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又废了房企融资的一条“腿” 金交所：不得违规输血房地产

又废了房企融资的一条“腿”，金交所：不得违规输血房地产

房地产是中国经济最大的灰犀牛，这个事情在这届高层眼中有着十分清醒的认知。

所以驾驭灰犀牛的鞭子和绳套始终在监管层中握着。

房地产行业的债务规模决定了这只灰犀牛的大小，然而究竟有多大，监管层心里也没有底。

从上市房企的财报来看，债务规模已经很大了，如果加上未上市房企的债务规模和上市房企在财报中隐匿的表外负债、非标融资等等，这只灰犀牛只会更大。

所以在今年8月份，监管部门对房企融资定下了“三道红线”和“四级管理”，以此约束房地产企业的债务规模。

毕竟，道高一尺魔高一丈，聪明的财务总肯定能将财报做到符合老板的期望。

当然，监管层的初衷，是对房地产行业的表内融资做一下规范和控制，确保灰犀牛的体量在自己可控范围内。

而9月10日金交所发布的信息显示，以往通过私募基金、信托产品等渠道变相为房地产融资输血的渠道也在慢慢收紧。

对于融资渠道极窄的中小房企来说，金交所通道的关闭几乎是致命的。

信息透露，证监会清理整顿各类交易场所部际联席会议办公室，近日向各省下发了《关于进一步做好金融资产类交易场所清理整顿和风险处置工作的通知》（清整办函〔2020〕14号）。这是监管部门首次下发专门针对金交所清理整顿的文件。

知情人士透露，《通知》提出了一些新要求：

不得与互联网金融企业、房地产企业等国家限制行业违规开展业务；

不得新批设和新开业金交所；

不得为异地企业发行产品；

不得向社会个人投资者销售或变相销售产品等。

监管层的意图很明确，表内的灰犀牛要确保可控可见，表外的灰犀牛要断奶。

结合此前证监会2月份在发布上市公司再融资制度部分条款调整涉及的相关规则时的表态，更加表明这一点。

彼时证监会表示，要完善上市公司日常监管体系，严把上市公司再融资发行条件，加强上市公司信息披露要求，强化再融资募集资金使用现场检查，加强对“明股实债”等违法违规行为的监管。

此前，房地产企业通过私募、信托等渠道发行产品，通过明股实债等操作，来实现融资是比较流行的做法。

比如中国恒大今年以来就一口气发行了60只信托产品，其中有不少明确涉及股权权益，产品之多让一号君都不敢去统计融资规模。

阳光城(行情000671,诊股)从去年6月份以来也发行了30只信托产品，累计金额82亿元，且利率均在7%—9.5%之间，同样其中不少明确涉及股权权益，其中今年上半年以来就发行了12只产品，融资金额47亿元，且利率基本高达8%多。

又废了房企融资的一条“腿”，金交所：不得违规输血房地产

当然，阳光城的财务高招，除了发行信托、私募等产品实行“明股实债”违规操作之外，还擅长将刚拿地不久、前期需要巨额投入且不产生效益的项目公司踢出表外，转给公司内部员工持有，以降低负债率，待项目现金流转正，产生收益后再通过股权转让方式并入表内，这一招可谓屡试不爽。

其他如富力地产、荣盛发展(行情002146,诊股)、中梁控股等较高依赖表外融资的房企，今年的日子或许不好过了。

不过话又说回来了，恒大都7折售房开始抢收现金流了，其他的房企竟然还在彼此观望，不知还在等什么，是觉得靴子落地的声音还不够响？

当水龙头渐渐拧紧的时候，最先渴死恐怕就是储水最少的房企了。

灰犀牛下，新一轮行业洗牌或许就此开始。

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