李宇嘉：长租公寓变天，租赁改革变局！

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一个民生行业，当它的底线不断被“践踏”，就要变天了。

记得8月19日，我爱我家(行情000560,诊股)集团副总裁胡景晖离职时的那句话，“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”。现在来看，真的应验了。2019年开启的长租公寓“爆雷潮”，很可能还未结束。

据贝壳研究院数据，2019年，有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂跑路的45家。今年2-4月，16家长租公寓倒闭。

8月份，全国有15家公寓倒闭，杭州3家长租公寓几乎同时“跑路”，各地纷纷提醒房东和租客要注意风险。长租公寓的“至暗时刻”延续多久？问题出在哪里？

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惊人的相似。

倒闭的长租公寓，有一个共同的标签——“高收低租”，即支付房东的租金，高于收取租客的租金。你可能会说，“脑子秀逗了吧”！但早期烧钱抢市场的“共享经济”，比如共享出行（滴滴、UBER）、共享单车等，大家的模式是一样的，都是“先赔钱占市场，然后再实现盈利”。

基本逻辑就是“唯快不破”的互联网打法，即以较高租金大量筹集房源，以较低租金把房源租给租客，短期内快速占领市场，产生资本市场需要的“规模效应”，这样才能获得风险投资的青睐，然后再讲故事、“上市”、“完美退出”。你看，滴滴和贝壳这些明星，不都是这样的吗？

行业内秉持这样一个给创业者“打鸡血”的理念：衣食住行，都会诞生至少一家独角兽企业。

穿衣，有淘宝、唯品会；吃饭，有美团、大众点评；出行，有滴滴。这些明星企业的估值，都在几百亿、几千亿美元。现在，唯独“住”的领域，还未出现独角兽，这就是各路资本豪赌的理由。

支撑这个“打鸡血”理念的，是几年前大家都引用的一个报告，说到2020年，中国租房总收入将达1.6万亿元，2030年将达4.6万亿元。

客单价格（租金）比吃饭、买衣、出行高的多的租房，将诞生数个独角兽企业。我就纳闷了，这是怎么算出来的，国人一直将租房作为权益之计，怎么能和国外比呢？

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其实，不管滴滴还是贝壳，都在亏损。

滴滴6年来融资超过200亿美金，累计亏损390亿。刚刚踏上美股的贝壳，市值达472.08亿美元，超过万科和百度，资本市场势头迅猛掩盖不了亏损局面，2017-2019年，贝壳连亏3年。2020年一季度净亏12.31亿，超2019年全年亏损的一半。

长租公寓已经上市的两家头部企业——蛋壳和青客，在亏损的泥潭里越陷越深。

2017到2020年一季度，蛋壳净利润率分别为-41.36%、-51.2%、-48.24%、-63.6%。2020年第一季度，蛋壳营收19.40亿元，同比增长62.5%，净亏损12.34亿元，比去年同期的8.16亿元增长了51.2%。

近年来，包括长租在内的共享经济，之所以长期亏损还能活得自在，很大程度上就在于政策扶持、资本加持。2015至2017年，国家级层面关于培育支持租赁市场和租赁企业的文件下发了8个、相关会议召开了数次。仿佛在一夜之间，长租公寓成为资本市场炙手可热的新星。

越来越多的玩家入场，长租公寓企业掀起了一场规模战。大家都认为，谁先在规模上站到C位，谁就赢了，“赢家通吃”嘛！于是，就出现了不惜通过“高收低租”的自杀式逻辑抢占市场。

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饶有意味的是，倒下的大多是“创业系”的公寓企业，而房企系（比如万科泊寓、龙湖冠寓）、大型中介系（世联红璞）基本都好好的。为啥？笔者接触过一些创业者，发现他们都是“80后、90后”的青年才俊，很多是在创投市场其他领域浸淫多年。问他们，为何要投资长租公寓呢？

一致的回答是，政策扶持力度大、市场需求潜力大，然后就拿发达国家租赁占比和我国比较，最后就算出了市场潜力有多大了。而且，就像蛋壳CEO高靖讲的那样，“让年轻人有尊严地在城市居住”，租赁领域的消费升级、体验诉求、贴心管家等增值前景也是非常可观的。

行业投资逻辑，也是一样一样的，抢先把规模做大，探索增值服务，上市退出。大家看看，这个逻辑与共享单车、共享出行是一样的，就是资本市场的玩儿法，但距离居住谬之千里。

其实，很多创业投资者，对租赁市场规律和风险，看不明白，打心眼不知道这个模式到底行不行得通。

本质上，互联网思维、资本运作，这与住房租赁这类需要深入细微的服务格格不入，所谓的“增值服务”，不过是资本市场“讲故事”，骗取投资方的把戏。笔者也接触过公寓里苦苦坚持的企业家，他们赚的都是辛苦钱。比如，找那些闲置、空置的酒店、商业裙楼，极力降低拿房成本。

