贾康：不能归结为货币供应量这个单一因素决定的房价上涨

2020年8月13日上午，由观点地产机构主办的2020博鳌地产论坛在海南举办。本次论坛以“地产远见：重启的世界”为主题。华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康先生在2020博鳌地产论坛的“全体大会”主题演讲环节中发表“房地产与货币供应总量和金融市场的关系”的主旨演讲。

贾康认为一般认为房地产业是归属于第三产业，它具有先导性、基础性、带动性，但也具有风险性，也可以称为不动产业和物业。贾康认为房地产至少可以分成：工业、商业、住宅，还有政府行政、社会团体、国防等等，其中也有一些属于跨越类型的房地产，比如说综合体等。贾康认为不论属于哪种形态，房地产业必然成为国民经济的支柱产业。

贾康认为房地产必然具有自然垄断性，在经济社会发展过程中间伴随着工业化推进城镇化，在中心区域中，地皮上的建筑物会形成不动产和房地产，成为社会各类主题所追逐的对象。

贾康进一步解释这种自然垄断的性质可以类推到其它中心区域，或多或少带有这种卖方市场特征，这是一种“谁先占了就自然垄断”的卖方特征，在中心区域按市场调节的不动产，其价位必然呈现成交价上扬曲线。

贾康不认同“把房地产说成实体经济之外的组成部分”，他解释到，如果按照严谨的经济学分类，房地产业也是实体经济的组成部分，所谓虚拟经济，按照资本论里边的经典定义，虚拟资本是指金融票据，现在实际生活中间所说的虚拟资本，并没有贬义，只是有别于制造业等实体经济层面的另一种价值证券，房地产业并不属于这个定义下的虚拟资产。

贾康认同房地产在生活中往往带有较强的金融属性。由于房地产更多靠近卖方市场，所以它被银行和金融机构高度重视。作为抵押品，房地产跟着的是贷款，不动产作为抵押取得贷款是最便捷的途径，当然人们也由此指责银行，银行成了典当行，典当行业式的银行在中国已经运行了多少年，有了不动产的抵押，贷款就有安全性，当然就把金融和不动产的功能释放结合在一起了。

贾康认为在财富管理方面，房地产也有非常重要的意义，往往表现为可以跟着中国的经济发展迅速增值，随后又对接到了融资的炒作，引出人们关心的泡沫化的问题。贾康指出把房地产业和投融资里面的肆无忌惮的炒作联合为一体，是极不健康的现象，这个过程中也不得不承受这种大起大落带来的对国民经济的不良影响。

贾中央所说的房地产业健康发展长效机制，一定要落在2016年930新政以后，中央经济工作会议特别强调的基础性制度建设概念上。贾康认为只有基础性制度建设做好了，改革攻坚克难了，这个长效机制才能真正打造出来。

贾康认为不能归结为货币供应量这个单一因素决定的房价上涨，但也不能忽视房价上涨和货币供应量之间的关系和变化，货币供应量总体上影响经济运行，并会间接影响各个产业部分。贾康进一步分析，中国还没有完成房地产所依附的城镇化高速发展时期，中心区域还要不断地扩大，已经稳定地成为中心区域的一线城市，以及很多的二线城市，不动产会越来越金贵，这个趋势没有任何力量能改变。当前的健康长效机制顶多是让这个曲线的斜率不那么高，让它不那么陡峭，减少大起大落，这就是健康化。在这个过程中，只要货币投放量更加充裕，就有更多的支付能力会在资源配置中跟着这个上扬曲线来实现交易。

贾康认为正是通过中心区房价一定的上扬，减少了更多从外部涌入中心区的压力，可以通过这个市场机制使中心区和非中心区在发展的过程中间得到一定的引导。贾康认为如果考虑到这个机制的运行，就不能一味地指责说货币供应量导致房价上升。当下我们注重货币政策灵活宽松，去杠杆已经变为稳杠杆，这是必然的，去杠杆变成稳杠杆以后，实际的货币宽松，当然就造成房地产市场在中心区域一定的回暖的表现，完全合乎逻辑。

贾康最后指出住房制度必然是双轨，有保障轨要托底，有市场轨要跟市场充分对接，双轨统筹将在中国长期存在，保障房和商品房，或者说完全产权房，在社会生活中间并存。

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