政策加码土拍市场或稳中回落

□本报记者张军

近期多个热点城市先后升级调控政策，土拍市场降温明显。

中指研究院统计数据显示，8月以来，截至20日，全国300城共推出住宅用地0.6亿平方米，同比增长近两成，环比下降7.5%；住宅用地成交0.4亿平方米，同比下降5.9%，环比下降约30%；成交楼面价同比上涨、环比下跌，土拍市场整体出现降温。业内人士表示，下半年房企拿地积极性或将下降，土拍市场热度将稳中回落。

市场整体降温

中指研究院数据显示，7月全国300城共推出土地2750宗，环比下降24%；推出土地面积约1.25亿平方米，环比下降16%；成交方面，全国300个城市共成交土地2571宗，环比下降7%；成交土地面积约1.07亿平方米，环比下降11%。结合土地出让金以及成交价格看，均呈现环比下降态势。

西部证券研报称，8月10日至8月16日，100大中城市住宅用地成交建筑面积762.60万平方米，成交涨幅较前一周出现下滑，其中一线城市成交土地规划建筑面积同比保持增长；溢价率方面，100大中城市成交土地溢价为15.86%，较前一周下滑约3.01个百分点，一二三线城市溢价率分别为29.16%、8.7%和18.72%。

中指研究院表示，整体来看，土地市场有所降温，但热点城市优质地块竞拍保持了热度。

以北京为例，今年以来北京不限价地块供应增加，房企拿地热情高涨。8月3日，北京市出让的北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块，吸引了包括中海地产、中国金茂、合生创展集团等房企参与，中海地产以66轮竞价，23.44%的溢价率竞得。

政策有所收紧

近期部分城市土拍政策有所收紧。8月18日，南京市发布2020年宁出第09号出让公告，这是继“限房价、竞地价”新政以来第三批公告地块。

前两批“限房价、竞地价”政策要求是毛坯房最高售价不超限价的110%。本次则调整为涉宅地块土拍达到最高限价后，不再竞建人才房面积，改为直接现场摇号方式确认竞得人。整体来看，本次土拍政策调整包括调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量5个方面。南京房地产业协会副会长张辉称，这是对南京楼市新政“宁九条”关于“加强土地市场调控”的细化和落实，目的在于稳定市场对地价和房价的预期，促进南京房地产市场平稳健康发展。

8月19日，江苏省自然资源厅发布《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》，提出重点加强对南京、无锡、苏州市住宅用地供应监测、评价和考核。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期出台的调控政策多是房屋买卖层面，而该政策直指土拍市场，有助于从土地市场降温。在地价方面，住宅用地或成调控重点。

日前，海南省要求严守耕地保护红线，以“零容忍”态度，坚决遏制新增违法乱占耕地建房问题。

中指研究院企业研究总监李建桥表示，房企融资窗口期多在上半年，下半年融资收紧对房企短期资金影响较小，但融资收紧会影响到房企投资意愿和规模。

更关注优质土地

招商证券研报称，6月、7月的去化周期均有所上升，在库存高位下，房企未来拿地将持谨慎态度，下半年土地市场热度或回落。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶认为，结合各城市上半年土地供应情况和政府全年供应计划来看，下半年全国住宅用地仍有放量空间，部分城市仍有优质土地出让，但预计房企拿地积极性或有所减弱。在她看来，这主要有三方面原因：一是受监管趋严、偿债高峰期来临，企业资金面承压；二是近期部分城市土地出让限制条件增多，土地政策有所收紧；三是部分房企上半年扩土储积极，预计下半年拿地将趋于谨慎。

“上半年，受一线城市住宅用地供求大幅增长带动，全国住宅用地成交均价出现结构性上涨，随着二三四线城市住宅用地供应增多，价格上涨势头将有所缓解，下半年土地市场将稳中有所回落。”曹晶晶表示。

川财证券认为，上半年房企新增土储达到历史峰值，进入7月以来，受政策调控影响，土地市场出现降温，预计下半年仍将保持调控基调，土地市场有望降温。在土地供应量减少的情况下，预计更多的房企将关注优质土地。