再比如，搭配不同价位产品，批量出租给医院护士，酒店服务人员，提高出租率（出租率达90%以上才能盈利）；比如，尽量拓展更多空间、房间，提高单平效益；比如，提高人房比（单个员工管理的房间数），降低管理费用。甚至，有一个苦苦支撑的创业者说，盈利全靠偷税漏税。

真的很艰苦。房价那么高，拿房成本低不了；没有正规融资渠道，回收周期太长，工商注册难，商业用水用电。

消费升级，其实没想象那么好。贝壳研究院《2020年毕业及住房洞察报告》显示，40%以上毕业生理想房租在2000元/月以下，近70%大学生接受合租。在广州，疫情后很多租客退掉租金高的单租房，选择“合租”，甚至退回城中村去了。其实，广州一半的租赁住房是城中村。

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很多创业者，初始想法都是，怎么靠概念、故事圈来资本。这是他们眼里的高大上，他们不可能沉下心来，做水滴石穿、久久为功的琐碎事，甚至看不上辛苦钱。有政策扶持、有资本投资，有故事可讲，助长了浑水摸鱼的投机分子。近期爆出来的“跑路”者，甚至连创业者都算不上。

他们，纯粹是想骗钱，通过“高收低租”、“长收短付”（收取租客租金周期，比付给房东房款的周期要长），与小贷公司、P2P合伙，以租金打折为幌子，诱骗租客一次性缴纳1年甚至更长的租金。近期报道的杭州，有业主付完一年房租，3天后平台就跑路，这是赤裸裸的诈骗行为。

国家鼓励长租公寓，看重的就是，相比“房东-租客”的散租，长租公寓秩序更好、租赁体验感更强，来到大城市的新市民、新就业大学生，能以较低是成本，顺利且安心地“安顿”下来、“扎根”下来，再也不受“黑中介”、“黑二房东”的欺凌，能感受到城市的包容和温暖。

但现在来看，简直是一地鸡毛。当然，这里我们也要清醒地看到，那些创业多年，比如集中式的长租公寓，房企的、中介的，大型互联网的，还是为规模化租赁，做出了巨大的贡献。但就整体而言，爆雷、跑路、炒租金，足足持续了2年，信任已跌入冰点，到了不破不立的地步了。

如果是纯粹市场化的行业，市场优胜劣汰，倒下一批也没什么。但是，住房租赁是十足的民生行业，而“租购并举”已成为顶层设计、写入重要文件。

一大批活该倒下，但必须要反思，未来行业该走向何方？尽管，其间有投机分子作奸犯科的成分，但长租公寓的生存环境也很恶劣。

比如，拿房、装修、管理等前期投入太大，而回收期却很长、前期普遍亏损，资金链比较紧张，却没有对口金融产品支持，这是行业共性。这也是长租公寓“高收低租”、“长收短付”，甚至搞“租金贷”的原因之一。有公寓企业小老板告诉我，疫情后纾困中小微，就是没长租公寓的份。

比如，商业办公“改租赁”、集体土地建设租赁房，这是国家大力扶持的，收房成本也很低，但不管是消防验收，还是民用水电，规划的合法性、报建的便利性，现实中太难办理了，部门间扯皮不断，甚至中间布满了“坑”和陷阱，增加了成本、增加了经营的难度；再比如，租赁企业地位弱、租客地位弱，在这次疫情中体现的很充分，这与国家壮大“租购并举”格格不入。

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其实，长租公寓盈利空间还是有的。前面讲了，从供给端看，很多工商、办公、老旧小区、城中村，空间成本很低，适当改造，增加居住体验，配上公共服务，很多年轻人是喜欢的，有溢价空间；从需求看，大城市租赁两级分化，除了城中村，就是租金比较高的商品租赁房，中间市场很大。

未来，政府要做的是，一揽子扶持政策要落实到位，比如工改居等规划调整，公共配套设施完善，水电“民用化”，消防安全验收，允许“N+1”（客厅改房间），空间合理利用等等。

这些政策，上面文件都有，但地方落实过程中推诿扯皮、怕承担责任，刻舟求剑，懒政和不作为非常严重。

此外，“租金贷”固然不好，但对于新就业大学生来讲，“押二付一”的门槛很高，不得不借钱。因此，普惠性金融必须要覆盖这部分人群，降低租金支付门槛。

最后再讲一点，若房价还继续上涨、租售不同权，大家买房情绪高，空间成本高，租房就是权宜之计，长租公寓难有大市场。

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