恒大钱已荒，人慌吗？

作者：海哥

自从恒大钱荒的消息传出来以后，爱马仕的皮带一下滞销了好几件

这段时间，搅动房地产新闻最多的房企，便是恒大集团无疑了。

先是6月23日，穆迪将中国恒大评级展望由“稳定”下调至“负面”，表示对恒大在未来12-18个月削减其短期高债务、融资高杠杆的能力的担忧，作为对半年度业绩的响亮回应。

接着7月底监管层出台房企融资“三条红线”后，恒大火速相应，全国楼盘七折甩卖；

再是恒大集团旗下的汽车业务板块恒大汽车传出要在科创板上市的消息；

最近是恒大的战略投资者苏宁集团，传出如恒大地产2021年1月未能回A上市，将要撤资的消息。

所有的消息，都未必是好消息，却集中透露出一个关键词：

恒大钱荒！

是的，在目前房地产业务融资大幅收紧的情况下，所有人的日子都不好过，而恒大尤甚。

那么恒大钱荒，到底是有多缺钱呢？

01

融资三条红线全中，现金短债比行业垫底

房地产行业都知道，监管层针对房企融资出台“三条红线”、“四档管理”，再加上金交所出台办法规范房企表外融资之后，过去那种“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展真的要告一段落了。

当然，这解决的是增量，未来行业大概率是不会出现弯道超车的黑马了。

那么存量呢？那些依靠“三高”起家的行业巨头们，该怎么办。

不幸的是，恒大集团作为“三高”发展的典型房企，三条融资监管红线全中。

于是乎，素来政治正确站位的模范生，在今年的中报发布会上提出了“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

其中特别提到，“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿以下。

虽然我们单看恒大的中报，绝对值来说还是很不错的。报告显示，恒大上半年实现营业额为人民币2666.3亿元，较2019年同期增长17.5%，净利润147.6亿元，净利率为5.5%。

尽管净利润较去年同比大幅下滑，且代表盈利能力的净利润率在top20房企中基本垫底。参考一下：top20房企平均净利润率为9.7%。

其实恒大更可观的是债务规模。2020年的中报显示，恒大负债合计为19826.42亿元，逼近2万亿大关。

其中，非流动负债合计5060.01亿元，长期借款为4397.84亿元。流动负债合计为14766.41亿元，短期借款3956.87亿元。

恒大除了债务规模庞大，债务结构也非常不合理，一般来讲，房企的长短债比一般越大越好，而恒大短期债务占比之高行业罕见，短债占比47%，与长期债务基本持平。

因此恒大的短期偿债风险很高，经营风险陡增。

看看监管层最近出台的房企融资红线：

“剔除预收款后的资产负债率大于70%”

“净负债率大于100%”

“现金短债比小于1倍”

两相对照，恒大遇到的挑战远比三条红线全中来的严峻。

根据恒大2019年年报，上述三个数据分别为：83%、159%和0.61，而2020年中报显示，上述三个数据迅速恶化为：85.28%、199.3%、0.36。

没错，恒大在经过上半年努力地降负债之后，各项数据反而进一步恶化了。

其中，现金短债比在top50房企中位列倒数第3，仅好于华夏幸福(行情600340,诊股)和富力地产，净负债率在top50房企中位列倒数第2，仅好于建发集团的247.7%。

真是一顿操作猛如虎，最后战绩零比五

02

炒作提前还债，掩盖不了缺钱窘境

擅长搞营销宣传噱头的恒大集团，在9月17日又秀了一把，当天公司公告称，将提前偿还15.65亿美元（约合106亿人民币）外债，规模创下了香港资本市场偿债之最。

此时有一群吹嘘党说此举展示出恒大加速降负债决心，但公告明确表示“此举是为降低债务水平和融资成本，将使用自有资金提前赎回2020年到期的11%优先票据。”

看来庞大的债务已经逼的恒大不得不精打细算，先拿手中的现金提前还上高达11%的高息债，避免被利息吞噬更多现金。

甚至于，恒大还玩起了“老赖”的游戏。

根据北京市规划和自然资源委员会官网消息，恒大集团旗下的北京恒世投资有限公司在2020年参与北京土地竞买活动中，逾期缴纳土地开发建设补偿费已达两次，进而被官方通报。

想想平时财大气粗、投放广告一掷亿金的恒大地产，竟然连一笔土地开发建设补偿款都逾期交不出来，而且还是：

逾期两次！

与此同时，在恒大产业链上的相关供应商，也成了恒大现金流紧张的受害者。

据南通三建内部人士称，恒大集团欠下总包方之一的南通三建集团相应款项已达百亿元之巨，导致多个在恒大项目工地的农民工在人民网(行情603000,诊股)留言板向政府领导喊话讨薪。

