王忠民解析：房地产企业怎样在数字化时代增值？与金融关系如何演变？

金融界网站讯 当前，房地产企业怎样践行高质量发展？如何探寻第二曲线？产融对接和REITs现状如何？9月17日，金融界机构投资者论坛暨中国房地产企业峰会（2020）在沪隆重举办。多位重磅嘉宾、行业领袖等百家机构投资者、重要房企经营者、创新数智化企业家齐聚一堂，就此热议。本次峰会由金融界主办，全联房地产商会担任指导单位，战略合作为道琼斯，金融界上市公司中心、金融界上市公司研究院、金融界房地产工作室承办。

全国社会保障基金理事会原副理事长王忠民参加了此次活动，并发表了以“迈向至大无外的房产逻辑”为题的主旨演讲。

图为：全国社会保障基金理事会原副理事长 王忠民

所谓“至大无外”，出自《庄子·天下》，含义为大到极点，已经没有外围可言。王忠明以此为题，主要阐述了以“服务”为纽带、为第二增长曲线的生命线，更广阔范围内的产业与社会行为，在当下与未来都在同房地产行业价值变化发生着深刻的链接。同时，也是表明取决于服务的第二增长曲线，在数字化时代中的无限成长空间。

“‘至大’是服务。数字化前沿的成长和爆发，把众多分类下的服务都包含到产业中成长。而这也使房屋物理空间‘至大无外’的包含所有新业态、新成长、新服务。”王忠民说道，“第二条曲线突破了以物理空间服务为主的第一曲线，其成长逻辑拥有无限的空间。如果说房地产业第一条曲线取决于物理空间、水泥钢铁质量、土地价值的应用。那么，第二条曲线取决于服务，取决于今天包容、吸纳、产生了多少服务。这条曲线在数字化时代更加深刻、更加无处不在、更加赋能和普惠。”

房价“冰火两重天”背后的产业逻辑

在演讲开始时，王忠民自陈其演讲的主题较为抽象。而为了让与会嘉宾能够更加直观与具体的理解，他关于房地产的附加价值来源，正从原本单一的空间服务，向更多类别的服务转向，以及服务也正是产业第二增长曲线的生命线，决定着产业未来等观点，在开始讲述时，王忠民运用了诸多贴近当下的市场实际案例。

例如，在说明房产价值已经突破了物理空间含义时，王忠民提到了在当前新冠肺炎疫情影响下的行业市场变化。疫情中，人们居家办公成为了常态，这就使得办公场所的租金下降。而同时，也令住宅不仅局限与家庭生活的物理空间，而被赋予了更高的价值。此外，也带动了如腾讯会议、ZOOM等线上会议产品，以及相关产业的市场估值提升。

“住宅的价格在一线城市肯定会上升。”王忠民进一步解释到，“因为一线城市中，如线上教育、线上社交、线上物流等线上服务的发展与基础设施的完善更加提前。这些都能在家中完成，因此住宅的价格没有下降，反而会上升。”

此外，王忠民还提到了“贝壳找房”的例子。以房地产中介服务为主业的贝壳找房，上个月在纽交所正式上市交易，目前市值已达到近685亿美元。王忠民表示，疫情爆发后，房地产中介交易系统如何能够更便捷、及时、有效的促成交易，是行业战略制高点。而实现了“用数字化方便改变交易方式和信息获得”，便是占据制高点，同时也拥有了市场认可的估值增长逻辑。

“这几天中，更加具有冲击性的消息，是阿里巴巴进军房地产。”王忠民又说到，“数字化电商平台中卖房子，用什么方法卖？卖得怎么样？这是数字化介入房地产领域的典型案例。”

他进一步表示，顺着这条线，房地产业中的数字化服务内涵是可以不断延伸的。自此，“让房子不再只是房子，让房子带来人生的价值。”

王忠民的最后一个“故事”，是关于蚂蚁金服上市消息与杭州市房价间的关联。蚂蚁金服目前的股权解构中，来自阿里巴巴集团与蚂蚁金服员工股权激励等的持股合计近50%，人数超过了万人。自蚂蚁金服上市的消息传出，其所在地杭州的房价应声上涨。

“高昂的资本回报率带来了大量现金流的预期。”王忠民表示，“突然多了数量众多的千万级身价，在当地能做什么呢？只有是买房了。”

