中央连开两会，房地产的下半场又有什么新动向

靠天吃饭的房企们，关键时候还是要靠自己

房地产是一个靠天吃饭的行业，从来没有哪一个行业，像这样让举国上下都操碎了心。

18大以来，每年年中的中央政治局会议和年底的中央经济工作会议，几乎成为了观察这个行业走向的风向标。

经历了2015、2016年两年多去库存的高歌猛进，现在回过头来看，或许那是房地产行业最后的高光时刻。

进入十九大以来，一号君梳理了历次中央政治局会议和中央经济工作会议对房地产的表述，十二个大字映入眼帘：房住不炒、因城施策、平稳发展，这就是房地产长效机制的核心要义。

今年，有点格外不一样，除了“730”的中央政治局会议上继续强调“房住不炒”的定位外，中央有关部委在8月底连续召开了两场会：8月20日央行、住建部、银保监会联席召开12家房企座谈会，8月26日住建部召开沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城房地产工作会商会。

其中8月20日的12家房企座谈会最引人注目，在这次座谈会上不仅证实了此前传闻中的房企融资“三道红线”，甚至还对房企融资及整改落实要求做了具体安排。

据一号君了解到，此次参会的12家房企，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(行情000671,诊股)，大致可以分成这样三类：

行业龙头：“碧恒万融”

“国家队”：保利、中海、华润、绿地

“行业新贵”：中梁、新城、阳光城

代表性十足。据说与会的都是个家房企的总裁和财务总，其中恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌等大佬亲自到场。

监管层方面，由央行分管金融稳定和金融宏观调控的潘行长，住建部负责规范和监管房地产市场的倪副部长以及相关司局的领导出席。

据会议通稿，座谈会上“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。

即第一次由官方证实了此前传闻的房企融资“三道红线”：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1 。

央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。若三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

三道红线、四档管理，直指房地产企业的融资管理，对房地产企业的融资债务进行总控制。扬汤止沸，莫如釜底抽薪。这一招，对通过“加杠杆、高周转、做规模”为典型特征的房地产行业来说，加了一道“紧箍咒”。

长期以来，从开发贷到按揭贷，再到发债、资产证券化等等，房地产玩的就是一个空手道、滚雪球的故事，如果给融资带上了镣铐，无疑就驯服了房地产这头怪兽。

一号君根据已发布的中报查询了下，来的12家房企中，三条全中划在

红档的有三家，恒大、绿地和融创

橙档两家，中梁和阳光城

然后就是黄色三家，碧桂园、万科和新城

绿档的都是央企，保利、中海、华润和华侨城

据说相关房企的领导在会上对新规实施做了软抵抗的努力，然而监管层对此表态很强硬，不仅要求与会企业于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。

若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

更大的消息是，上述新规将于2021年1月1日起将在全行业全面推行。

监管层的逻辑在于，相关的融资新规不仅是为了降债，更是促调整资产结构。

“市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。”

而和地方政府的会商会，除了重复强调房住不炒外，着重强调了要统一思想、提高政治站位。因为监管层发现地方政府出于自身利益考量，并没有十足动力去撇清楼市泡沫，去年就有许多地方政府试图为房地产松绑的小动作。

从近期两次会议释放的变化来看，起码有以下三个方面的信号：

第一，监管部门间的数据共享和联席工作，使得房地产的数据监测和市场研究更加精准、全面，对市场出现的新问题、新情况，能及时干预，精确指导；

第二，监管部门联席下场、实名管理，一竿子插到底，直接对市场主体的房地产企业进行具体要求，毫无讨价还价的余地，说明监管层已统筹谋划、方案成熟，或许这种带有监管性质的直管式座谈会，甚至点对点指导，以后极有可能成为常态化机制；

第三，一手抓房企，一手抓城市，“两手抓，两手都要硬”，对房企的要求是要不折不扣的执行，对重点城市的房地产工作，更是提高到“政治站位”的高度。看来，房地产市场的调控逻辑已经变了，长效机制的系统程序正在逐步搭建，过往“屡调屡涨”的BUG或许在被逐步修复。以后无论是房企，还是地方政府，都需要适应新的规则了。