东方红资管周代希：公募REITs引导投资人向股权投资靠拢

2020-09-18 16:55:40来源：金融界网站

金融界网站讯当前，房地产企业怎样践行高质量发展？如何探寻第二曲线？产融对接和REITs现状如何？9月17日，金融界机构投资者论坛暨中国房地产企业峰会（2020）在沪隆重举办。多位重磅嘉宾、行业领袖等百家机构投资者、重要房企经营者、创新数智化企业家齐聚一堂，就此热议。本次峰会由金融界主办，全联房地产商会担任指导单位，战略合作为道琼斯，金融界上市公司中心、金融界上市公司研究院、金融界房地产工作室承办。

在“产融对接共话REITs”的实践者对话中，东方证券(行情600958,诊股)资管副总经理周代希谈及公募REITs时表示，产业与金融相结合、投资与融资相结合、进入与退出相结合，是基础设施投融资，特别是新基建投融资的必然发展方向。要做好这三个结合，培育合格投资者非常重要。只有合格投资者，才能打通产业和金融的“任督二脉”，既能引入资金的源头活水，又能便利退出，实现良性的投资循环。目前市场上的“类REITs”产品主要投资人是偏债投资人而非权益性投资人，主要是金融机构而鲜有产业资本。未来在基础设施REITs试点中如何引导、培育金融机构和产业资本以权益性投资逻辑参与，将对业务发展产生深远影响。

图为：东方证券资管副总经理周代希

针对如何投资REITs，怎样做资产配置时，周代希表示，与商业物业相比，国内传统基础设施领域的交通设施、市政设施等资产发行公募REITs，有几点特殊性值得投资者关注。一是初始发行的交易定价。特许经营权类资产的定价依托于对未来特定期间内特许经营收费现金流的预测。以收费公路为例，区域经济形势、竞争性道路分流、收费政策变化以及新冠疫情等公共卫生事件均对现金流产生较大影响，投资者需要掌握充分的信息形成投资决策判断。以收费公路项目发行公募REITs，基于未来现金流的波动性，买卖双方达成交易将会存在较为艰难的价格博弈。而水电气热等市政设施项目关系民生，定价稳定，现金流波动性小，交易定价相对容易，资产方是否有意愿出售高回报率资产决定了这类REITs能否在数量上取得突破。二是后续增长的“想象空间”: REITs发行后，后续管理中通过管理团队和运营团队的专业能力提升回报，持续挖掘、孵化扩募资产的外延增长能力也是投资者关注的重点。

周代希在发言的最后表示，“公募REITs就像‘皇冠上的明珠’，希望试点能行稳致远，借助这一创新融资工具，改变行业生态，提升商业模式。”

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