【房企融资】“三道红线”压顶，8月40房企融资额收紧16.49%！

典型房企融资情况综述：

融资总额回落，房企融资渠道面临全方位监管

2020年8月，同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计827.59亿元，环比下滑16.49%。40家典型上市房企融资在今年五月回暖、六月井喷后，于近两月有所回落。

本月40家房企债权融资金额618.19亿元，占房企融资总量的74.70%，环比减少34.75%（7月债权融资总额947.42亿元）；股权融资金额为209.40亿元，占总融资金额比重为25.30%，环比大幅增加380.63%（7月股权融资总额43.57亿元）。

图 1：2019 - 2020年8月典型上市房企融资情况（单位：亿元）

债权融资方面，本月债权融资方式包括：发行公司债（160.91亿元，占比19.44%）、信托贷款（153.99亿元，占比18.61%）、境内银行贷款（146.08亿元，占比17.65%）、其他债权融资（97.80亿元，占比11.82%）、发行中期票据（54.92亿元，占比6.64%）、委托贷款的融资金额为（3.6亿元，0.43%）、海外银团贷款（0.89亿元，0.11%）。

图 2：2020年8月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，%）

具体来看，1）本月排在融资总额第一位的是公司债券的发行，融资金额160.91亿元，占比融资总额19.44%，环比下跌56.44%。其中，美元债发行15亿美元，折合人民币约102.91亿元，占比公司债总额63.95%。 2）排在第二位的是信托贷款。信托贷款本月共发生19笔，融资金额为153.99亿元，占比18.61%，环比上涨54.49%。 3）本月境内银行贷款的融资金额位居第三，融资金额为146.08亿元，占融资总额的17.65%，环比减少16.56%。本月共发生了38笔境内银行贷款，多为母公司为子公司提供融资担保。 4）其他债权融资方式融资金额达97.80亿元，占融资总额的11.82%，环比下滑50.71%。融资方式包括向金融机构借款、收益权转让、发行金融资产支持票据、发行定向融资工具等。 5）本月共有4笔中期票据的发行，融资总额为54.92亿元，占融资总额的6.64%，环比减少47.65%。 6）本月金科股份(行情000656,诊股)发生两笔委托贷款，共计3.6亿元，占比0.43%。 7）本月当代置业向恒生银行贷款融资1亿港元，折合人民币0.89亿元，占比融资总额0.43%。

图 3：2020年7月、8月典型上市房企融资情况对比

股权融资方面，融资总额为209.40亿元，占比融资总额25.30%，环比大幅上涨380.63%。本月股权融资全为海外配股融资，无境内再融资。除部分港股上市企业的常规海外配股外，值得一提的是，8月13日，中国恒大发布公告，旗下物业管理业务将引入235亿港元战略投资。中国恒大表示，本次融资为本集团物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升本集团物业管理业务的企业形象，专业水平以及支持其成长和发展。 融资成本方面，在已披露的数据中，融资成本最低为中国海外发展发行的20亿元住房租赁专项公司债券，票面利率为3.2%。融资成本最高的中南建设(行情000961,诊股)境外全资子公司发行的2亿美元高级无抵押定息债券，债券期限364天，票面利率9%。总体来看，在已披露的数据中，众多房企融资利率较低，平均融资利率在5-6%。

图 4：2020年8月典型上市房企融资币种占比（单位：亿元，%）

同策研究院数据显示，2020年8月房企融资以人民币为主，港元次之、美元第三，境内融资仍为主流。本月，外币融资金额与占比相较于7月有所减少，融资总额为326.91亿元，环比上下跌26.48%（上月外币融资444.65亿元），占融资总额的39.50%。其中，美元融资总额116.63亿元人民币（17亿美元），占融资总额的14.09%，环比减少70.92%；港币融资总额为210.28亿元人民币（237.55亿港元），占比25.41%，环比上涨382.69%；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。 同策研究院陈朦朦认为，前几月，受国内政策扶持与海外资本市场复苏双重利好的加持，中国房企把握融资窗口，加快融资储备以应对未来市场变化，但2020年第四季度，中国房地产市场的监管或将进一步趋严，融资渠道逐步收紧。这从八月的调控消息中可以初步验证：8月20日，央行和住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，12家重点房企参会。会上指出，为促进房地产市场持续平稳健康发展，需进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。据21世纪经济报道称，监管部门为房企融资设置了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。参会的12家企业被要求于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全方面完成符合“三道红线”的调整。 因而，随着监管政策的出台，高杠杆、疯拿地的房企将受到巨大冲击，短期内，部分房企或将面临融资压力与流动性风险。

