未来之路：挖掘停车资产价值 赋能商业地产

　　金融界网站讯 停车资产是激活商业地产精细化运营的纽带。它是资产，又是有大量忠实、高净值用户的运营场景；是连接用户的关键点，又是延展商业模式的空间。对于商业地产运营商的高级管理者而言，如何合理评估停车资产的价值和运营效率？怎样构建起与之相适应的、有助于价值提升的停车资产战略？8月30日，由金融界主办，阳光海天特别支持的专题研讨会以“未来之路：挖掘停车资产价值赋能商业地产”为主题。商业地产的未来之路面临众多挑战：存量如何改造？如何看待资产和产品运营之间的配置和逻辑？对于商业地产运营商的高级管理者而言，是否真正了解国内外停车资产的发展和趋势？如何合理评估停车资产的价值和运营效率？

　　新技术赋能产业 解决“停车难”问题

　　近日，中共中央政治局召开会议稳增长措施中提出稳定制造业投资4项重点包括城市停车场。其中“城市停车场”作为“新基建”的重要内容，首次被提及，城市停车改造进入改革红利期。

　　金融界上市公司部总经理、金融界上市公司研究院产品经理槐静指出，当前从国家宏观层面到产业中观层面出台的一系列政策都在鼓励消费，鼓励新技术为产业赋能。商业地产往往是城市商业价值的连接中枢，如何解决城市核心商业区停车难问题，同时还能够为商业地产赋能，这是非常具有现实意义和实践价值的话题。

　　根据招商证券(行情600999,诊股)的产业研究报告分析，全国有61个城市的汽车保有量超过百万辆，2018年共有27个城市超200万辆，其中，北京、成都、重庆、上海、苏州、郑州、深圳、西安等8个城市超300万辆，天津、武汉、东莞3个城市接近300万辆。城市停车场一直以来是个难点。城市繁荣发展带来城市的交通和环境问题，交通拥堵和停车困难，目前在中国沿海及主要大城市、超大城市停车都是非常艰难的问题。而商业地产是美好城市生活的重要载体之一，也是检验停车资产精细化运营的标的。

　　全国商业地产工作委员会会长王永平指出，在商业地产“匠心运营”的过程当中，停车场的服务对商业的影响也是至关重要的。当前城市的停车资产可以说是“小入口、大市场”，但是正是这看似很小的入口，如果成功解决了，能够给老百姓(行情603883,诊股)解决很大的麻烦，给商业地产项目带来很大的收益。

　　破局迫在眉睫，一方面靠政策引导支持；另一方面需要新产业和技术的加入，促进存量改造，产业升级。

　　据阳光海天总裁江沁园介绍，阳光海天2006年成立，业务涵盖城市级停车咨询、停车场规划设计、停车场运营管理、停车场投资建设、停车场商业平台开发等领域，致力于提供完善的停车资产管理整体解决方案和覆盖全产业链的专业停车服务。特别是2014年开发了一款给予大数据分析的智慧停车大数据平台“停简单”，目前用户数量3000万人。从实践效果看，阳光海天利用‘停简单’大数据分析，对停车客群进行‘客群分析’、‘行为分析’，并在此基础上，利用多种手段，提高车场流量，增加车辆停放时间，容纳更多的顾客，缩减减少进出场时间、夜间引流等，为车场带来更多收益，合理使用差异化定价措施，使车场收益最大化，如控制月租时租比例，月租按车位分档、月租超售分析，购物人群停车优惠分析等。

　　挖掘停车资产价值 为商业地产运营提质增效

　　在过去地经济建设中，由于经济价值的不同，城市建设的重心一般以商业、行业和生活建筑为主，交通建筑作为配套设备往往处于被动的地位，而交通设施的建设又以确保交通系统的运行作为首要优先，停车是相对次要的考虑，因而整体城市的停车设备建设相对滞后。

　　现如今，停车资产是资产，又是有大量忠实、高净值用户的运营场景；是连接用户的关键点，又是延展商业模式的空间。对于商业地产运营商的高级管理者而言，是否真正了解国内外停车资产的发展和趋势？

　　新世界(行情600628,诊股)的核心资产新世界城是始创于1915年的新世界百货，是一家有着百年历史的中华老字号企业，从今年3月起，这家百年老店启动了自1995年以来的最大规模调整，预计12月份将向外界再现一个十里南京路的“新世界”。如今，它正经历着也有存量改造的阶段。新世界（600628.SH）副总经理王文华表示认为：“这次新世界城的改造，还要在智能、智慧化方面做进一步提升，做一个升级方案。针对会员的停车问题，如果能够通过完整的智能停车服务系统，对于吸引会员来到商业体、增加粘性，有很好的帮助作用，那么就应该在这方面进行深入地研究和价值挖掘。”

　　阳光海天副总裁李小龙表示：“首先商业的会员系统需要和停车会员的系统打通，这样才能知道哪些人进入了商场，哪些是购物的，哪些是没有购物的，这些人的画像是什么。打通之后是第二步，能够把商铺的会员积分政策与相应的优惠停车政策打通。这样一系列对于商业会员的具体分析和打通，能够保证车场与商业完全打通。通过’停简单’的会员入口让更多车主变成商业会员，将来可能会产生更多的消费。”

　　车位供需矛盾需要数量和效率的双重提升，智慧停车重要性凸显。城市停车难问题的解决一方面要靠停车场和车位数量的提升，另一方面也需要提升停车位的使用效率。

　　三湘印象(行情000863,诊股)（00863.SZ）副总裁徐玉介绍，公司是房地产开发与文化演艺相结合的双主业模式。徐玉坦陈，目前房地产企业在地产项目运营期间的确没有重视停车资产的价值，未来将重视这一市场带来的增量价值。智能停车管理能够降低人工成本，提升管理效率和客户体验。此外，通过停车项目为商业引流，这个方式非常具有吸引力。“希望能够探索怎样以打包的方式将停车资产整体进行委托管理，并且给商业地产运营商带来哪些增量的帮助。”徐玉说。

　　江沁园分享了一组数据，目前阳光海天现有的自营类项目中，70%已实现无人化，30%已实现少人化。他补充道：“阳光海天还可以根据商业物业的车场的具体情况，依靠规划设计等能力，为车场提供无人化/少人化管理方式带来成本的降低。”

　　上海城投置业经营管理有限公司商管部副总经理李楠说，“公司未来将地下资产运营实行专业化全流程管理，同时应考虑从建设初期策划定位、产品设计及赋值智能化手段解决停车难题，充分利用好地下空间形成多元化良性生态，以提升业主、租户及来访客户的黏度性。”

　　研讨会中还有来自陆家嘴(行情600663,诊股)、世联行(行情002285,诊股)地产、金地商置、泰禾集团(行情000732,诊股)、华丽家族(行情600503,诊股)等多位商业地产和停车资产管理的重要实践者、观察者结合运营难题和实践经验进行探讨。接下来，金融界上市公司研究院将围绕着“停车资产价值”做持续跟踪研究。

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