从这一现象出发，王忠民引申出了中国房价“冰火两重天”现象背后的逻辑。“数字化产业发展丰富的一线城市房价全上涨了。”他表示，“‘冰火两重天’背后的逻辑是，房子链接了什么产业？链接了什么产业的就业者？链接了怎样的社会行为。”

随着快递、外卖、网约车等线上行业在当前中国社会的蓬勃发展，空间区域功能价值在房地产价值中的比重出现下降趋势。王忠民更是表示，“数字化服务才是最重要的。”

“‘冰火两重天’在中国是普遍的常态，而非个别现象。”王忠民提到，目前国内的一线城市，都注重提升区域经济中服务业的发展程度与内涵丰富度。例如，此前“2020年中国国际服务贸易交易会”就在北京举行。“服务视角不仅能支撑起北京物理空间中的服务内涵，还可以把服务业占GDP比重提高到相当高的程度。”他认为，服务业的发达，才能构成北京房价的主要支撑。

结合新兴金融工具 房地产业才不会是“跛脚”服务

在阐述服务业与房地产业相结合的未来格局时，王忠民重点谈到了其中的金融服务业。

“一直以来，金融服务是最主要的服务业，所占比重也是最大的。”王忠民表示，金融服务也是房地产业发展中举足轻重的力量，很大程度决定了房地产企业的发展。

“金融服务无处不在。”王忠民说，“杠杆、信贷等多层次、多维度的金融服务，让所有开发商能够上市融资，能够获得银行杠杆率的支持，能够在银行间市场中获得更便宜的资金价格。而如果把所有金融服务都卡住的话，相信杠杆率极高市场中，房地产企业一定会贬值和降级。”

针对在此次活动中设计了“REITs”概念与实践的探讨，王忠民延伸并提出了意见：是否能够将目前我国的REITs覆盖范围，从基础设施建设，扩展到全部的不动产领域。

“未来房地产也当中，金融服务的敞口有多少？金融服务的工具有多少？为它服务的产品有多少？这才是房子能不能基于全社会现金流、全社会杠杆率、全社会证券市场中平均盈利水平，成为居民的财富成长、配置工具的关键。”王忠民说。

当房地产业中金融服务的颗粒度能够进一步精细化，才能使居民在任何时候都可以基于收入增长、风险可承受度去金融市场中找到对应的金融服务工具。这是王忠民的主要观点。他同时也表示，目前的金融服务市场中，在这方面还是相当缺乏的。

“当金融服务中，不允许以房地产为金融资产的企业上市时，资产的流动性、资产变现的可能性就差了很多。”王忠民直白的表示，“当新兴的金融工具不能给房地产也服务时，房地产业也一定是‘跛脚’的服务。”

房地产数字化原点——未来千亿量级企业的摇篮

数字化改变了房地产生态体系链中，全流程包含的所有细分行业，这是王忠民演讲时贯穿始终的主题思想。他也在发言中，用大量的案例提出了，“谁在这一改变的进程中走在前面，就可以获得产业领域不同节点中更好的组织者与生产者，就可以给业态体系中的住户、拥有者、生产者等带来更大的利益。”

对此，王忠民对产业生态体系中节点正在发生的显著数字化改变进行了专门的说明。例如，他特别提到了智慧家庭这一领域发展中所蕴含的，推动社会服务维度、服务深度、服务质量发生根本性变化的意义，以及其中增值的空间。此外，他还讲述了在数字化支付领域中，谁能够率先实现房产的“代币化”，做到交易、变现的实时性，用好这一原有利益方、新的利益方在产业链条、销售链条中利益平衡最好的管理工具，谁就能够获得极大成长。

“当房地产领域作为数字化的原点，实现数据的开发应用时，是物业管理等链条极大发展的机遇。”王忠民表示，房地产领域作为数字化原点，数据基础是所有家庭成员的信息，是衣食住行的一切信息。当然，他也强调，对这些数据信息，在支付、购买、健康等领域的开发应用，一定要在“把数据、原点的安全问题解决好、风险控制好”的基础上。

“直至今日，还有一家公司在这一方面成长为千亿量级。”王忠民指出，基于物流有顺丰，基于电商有阿里、京东；基于社交有腾讯，基于搜索有百度，数字化时代的原点不仅可以成长出巨大体量的公司，还拥有无限扩展的成长空间。

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