无锡全面升级楼市调控：住建部再喊6城市开会 释放什么信号？

又一城市收紧楼市调控政策！

8月30日，无锡楼市调控新政正式实施，新政包括限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，坚决抑制投机炒作。

无锡出台楼市新政与其土地市场偏热、房价上涨过快有关。就在8月26日，住建部再喊6个城市开会，强调毫不动摇坚持“房住不炒”定位，切实落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，始终绷紧调控这根弦，从源头上解决问题，坚决遏制投机炒房。

业内人士认为，此次参会的6个城市包括沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等，大多是房价上涨过快城市，预计短期内或出台收紧政策。

无锡出台调控组合拳，坚决遏制投机炒房

据无锡日报报道，近期，无锡市研究出台了《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），并于8月30日起正式施行。《通知》提出了五方面针对性措施，坚决遏制投机炒房。

5个方面措施包括：加强土地市场管控、支持居民合理自住需求、坚决遏制投机炒房、整顿规范房地产市场秩序、加强房地产市场监测分析。

值得注意的是，在坚决遏制投机炒房方面，就包括限制离异家庭购房套数、提高值税征免年限、提高二套房首付比例、严查购房资金来源等4条精准调控措施：

1、 限制离异家庭购房套数：在现有住房限购政策的基础上，增加了对离异家庭购房套数的限制，规定夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。在满足合理住房需求的同时，防止通过“假离婚”手段获取购房资格。

2、 提高增值税免年限：对居民家庭购买住房限制转让的时间仍为2年，但将市区（不含棚户区改造重点地区）个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，满2年但不满5年的需要缴纳增值税。

3、 提高二套房首付比例：对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付比例最低30%的政策，公积金贷款政策也未作调整，“刚需住房”居民不受新政策影响。但对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付比例由40%调整为60%。

4、 严查购房资金来源：金融监管部门要严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。

另外，在加强土地市场管控方面的措施包括：增加年度供应计划；热点区域执行“限房价、竞地价”；开展购地资金来源穿透式核查。

在整顿市场秩序和加强市场监管方面的措施包括：全面落实住房价格申报制度，探索合同备案价、贷款核定价、纳税申报价“三价合一”的核查机制；停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策；建立房地产交易、不动产登记、土地、金融、财税、统计等数据汇集和业务协同机制。

此外，在支持合理自住需求方面的措施包括：出台共有产权保障房管理政策；开展租赁住房建设试点和闲置低效商业办公用房改建为租赁住房试点；加大老旧小区改造的投入；鼓励开发企业在制定商品房销售方案时，普通商品住房优先向本市无房居民家庭和引进人才销售。

无锡土地市场被江苏省点名，房价涨幅居前

对于无锡出台调控新政的原因，8月29日，无锡市房地产调控领导小组相关负责人在解读中表示，近年来，无锡城市竞争力、吸引力持续增强，新增人口逐年增多，居民购房需求不断增加。近期土地市场呈现偏热状态，地价上涨较快，房价上涨预期增强。为坚持“房住不炒”定位，有效防范房地产市场风险，《通知》综合运用土地、金融、税收、行政等手段，继续支持居民合理自住需求，坚决遏制投机炒房，进一步规范房地产市场秩序，着力实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，努力推动房地产市场平稳健康发展。

可见，无锡土地市场偏热的调控升级的主要原因，而这种偏热状态此前已经引起了江苏省的重视并点名。8月19日，江苏省自然资源厅发布《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》，部署2020年住宅用地供应分类调控工作，其中提出，重点加强对南京、无锡、苏州市住宅用地供应监测、评价和考核。

而在随后无锡出让土地时，也出台了新规，对于9月4日即将出让的3幅居住用地，不但重启限价机制，而且首提“报建人才住房”。此次无锡的调控新政中，也提出建立房价、地价联动机制，有效管控土地价格，热点区域严格执行“限房价、竞地价”出让模式。

