下行周期重塑行业格局 碧桂园有信心保交付、保债务刚兑

下行周期重塑行业格局 碧桂园有信心保交付、保债务刚兑

作者 | 肖解

“2022年是地产行业充满挑战的一年，销售市场的预期转弱、需求疲软、价格下滑，让行业的每一位参与者都倍感压力。”8月30日，碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩会上表示。

受宏观经济下行压力以及房地产行业下行周期的影响，今年上半年业绩亏损的房企不在少数，据中指院统计数据，目前已发布业绩预报的房企约90家，其中近50家业绩预亏。

也是在大潮退去后，方可显示出企业的经营韧性，在行业困境中，碧桂园（02007.HK）却依旧实现了自身的稳健发展，上半年总营业收入约1623.6亿，毛利约172.1亿，股东应占核心净利润约49.1亿。

与此同时，对于未来的房地产市场，碧桂园依然充满信心。公司管理层表示，房地产仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。

现金流充裕

平衡行业周期风险

在并不乐观的市场大环境下，“开源节流”成为房企应对这场危机的一大共识。今年以来，碧桂园也基于财务安全原则，在收入端和支出端加强管控，通过可动用现金管理，保持收支平衡状态，为公司的现金流打下良好基础。

收入方面，尽管房地产销售行情遇冷，房企的销售表现整体低迷，根据克而瑞数据，今年上半年，百强房企累计权益销售的同比降幅达到51%，而作为稳健型房企的碧桂园跌幅低于百强房企平均水平，今年上半年，该公司累计实现权益销售1851亿元。

更加“可圈可点”的是，今年上半年碧桂园权益现金回款1702.9亿元，权益回款率92%，已连续7年回款率超过90%，经营性现金流继续为正。

稳定的销售回款，为碧桂园充沛的现金流提供了保障。截至报告期末，公司账面可动用现金余额1479.8亿，可动用现金为短期债务的2倍。

与此同时，碧桂园还通过经营性现金流偿还高成本、期限短的融资，进一步优化债务结构。截至6月30日，公司总借贷余额为2936.8亿，较去年同期下降7.6个百分点；剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%下降至72%；净借贷比率仅为48.1%，连续多年保持在60%以下。

此外，2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元，公司称已做好了相关的资金安排。

对此，克而瑞研报告分析表示，面对此轮行业下行周期，碧桂园整体风险可控，且具备了较强的“恢复力”，这主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧的背景下，碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下，为流动性提供了有力保障，展现出良好的资金实力。此外，高效回款也为企业带来充足的流动性补给。

确保期房如期交付

展现头部房企担当

7月28日的中央政治局中指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。“保交楼”首次写入政治局会议文件，而保竣工、保交付也由此成为衡量市场健康发展的重要因素之一。

碧桂园是房企中的交付大户，2022年上半年，碧桂园共计1070个批次、25万套房屋如期交付，覆盖全国30个省市、214个城市、780个区县。其中，438个项目首月交付率达75%及以上，165个项目更实现了交付即办证。交付的质量和维保服务满意度较上年度稳步提升8%以上，总体满意度整体提升4%。

据不完全统计，共有41家房企晒出了自己上半年的“交付成绩单”，其中，碧桂园以25万套的交付成绩，位列房企的交付排行榜榜首，远远领先交付13.9万套的第二名以及交付9万套的第三名。

今年下半年，碧桂园还计划交付50万套房屋，这不光体现了碧桂园勇于承担社会责任的决心，还将在一定程度上保障其下半年经营绩效的提升。

碧桂园管理层也表示，行业艰难，作为头部企业需要担当与坚持，将全力以赴确保企业生产安全和现金流安全、保质、准时地完成了每一套房屋的交付。

布局科技智慧建造体系

打造第二增长曲线

着眼于行业，从积极的视角来看，目前正处于底部的房地产市场或许将迎来恢复周期。莫斌表示，从去年6月份房地产市场下行到今天，应该已经进入了底部，而且是在底部盘整的时候。现在最重要的就是市场信心的恢复，我们认为在明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。

而同样不容忽视的是，已经进入存量时代的房地产行业增长空间有限。为了突破这一瓶颈，碧桂园将目光锁定了新赛道的新市场需求。

近年来，建筑业的转型升级一直是相关主管部门积极推动的重大课题，据 “十四五”规划和2035年远景目标，国家对新基建战略的重视程度持续加深，创新发展的步伐加快，重点发展绿色建筑成为未来发展的主旋律。2022年5月，住房和城乡建设部办公厅印发《关于征集遴选智能建造试点城市的通知》，决定征集遴选部分城市开展智能建造试点。

在这一大背景下，碧桂园启动了公司战略的全面升级，围绕地产主业，顺势而为开辟增长第二曲线，充分布局科技智慧建造体系，及上下游产业链新业务赛道，形成了“高科技综合性企业”的清晰打法。目前，碧桂园已整合科技建造体系上下游内部资源，并于今年6月成立科技建筑集团。据了解，科技建筑集团已在北滘碧桂园凤凰台完成试点项目验证，进入全国首期100个样板工程项目试用阶段，未来将通过全面应用与总结，不断完善体系、迭代更新。后续，对内，科技建造集团将承接集团内部项目的总包及分包工程，同时大力拓展外部的代管代建等业务，包括保障房、商品房、政府公建、工业建筑、基础设施等工程。

分析人士表示，与传统建造体系相比，科技建造体系具有安全、低碳环保、高质量、高效率、经济效益佳等显者优势，能够助力建筑业高质量发展。凭借科技建筑集团的强大实力，代管代建有望成为碧桂园房地产主业的业务补充，以及企业转型升级、多元化探索、“轻重并举”发展的新着力点。