能累积产生超过一万亿元的消费支出。一是锦城公园能极大提升内部及周边建设用地和物业的经济价值；经测算，因为锦城公园建设，相关土地的收入总额将达到一万亿元。

这“两个一万亿效益”，既是环境改善提升为成都全体市民塑造的新财富，也是城市品质提升和价值转化最生动、最形象的表达。