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金科股份狂奔后遗症：踩中“三条红线” 质量问题频发

今年上半年，金科股份(行情000656,诊股)、融创中国股权争夺大战告一段落，老朋友红星家具集团战略入股，金科股权结构迎来稳定期。

即便如此，实控人黄红云仍不敢轻松下来。尽管有漂亮的中报业绩，但连踩“三道红线”以及楼盘质量问题频发等压力，仍如泰山压顶。

逆势高价拿地

疫情没能影响到金科股份的步子。公司年初设定年度销售目标2200亿元，并未因此作出调整，这家重庆房企仍奔跑在冲击规模的路上。

尤其是在拿地方面，公司保持着激进的土地收储策略。

金科股份（000656.SZ）延续新增土地储备面积大于销售面积的状况，截至2020年6月末，公司新增土地储备建筑面积1370万平方米，是当年销售面积的1.59倍，公司总可售面积在期末达7400万平方米。

今年上半年，公司实现营收303.06亿元，拿地耗资546亿元，远超营收规模。今年前6个月，公司在公开市场拿地87宗，根据拿地资金和建筑面积测算，折合每平方米成本3985.40元。而上年同期，这一数字为2764.71元/平方米。

拿地成本高企、销售均价下行，势必挤压企业的盈利空间。

较为明显的是，公司在2月份斩获的成都龙泉驿柏合镇龙华路地块，拿地成本6800元/平方米，实际销售报价在万元以下，剔除开发成本之后，利润空间已相对较薄。

今年上半年，公司毛利率为25.95%，比上年末下降3个百分点。

踩中三道“红线”

金科股份在今年实施的“高质量发展”转型并非那么顺利，就在8月中旬，监管部门披露对房企的三道红监管红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，以及现金短债比小于1倍。

在行业前20强中，金科股份可能是为数不多、同时踩中“三道红线”的企业。

公开数据显示，截至6月，公司剔除预收款后的资产负债率达74.08%、净负债率124.62%，现金短债比0.98倍。

2020年6月末，公司有息债务规模1103.46亿元，若要降下24个百分点，有息负债规模须降至958亿元左右。

截至今年上半年末，公司货币资金余额367.6亿元，一年内到期有息负债总额为354亿元，在不考虑受限资金的情况下，在手资金仅能覆盖短期债务。

2020中报显示，截止2020年6月末，公司实际担保总额合计933.92亿元，占公司净资产的比例为315.54%。

高周转后遗症频现

金科股份的理念是“美好你的生活”，不过，在高周转模式下，它真的可能毁了你的生活。

今年7月，重庆金科联发东悦府的不少业主还未收房，生活就被“耽搁”了。

根据监管部门通报，东悦府项目10栋楼楼栋基础下沉，房屋出现结构裂缝及部分指标超出规范要求等，被监管部门勒令推倒重建。据传，项目拆除重建及赔偿业主的违约金等资金已超过10个亿。

位于重庆市南岸区的金科联发金悦府项目，是2018年5月，由金科股份和联发集团联合拿地获得，当时楼面价6000元/平方米，总计耗资20.66亿元。

启信宝显示，上述项目开发商为重庆金江联房地产开发有限公司，由重庆金科房地产开发有限公司、联发集团重庆房地产开发有限公司分别持股50%。

据媒体报道，被拆除重建的10栋楼系公司推出的高端洋房产品，这已成为今年重庆房地产行业大事件。

除重庆大本营项目之外，湖南浏阳的金科山水洲别墅项目24栋别墅违规被拆除、四川南充金科集美天宸、成都博翠粼湖以及郑州金科城等项目质量问题饱受诟病。

然而，这些高周转后“后遗症”并未影响公司大肆扩张，今年中报显示，公司仍在“聚焦项目高效周转”。

公司发布《2017-2020年发展战略规划》显示，2020年，公司销售规模要达到2000亿元，为实现这个目标，公司的“1671”高周转模式被用到极致。

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