值得注意的是，无锡此次新政中首提“开展购地资金来源穿透式核查”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这符合央行住建部“8.20”房企座谈会精神以及江苏省提出的住宅用地分类调控的导向，有助于打击无锡近期地价炒作等现象，防止开发企业盲目加杠杆放大市场风险。

此外，从无锡的房价来看，涨幅也是全国居前的。国家统计局发布的最新数据显示，7月，无锡的二手房价格环比上涨1.2%，涨幅位居全国第三；同比涨幅为9.9%，涨幅位居全国第四。

为防止房价过快上涨，坚决遏制投机炒作，无锡此次新政的核心内容是限购限贷全面升级。严跃进表示，限制离异购房套数、防范假离婚骗购是今年限购打补丁的重要体现，而限贷收紧政策，提高二手房首付比例至6成，使得后续贷款压力增大，客观上会限制炒房需求的释放，也说明银行贷款部门政策升级的导向。此外，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，也符合国务院“7.24”房地产工作座谈会的精神，即“要发挥财税政策作用，有效调节住房需求”，预计这一调控后续被全国其他城市借鉴的可能性较大。

无锡市房地产调控领导小组相关负责人在新政解读中还指出，近些年，无锡出现炒作“学区房”的现象，少数房地产经纪机构、经纪人员和自媒体存在恶意炒作和虚假宣传的行为，造成了市场恐慌和价格失真，严重误导了市民和监管部门。无锡相关监管部门将探索合同备案价、贷款核定价、纳税申报价“三价合一”的核查机制，加强税务稽查和市场监管，并将依法予以严厉打击。

住建部再喊6城市开会，要求切实落实城市主体责任

继7月24日国务院喊10个城市召开房地产工作座谈会后，8月26日，住建部再喊6个城市开会。

会议强调，要毫不动摇坚持“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。会议要求，切实落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。要高度重视当前房地产市场存在的突出问题，始终绷紧房地产市场调控这根弦。要坚持问题导向，精准施策，从源头上解决问题。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。会议指出，落实省级监控和指导责任，加强对辖区内城市房地产市场监测和评价考核，指导城市采取针对性措施。

此前的10个城市包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等，而此次的6个城市包括沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等。

对此，严跃进认为，会议继续强调了房地产既有的调控思路，尤其是明确了对房地产市场监测和考核的工作。此次参会的城市基本上是近期房价上涨过快的城市，比如银川和唐山在全国70城房价指数排行中都比较靠前，此类城市参会有很强的窗口指导效应，会议也是希望后续能够积极落实“三稳”的政策内容。

证券时报记者根据易居研究院的数据统计，唐山新房价格同比涨幅连续2个月全国第二；二手房价同比涨幅连续9个月全国第一。银川新房价格环比涨幅连续3个月全国第一，同比涨幅连续2个月全国第一；二手房价环比涨幅连续3个月全国第三，7月同比涨幅位居全国第五。沈阳二手房价同比涨幅连续3个月全国第三。

中指研究院指出，参会的6个城市中，成都调控政策严格，沈阳、唐山较严格，其他城市调控相对宽松，政策有收紧空间。今年以来唐山房价累计领涨京津冀地区各城市，常州新房价格持续上涨、土地市场热度较高，其他城市亦存在一定市场不稳定预期（部分城市改善型户型住宅价格上涨较多，亦会对市场带来影响），短期内这部分城市或出台收紧政策。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，综合来看近期的房地产相关政策，从六月银保监会“回头看”、部分城市调整土地出让政策、重点城市调控加码、房企融资收紧，再到城市座谈、房企座谈、城市会商，以上共同体现了房地产政策的新特征“精准调控”。分类调控、因城施策是下阶段的政策方向，从供应、需求、金融、房企等多个层面入手，共同保障“房住不炒”落在实处。

严跃进还表示，7月24日国务院10城房地产工作座谈会、8月20日央行住建部12家房企座谈会以及8月26日住建部6城房地产工作会商会都明确了长效机制的内容，后续在长效机制建立过程中，防范房价炒作、规范融资行为等成为重要的管控内容。预计9月份各地若是房价和地价炒作过多仍会进行管控。