40家上市房企融资分述：

债权融资——债券融资热度减弱，房企融资成本较低

2020年8月，40家房企债权融资金额618.19亿元，占房企融资总量的74.70%，环比减少34.75%（7月债权融资总额947.42亿元）。具体来看，本月债权融资方式包括：发行公司债（160.91亿元，占比19.44%）、信托贷款（153.99亿元，占比18.61%）、境内银行贷款（146.08亿元，占比17.65%）、其他债权融资（97.80亿元，占比11.82%）、发行中期票据（54.92亿元，占比6.64%）、委托贷款的融资金额均为（3.6亿元，0.43%）、海外银团贷款（0.89亿元，0.11%）。

图5：2020年8月典型上市房企债权融资情况（单位：亿元）

1）本月排在融资总额第一位的是公司债券的发行，融资金额160.91亿元，占比融资总额19.44%，环比下跌56.44%。其中，美元债发行15亿美元，折合人民币约102.91亿元，占比公司债总额63.95%。

2）排在第二位的是信托贷款。信托贷款本月共发生19笔，融资金额为153.99亿元，占比18.61%，环比上涨54.49%。

3）本月境内银行贷款的融资金额位居第三，融资金额为146.08亿元，占融资总额的17.65%，环比减少16.56%。本月共发生了38笔境内银行贷款，多为母公司为子公司提供融资担保。

4）其他债权融资方式融资金额达97.80亿元，占融资总额的11.82%，环比下滑50.71%。融资方式包括向金融机构借款、收益权转让、发行金融资产支持票据、发行定向融资工具等。

5）本月共有4笔中期票据的发行，融资总额为54.92亿元，占融资总额的6.64%，环比减少47.65%。

6）本月金科股份发生两笔委托贷款，共计3.6亿元，占比0.43%。

7）本月当代置业向恒生银行贷款融资1亿港元，折合人民币0.89亿元，占比融资总额0.43%。总体来看，本月除信托贷款外，40家典型上市房企其余融资方式融资金额都有所下滑，债权融资热度有所降温。

融资成本方面，在已披露的数据中，融资成本最低为中国海外发展发行的20亿元住房租赁专项公司债券，票面利率为3.2%。融资成本最高的中南建设境外全资子公司发行的2亿美元高级无抵押定息债券，债券期限364天，票面利率9%。总体来看，在已披露的数据中，众多房企融资利率较低，平均融资利率在5-6%。

40家上市房企融资分述：

股权融资——绝对值环比双升，恒大物业235亿港元引战投

同策研究院监测数据显示，2020年8月份监测的40家典型上市房企股权融资金额为209.40亿元，占总融资金额比重为25.30%，环比大幅增加380.63%（7月股权融资总额43.57亿元）。 具体来看，本月股权融资全为海外配股融资，无境内再融资。除部分港股上市企业的常规海外配股外，值得一提的是，8月13日，中国恒大发布公告，旗下物业管理业务将引入235亿港元战略投资。中国恒大表示，本次融资为本集团物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升本集团物业管理业务的企业形象，专业水平以及支持其成长和发展。

注：本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告

40家典型房企名单：碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利地产(行情600048,诊股)、中国海外发展、绿地控股(行情600606,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、华润置地、龙湖集团、世茂房地产、金地集团(行情600383,诊股)、阳光城(行情000671,诊股)、绿城中国、旭辉控股、中南建设、招商蛇口(行情001979,诊股)、中国金茂、金科股份、华夏幸福(行情600340,诊股)、富力地产、龙光地产、中梁控股、远洋集团、雅居乐、建业地产、融信中国、滨江集团(行情002244,诊股)、荣盛发展(行情002146,诊股)、泰禾集团(行情000732,诊股)、首开股份(行情600376,诊股)、宝龙地产、越秀地产、首创置业、当代置业、花样年控股、华侨城、中天金融(行情000540,诊股)、九龙仓、瑞安房地产。