存量房贷利率换锚进入尾声 工建农中邮五大行拟批量转换定价基准

在今年2月的最后一天，多家银行发布房贷“换锚”的最新公告，将从3月1日起至8月31日，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。

按央行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，定价基准只能转换一次。

距离完成利率定价方式转换的最后期限不到20天，近期多家银行纷纷发布公告称，将对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

五家国有大行拟批量转换定价基准

今年3月1日，备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换工作正式拉开帷幕。按央行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，并且定价基准只能转换一次。

距离完成利率定价方式转换的最后期限不到20天。8月12日，工商银行(行情601398,诊股)、建设银行(行情601939,诊股)、农业银行(行情601288,诊股)、中国银行(行情601988,诊股)、邮储银行(行情601658,诊股)等五家国有大行发布公告，表示将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

上述五家国有行均在公告中表示，批量转换完成后，若对批量转换结果有异议，可在2020年12月31日前通过手机银行转回原来的定价方式或与贷款经办行协商处理。

《每日经济新闻》记者注意到，对于上述银行批量转换方式，有银行将把贷款重定价日统一设置为贷款发放日的对应日。

实际上，发布浮动利率房贷定价基准批量转换的银行不止上述五家，交通银行(行情601328,诊股)、平安银行(行情000001,诊股)均有发布存量浮动利率贷款客户定价基准统一转换LPR通知，交通银行统一调整为LPR浮动利率加减点方式的时间为8月21日，平安银行则为8月12日。

两种房贷利率定价方式，怎么选？

事实上，存量浮动利率贷款的定价基准转换只是定价方式的转换，转换有两种方式：

一是浮动利率贷款的定价，浮动利率贷款应在合同中约定以一定的时间周期，按相应期限LPR加减某一确定的点差计算具体利率水平，利率随参考的LPR变动而浮动；

二是固定利率贷款的定价，固定利率贷款在合同期限内利率水平保持不变，按照合同中明确的某个时间点或时间段的LPR加减点确定具体利率水平，利率水平一旦确定，直至借款到期日保持不变。

利率定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

而按照基准利率定价与按照LPR定价两种方式有什么不同？主要区别有三点：

一是两种定价方式的“锚”不同，也就是参照值不同。基准利率定价方式下，贷款利率锚定人民银行公布的同期同档次基准利率；LPR定价方式下，贷款利率锚定全国银行间同业拆借中心公布的相应期限LPR。锚定值不同决定了贷款发放时点及重定价时点的定价基准不同。实际贷款利率会在锚定的定价基准的基础上进行浮动来确定。

二是两种定价基准的市场化程度不同。基准利率由人民银行不定期调整并公布，目前最新的贷款基准利率是人民银行2015年12月公布的；LPR由全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布，相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况。

三是两种定价方式的浮动方式不同。基准利率定价方式下，一般按比例来浮动，比如基准利率上浮10%；LPR定价方式下，按照点数来浮动，比如LPR加40个基点。

同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3~8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。

此次定价基准转换对于购房族而言有何影响？以转换为LPR加点形成的浮动利率定价方式为例：

若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点或59个基点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

若转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。

目前，最新一次LPR报价在7月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。