可见恒大集团提前还债之举，颇有一种走夜路放声高歌——自己给自己壮胆的感觉。

03

甩卖急回血，补血靠高息表外

把“降负债”降成了“加杠杆”，把提前还高息债吹成了降负债的决心。

可以说，恒大的态度很好、决心很大，结果却是啪啪打脸。

为什么会这样？且听一号老君逐步讲来。

一是卖房无利润。

中报数据显示，今年上半年恒大合约销售额为3488.4亿元，较2019年同期增长23.8%；合约销售面积为3863.2万平方米，较2019年同期增长47.5%。

这个业绩是在2月中旬“75折网上卖房”的大甩卖下取得的，从销售数据看，平均售价同比下滑的厉害。

眼下为应对“三条红线”的融资监管新政和缺钱窘境，又祭出了“全国7折卖房”的营销老招。

不过，市场和消费者恐怕已经对此免疫。这种“自杀式”的打折甩卖，虽然一定程度上有助于销售回升，但有没有考虑过本已行业垫底、仅剩下5.5%的净利润率还能榨得出几两油来？

恒大的投资人不免要发出灵魂拷问：

如果卖房没赚钱，未来又拿什么去还债呢？

二是长期的低回款率造成造血能力低下。

恒大首席财务官潘大荣在年中会上介绍，上半年的销售回款率89.4%，同比2019年上半年的66.5%上升近23个百分点。

请注意，这是历史最高成绩，相当于学渣终于考了一次60分，就走出了六亲不认的步伐。

相比于碧桂园连年90%以上的回款率，恒大近年来的销售回款率低的吓人。

而即使是上半年的数据，一号老君也是存疑的，因为今年前4月的销售回款率也仅为83.8%，七月单月回款率竟然超过99%。

抓销售不抓回款，等于是东西卖了钱没到手。

正是抓销售不抓回款、为销售不顾利润的昏招，形成了恒大资金流的恶性循环，导致恒大资金情况的不断恶化，进而导致自身造血能力严重不足。

不过，恒大就是恒大，“中国最大地主”的招牌不是随便喊喊的，这时候各显神通的融资手段就登场了。

首先是发债。

据国际金融报和亿翰智库的数据，恒大集团上半年仅信用债和海外债就发了247亿元，位列TOP50房企第一；

同样，恒大上半年的发债总额也是位居行业第一，规模达到了531亿元，是第二名首开股份(行情600376,诊股)的2.5倍。

恒大的融资的很多债务都是高息债，比如2020年1月份，恒大曾向资本市场发了60亿的高息美元债，利率在11.5%以上。

其次是发行私募、信托的产品。

一号老君统计，中国恒大今年以来一口气发行了60只信托产品，其中有不少明确涉及股权权益。产品之多让老君都不敢去统计融资规模，而融资成本也多在9%以上。

一号地产统计发现，上半年恒大的平均融资成本较高，达到9.14%，这在行业内已属高位。

与此同时，上半年恒大的财务费用率达到4.04%的较高水平，此外报告期内利息支出418.38亿元，虽然利息资本化比例达到81.88%，但不得不说高企的融资成本和庞大的债务规模，仍在大口大口地侵蚀着恒大的净利润。

也因此，恒大的盈利能力表现一般，上半年加权ROE仅为4.04%，这在行业处于较低水平，甚至跑不过银行利率。

04

恒大回A渺茫，总裁已落跑，战投欲撤资

说实话，恒大为了降负债，确实是拼了，除了地产，对旗下其他业务采取分拆、配股等方式引入融资或战投。

9月15日恒大汽车发布公告，将以配售新股的方式共募集约40亿港元，配售股份占总股本约2.04%，或占扩大后总股本的2.00%，并谋求科创板上市。

据了解，配股所得款项主要用于新能源汽车业务发展，并弥补其亏损，这将助于改善恒大流动性和降低负债比率。

要知道，恒大的汽车目前还未量产开卖呢，就已经准备登陆科创板。

这事要是让“下周回国”的贾跃亭知道了，指不定告恒大汽车抄袭PPT。

而在更早前的8月13日，恒大集团就发出了拆分物业上市的公告，并引入战投入股235亿港元。恒大总裁夏海钧表示，此举预计降低恒大负债率19个百分点。

有进入的，当然也有退出的。

就在9月18日，苏宁相关人士在投资者会议上表示，若明年1月份恒大地产不能如期在境内重组上市，苏宁计划行使相关条款，要求拿回200亿元人民币战略投资资金。

恒大缺钱，别人也缺。恒大回A迟迟不予兑现，战投们急了。

更急的是恒大集团的总裁夏海钧，2019年以来默默地将持有的5974.9万股恒大股份减持至499.1万股，截至目前，累计减持了手中91.64%的恒大股份。

吊诡的是，就在今年三月份夏海钧总裁还对外称：恒大回归A股一直有序推进中。

所谓的推进是，你们玩，我先走了！