私下交易的安置房：比周边低一半、有买家拉来整箱现金

8月中旬，一名房产中介联系林枫（化名），声称正在代理销售北京的安置房，售价远低于周边商品房，以东四环地铁旁某安置房小区为例，其售价只有3.2万元/平方米。林枫称，他在这家中介公司的办公地点看到，当天前来咨询的客户很多，有人甚至用拉杆箱装了一箱现金来买房。

早在2019年，中新经纬记者就接到一则陌生电话，对方也在推销这类安置房，价格诱人。近日，在这名中介的带领下，记者实地探访了所推介的房源，并得知一些交易内幕。业内人士提醒，中介的报价虽然远低于周边房价，却暗藏不小的交易风险。

01报价为周边房源1/2不能贷款、暂无房本

房产中介铁轩（化名）向林枫推荐的房源，是位于北京市朝阳区东四环附近的石门新居，这是一个正在陆续交付的安置房小区。按照中介的说法，该小区属于二类经济适用房，转成商品住房，需要交纳3%的土地出让金。

石门新居紧邻地铁7号线百子湾站与东四环路，交通较为便利，距离国贸CBD不足5公里。优越的区域位置和生活配套，让这里的房价高企，根据房产交易平台的数据显示，周边二手住宅的售价基本都在6万元/平方米以上，个别豪宅项目能到9-11万元/平方米。

林枫对中新经纬（微信号：jwview）称，中介推荐的房源中，最早的一批将在9月交付，售价仅为3.2万元/平方米，为周边房源的1/2。由于属于私下交易，这种房源不能进行银行贷款，铁轩最初要求他全款支付，后来又称，至少先支付总房款的60%，剩余部分等房产过户再交齐。以林枫看中的约83平方米二居室计算，他需要一次性支付140余万元的首付款。

售价远低于周边二手房挂牌价，虽然让人颇为心动，但不免会产生担忧，林枫说：“按理说，回迁安置房应该管理得很严格，指标不会被随便转卖，中介公司怎么就能拿到指标？”铁轩向他解释，有的拆迁户可能是不想要房、选择要补偿款，或者去世了，有的是企业给员工的安置房，员工离职了，这种空余出来的名额，就可以私下进行操作，转给其他人。

铁轩称，他们已经顺利完成很多笔交易，除了石门新居，还有其他区域的房源可以挑选。林枫去过这家中介公司的办公地点，他看到，当天前来咨询的客户很多，挤满了整个屋子，有人甚至用拉杆箱装了一箱现金来买房，场面十分夸张。

中新经纬近日以买房人的身份联系了铁轩。他表示，购买安置房需要满足很多限制条件，比如拥有5年北京社保或者个税、工作单位性质、政审、个人信用等，满足这些之后再根据个人需要进行房源匹配。他也称，这种房源的数量并不多，“7月份我们共签了20多个，一个业务员也就几个。”

早在2019年10月，就有另一家不知名房产经纪公司的经纪人张震（化名），向中新经纬记者推销过北京的安置房，包括东四环附近的石门新居、官悦欣园，也有成寿寺、陶然亭、园博园等区域的房源。张震称，他所在的经纪公司专门从事安置房、小产权房交易，成交情况一直不错，有的低价房源刚一推出就会被客户抢走。

02私下交易流程复杂产证问题引担忧

近日，在张震的带领下，中新经纬记者实地走访了石门新居等小区。

石门新居的交付工作接近尾声，很多居民与租户已经入住，一些新交付不久的房源正在进行室内装修，不时有身着制服的房产经纪人进出，但基本是带领租客寻找出租房源。而张震这类经纪人则身着便服，带着买房客户来选房。

张震推荐的房源都交付完成，购房时需要与业主签署合同，售价也明显高于仍在修建中的房源。该小区一套约83平方米的两居室正在出售，售价为4.5万元/平方米。张震称，业主一共分到6套房，因为疫情的原因，生意上的资金周转出了点问题，又不想找亲戚朋友借钱，这才想卖出去一套。对比同样户型的另一套房源，由于业主不着急用钱，报价达到5万元/平方米，且议价空间不大。

对于已交付房源的售价为什么会明显高于未交付的，张震称，推荐购买未交付房源的中介公司不靠谱，他们手中并没有房源，而是等拿到购房者的房款后再去寻找房源，如果这批次没有找到，就会让客户等下一批次。

与林枫遇到的情况一样，张震推荐的房源暂时都没有不动产权证书，不能进行贷款，客户需要支付总房款80%的首付。对于不动产证的办理时间，张震出示的业主与开发商签署的协议显示，开发商承诺房屋交付后三年内取得不动产权证书。

“安置房小区的房产证办理周期很长，也是防止拆迁户们抛售套利。一般来说，没证的时候出售房源，业主卖价就低，有证了，价格就会跟周边差不多，怎么也得6万元/平方米以上。”张震说，客户这个时候入手，很划算。

按照铁轩、张震的说法，购买这类安置房的程序较为繁琐。对于还没有交付的房源，购房人要先与中介公司签署买卖合同，并支付购房款，由中介公司去办理安置房手续，打通各个环节后，购房人与开发商签署相关合同，再拿着相关材料等待办理二类经适房性质的不动产证；已交付的房源，由购房人与业主先私下签署相关购房协议，支付购房款，等到业主拿到二类经适房性质的不动产证后，购房人再补缴3%的土地出让金及其他税费，房源最终过户至购房人名下。

将巨额资金先交给中介公司、再由他们找房源的做法，让林枫有点难以接受。最令他担心的是，等房源交付后，至少还要再等将近一年的时间才能拿到不动产权证书。他说：“我很担心钱交了，不动产证却下不来，或者下了有瑕疵的证，影响以后交易，就竹篮打水了。”

▲经纪人张震发来的业主与购房人签署的相关协议

对于已交付的房源，中新经纬记者提出把房款打给业主也不放心。张震称，为了保证资金安全、防止业主毁约，他们会让客户与购房者签署十几份协议，“比如，业主与客户会签署强制执行协议，等到过户的时候，业主找不到或者不配合，就申请强制过户。如果房子上涨了，业主想毁约，就按照房款的2倍赔偿。还不放心的话，签署合同的时候，客户可以带着律师过去，让律师审议下协议内容。”

03无证交易暗藏风险 专家不建议购买

针对无证安置房的交易，中新经纬以购房人的身份咨询了朝阳区房管局相关部门，工作人员称，安置房不能够进行私下交易，也没有听过通过拆迁更名能拿到安置房资格，不要轻信中介公司的说辞。

朝阳区不动产登记事务中心的工作人员则称，北京的经适房种类很多，购房者需要搞明白购入的是哪一种，以免在税费缴纳、交易出售时出现问题。

合硕机构首席分析师郭毅指出，购房者与业主私下签署的购房合同是无效的，由于过户交易时间周期较长，如果房价在未来出现明显上涨，业主可能会主动毁约，选择要房子而不是当初的购房款。中原地产首席分析师张大伟称，不建议购买这种交易时间过长、甚至存在灰色交易的房子，潜在风险过大，很容易钱、房两失。

在石门新居小区走访时，中新经纬随机询问了几位居民。他们均称，听说过有人在出售安置房，但没有亲眼看到过，而且现在他们都没有拿到不动产证，也卖不上价格。一位居民得知有人以4.5万元/平方米的价格出售房源时，他连连称不可能，“怎么会有这么低的价格，旁边的金茂府都10万元/平方米了。”

中新经纬在贝壳找房、安居客、我爱我家(行情000560,诊股)等主流房产交易平台检索“石门新居”“官悦欣园”时，均未发现任何二手房房源。