张玉良：房住不炒很明确 房地产行业结构分化、集中度提升成趋势

博鳌·21世纪房地产论坛于2020年8月8日在上海召开。绿地集团董事长、总裁张玉良出席并演讲。

张玉良表示，房地产行业面临很多新的挑战。他认为，相关企业应加快转型升级，服务社会、服务民生，打造核心竞争力，才能穿越周期再出发。

“在当前市场条件下，房地产企业需要加快转型的步伐，很多标杆企业、龙头企业通过转型实施了非常好的成长，有一些企业的增长基本上是属于转型增长，转型提高了竞争能力”。

他还强调，很多人认为房地产行业有很多不确定性，但有五个方面是确定的。第一，政策导向是确定的。房子是用来住的，不是炒的，已经很明确了。第二，市场超大容量是确定的。虽然现在这个行业进入了下半场。第三，总体价格稳定也是确定的，当然不同阶段、不同地方、不同产品，价格的上下波动是正常的。第四，结构分化是确定的。现在市场的区域分化、产品的分化、价格的分化比较凸显，有一些地区可能市场不断地放大，有一些地区可能市场在萎缩，围绕着经济发展、城市化当中的都市群/城市群进一步当中显现出来。第五，竞争格局是确定的。行业集中度的提升，越来越需要产业协同，越来越不能太单一，既要做专，又不能太专一。

以下为演讲实录：

张玉良：尊敬的各位领导、各位专家、各位行业的企业界同行，大家上午好！疫情以后，这样的论坛很难得。今天非常高兴参加我们行业当中卓有影响力的、办了二十年的论坛，而且放在上海，所以特别高兴。

借助这个论坛我讲四个观点。

第一个观点，房地产行业市场是改革开放和城市化伟大进程当中的产物，这两点决定了这个行业。我想了一下，从事房地产行业，我算是这个行业的老兵，对这个行业的每一步都参与过、经历过。在这个之前也参与了当年国务院推进房改的过程，在地方政府当中也参与了住房制度改革等。所以整个推进过程，我自己认为比较清楚。

我认为这个行业现在进入三个阶段：第一个阶段是启动阶段，1987年-1998年。最先开先锋的是深圳，1987年。上海是1988年。第二个阶段是1998年到2017年。这个过程当中房地产可以讲是蓬勃发展，市场容量也不断地放大。第三个阶段是2017年以后。对于房地产市场，我想只要是城镇化持续，只要是坚持改革，这个行业未来仍然要发展。这是我想说的第一个观点。

第二个观点，我们行业为社会经济在不同阶段都发挥了重要的作用。过去是，今年的疫情当中也充分表现是，未来我想还会是。

在今年的年初疫情暴发以后，我们也更看到了这个行业，社会、经济、民生都离不开它。我们看到了疫情当中，企业第一时间大量采购海外的医用物资为国内的防疫。疫情以后大家又投资医用物资医疗器械。还比如我们房地产的行业当中，过去是单一开发，现在很多行业在转型，向开发其他方面的延伸。比如物业，这个物业今年在疫情管理当中发挥了重要的作用，在服务保障当中也发挥了重要的作用，我们商场、购物中心，送货上门。还比如我们的酒店都成了防疫的隔离用房。还比如建了大量的方舱医院。都跟这个行业紧密的、紧紧的关联在一起。我们这个行业不管是过去还是现在，乃至于未来，对整个经济社会转型服务行业、服务国家发展、服务民生当中是不可替代的。

第三，新周期的房地产我认为可以实现“稳”字当头。很多人认为我们这个行业有很多不确定性，这确实是发生很多新的变化。但是有一些我认为还是完全可以确定的。第一，政策导向是确定的。中央一再强调，包括上个月召开的政治局会议，加上中央领导同志跟十个省市的座谈会讲的内容，房子是用来住，不是炒的，这个已经很明确了。这个行业政策导向是确定的，还是要发展的。第二，这个市场超大容量，我觉得是确定的。虽然现在这个行业进入了下半场。第三，总体的价格稳定这也是确定的，当然不同阶段、不同地方、不同产品，价格的上下波动是正常的。第四，结构分化是确定的。现在市场的区域分化、产品的分化、价格的分化，这个比较凸显，但这也是确定的，有一些地区可能市场不断地放大，有一些地区可能市场在萎缩，围绕着经济发展、城市化当中的都市群/城市群进一步当中显现出来。第五，竞争格局是确定的。行业集中度的提升，越来越需要产业协同，越来越不能太单一，既要做专，又不能太专一。

第四个观点，加快转型升级，服务社会、服务民生，打造核心竞争力，房地产企业才能穿越周期再出发。在当前市场条件下，房地产企业需要加快转型的步伐，很多标杆企业、龙头企业通过转型实施了非常好的成长，有一些企业的增长基本上是属于转型增长，转型提高了竞争能力。

这个行业面临很多新的挑战、面临很多新的时期。

谢谢各位！

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