杜坤维：房价太高第一套房的契税不适合上涨增加刚需购房者压力

中国房价太高，超出很多居民购买力，购房压力山大，对于购房支出很多刚需购房者非常敏感，毕竟为了首付可能就是东挪西借，该借的钱能借的钱都借完了，才能支付首付，接着就是繁重的月供和不知道哪儿来的装修款，如果继续增加一笔购房支出，很多家庭可能有点难以承受。

2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%；商品房销售额159725亿元，增长6.5%，按照销售额除以销售面积，大概可以算出19年全国新房均价大约是9310元/平方米，比2018年的均价上涨了6.5%。2019年，全国居民人均可支配收入30733元，比上年名义增长8.9%，扣除价格因素，实际增长5.8%。其中，城镇居民人均可支配收入42359元，增长（同比名义增长）7.9%，扣除价格因素，实际增长5.0%。

非常明显，居民人均可支配收入增长扣除物价因素以后，是没有跑赢房价的，因此很多人感到买房压力越来越大，就在于房价涨幅超过了收入增长，尤其是私营企业，收入增长更加缓慢，大部分民营企业又没有住房公积金，私营企业职工购房压力更大。

即使按照人均可支配收入除以新房均价，计算收入房价比，一个居民不吃不喝一年可支配收入可以购买4.55平米房子，购买100平米房子需要22年，一个居民能够不吃不喝吗？能够不承担赡养老人的责任和抚养孩子的义务吗？因此全国居民购房压力是很大，专家的话是可以借用六个钱包的钱，可是六个钱包得有钱才可以借，很多家庭六个钱包是没有钱可借的，甚至还需要向他们经济资助。对于很多职工而言，实际上只有工资性收入，而没有其他收入，会感到自己工资拖了后腿，购房压力更大。

931000元总房价，首付按照30%计算，大约是28万元，人均可支配收入是42359万元，不吃不喝大约需要7年，如果扣除生活费，很多人士购房连首付都十分困难，很多人感叹做房奴辛苦，可是对于不少中低收入者而言，连做房奴的资格都没有，能够做房奴还是一种幸福。问题是支付30%首付，申请银行按揭贷款，需要足够的流水，没有足够多的流水，银行的按揭贷款是无法获得批准的，因此很多收入不高的购房者需要增加首付比例，进一步增加了购房的难度，为了房子的首付，很多家庭是求爷爷告奶奶的到处找亲朋好友借钱，能够借钱的亲朋好友全部借了钱，支付首付以后，很快就是归还银行月供，每个月都得省吃节用才能归还月供，家庭也剩不了几个钱，即使剩下几个钱，还需要偿还私人借贷的钱，可以说恨不得把钱颁成两瓣花。

8月11日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》，该法自2021年9月1日起施行。其中最受公众关注的是第三条：契税税率为3%-5%。基于目前1%-2%的实际税率，公众也纷纷表达了“契税上调”的忧虑，这不能责怪公众，说实在话，买房支出公众非常敏感，在支付首付以后，很多家庭生活质量明显下降，后续还要承担月供和装修费用，现在很多地方一套房契税是1.5%，如果契税增加到3%，按照均价9307元计算，100平米房子契税增加在1.5万元左右，相当于四个月可支配收入，要说剩余钱，恐怕就需要一年左右了，这可不是一笔小数目，某地房价更高，可是收入并不高，稍好一点小区房价不会低于200万元，增加1.5%契税，相当于增加3万元以上开支，等于是我等低收入群体等人10个月左右工资，这还真不是一笔小的开支。

国家税务总局工作人员明确表示，《中华人民共和国契税法》和《财税〔2016〕23号》，是共同存在的，两份文件并不冲突。目前来看，如果具体地方不做出调整，新契税法的出台，并不会影响目前的税率。显然国税总局把契税增加不增加的锅甩给了地方，地方不调整契税，购房者就不会增加负担，地方如果调整契税，购房者就会增加负担，但地方调不调整契税，税务总局大概率不会进行干涉，让地方自己决定。

地方究竟会不会调整契税，这还真的不好说，现在地方财政收支平衡比较大，能够调整契税，也是增加一笔不小的收入，不排除部分地方会增加契税，但增加契税可能影响到房地产市场价格，地方需要平衡地产市场和增加财政收入之间矛盾，才能做出决策，在一些地产调控政策比较严厉的地方，是有可能增加契税的，这会增加刚需购房的压力，在一些房价上涨压力不大不需要调控的地方，可能会增加契税。

我个人观点，还是建议税务总局，对第一套房子执行1.5%的全国统一税率，第二套房可以增加到5%契税税率，对于三套房者，可以增加到10%的契税，抵消一套房契税的下调带来的契税损失，这可以减轻刚需购房者的购房压力，又可以遏制过度投机炒房。

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