江瀚：长租公寓频现暴雷潮 泡沫被挤出 年轻人租房啥时才能不吃亏？

最近一段时间，关于长租公寓爆雷跑路的新闻可谓是层出不穷，无论是上市的青客、蛋壳，还是不上市的寓意、岚越、若扑，这些名字有些大家熟悉，有些大家陌生，但是基本上都和长租公寓的暴雷密切相关，长租公寓到底怎么回事？为什么长租公寓会成为大学生进社会的第一个教训？长租公寓产业的未来到底在哪里？

一、长租公寓成大学生进社会第一顿毒打？

如果问房地产市场最近一段时间最让人头疼的事情是什么？那么长租公寓暴雷潮无疑是大家最关注的焦点，根据环球网的报道，近日，杭州、上海、成都多地长租公寓相继被曝出跑路：8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，有人交了2万多元房租，中介拿钱跑路；8月29日，杭州长租公寓“巢客”爆雷；上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空？？P2P密集爆雷潮过后，长租公寓出现高频爆雷。房东和租客面临维权困境，肇祸直指大量被运用于长租公寓的“高收低租”“长收短付”经营手段。

然而长租公寓的暴雷潮其实并不是从最近开始的，自2019年下半年起，长租公寓“暴雷”的消息就不断传出，西安左旗公司、郑州悦如公寓、南京友居公寓等均“榜”上有名。睿和智库从“天眼查”查询数据获知，仅今年8月，全国就有15家长租公寓暴雷。

2017年，长租风起。政策红利密集落地，资本、地产开发商、创业者和投机者纷纷涌入，使得一时间长租公寓企业如雨后春笋般冒出，终于成了“风口上的猪”。然而，由于缺乏经验，绝大多数企业在赚快钱的心理驱使下，并未有耐心找到符合市场逻辑的正当盈利模式，反而一味扩张、抢地盘，试图通过快速规模化打造护城河，最终导致了行业乱象——供应过剩、空置率上升、资金链动辄破裂。

在不正当企业不正常的经营模式中，长租公寓一方面“长收短付”，和租户、房主签订不同模式的租金交付合同，将租户4/5甚至10/12的租金沉淀在自己手中，再用这些钱继续收购扩张；另一方面，为了撬动更多现金流，许多长租公寓品牌引入金融杠杆，鼓励租客与第三方金融机构签订贷款合同，后者将租客半年或一年的租金一次性付清，从而将风险转移给租客，导致租客在长租公寓企业“暴雷”跑路时财房两空，一身债务。

根据百度指数的数据显示，今年8月1日至笔者撰稿的9月20日，整个50天内，长租公寓的搜索指数呈现出激增态势，从8月30日开始增长在9月8日到达顶峰，整个长租公寓的暴雷潮的新闻报道也都集中在这段时间。而长租公寓也就是在这段时间，被网友戏称为学生进入社会的“第一顿毒打”，这样的教训我们到底该怎么看？

二、长租公寓到底问题出在哪？

说实在，长租公寓出现现在的问题其实完全不让人意外，笔者本人早在2014年前后就已经是长租公寓的租户，租住长租公寓长达四五年的时间，一直到去年年底刚刚告别租房生涯，从长租公寓的崛起到目前的发展笔者可谓是从头跟踪到尾。

首先，我们要明确长租公寓模式并不是一个坏模式。在长租公寓模式出现之初，整个中国租房市场是一个全面2C的市场，在这个市场之中，大量的租客面对着是海量的房东，要租房子只能去58同城、赶集网等所谓的分类信息网站上去找，但是面对着满网的虚假信息，几乎你在网上看到的照片都不是真正房子的真实照片，好不容易租了个房子，出了问题房东不管，各种房东涨房租的事情可谓是三天两头，而对于房东来说，房子要租出去各种事情不断，房东也是头疼不已，当时的租房市场可谓是“天下苦秦久矣”。长租公寓模式的出现正好是针对了这个痛点，一方面，长租公寓企业从房东手中收购房子，用统一的装修、统一的家具、统一的管理来维持房子较好的状态。另一方面，再将房子租给租户，让租户看到真实的房源，拥有有人管的房子。这个模式堪比租房市场的“支付宝”，形成了一个真正解决各方痛点的业务模式。

其次，好模式是怎么变坏的？其实正如前文所说，长租公寓的问题从2017年开始，2017年由于长租公寓的风口开始形成，大量的投资者涌入，长租公寓企业疯狂出现，在这样的情况下，一个本来并不太大的市场涌入了成千上万的企业，于是问题开始出现了。为了获得房源，部分长租公寓企业玩起了正向价格战，为了收房给房东的房租越来越高，有些房租甚至已经超过了当地的平均水平；为了租出去这些公司又开始出现了负向价格战，原本2500元一个月收来的房子却用1800就租出去了，那么多的差额谁来买单？长租公寓企业用的是长收而短付，给房东付的很短，给房客收的很长，从而利用时间差；另外开始恶意使用租金贷，让大量的租客背上了本该不属于自己的金融负债。这就像一个庞氏骗局，本来还能够支撑下去，结果今年碰到了黑天鹅，整个租房市场低迷不振，在这样的情况下，长租公寓企业原来还能玩下去的资金游戏彻底玩不转了，最终形成了当前的破产潮。

这其实就是长租公寓企业如何把一个好模式玩坏的原因，也正是如此不少大学生因此上了不正当经营企业的当，成为了其进入社会之后最大的一个教训。

三、长租公寓的未来在哪里？

9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，明确表示严控长租领域“高进低出”“租金贷”等现象，规范住房租赁合同网签备案。可以说，国家的新政给长租公寓企业带来了明确的市场规范，也为我们对长租公寓的未来指明了方向。

首先，从长远发展的角度来说，C2C的传统租房模式其本身存在的问题是客观存在的，从目前来说，长租公寓模式将原先的C2C模式变成了C2B2C的模式，这个B成功地降低了社会的交易成本，是符合市场客观发展的大势所趋的，所以在这样的情况下，长租公寓产业的未来其实还是值得我们长期看好的，毕竟广大租房一族的租房需求客观存在、房东将房子以最低打扰的方式租出去的需要客观存在、大家需要长期服务平台的需求客观存在，这些客观存在的需求必然会有长租公寓类模式生存的基础。所以，经历了这一轮大洗牌之后，整个市场并不会就此式微，长租公寓的实际需求还是存在的。

其次，当前的洗牌挤泡沫其实必不可少。当前，出现的长租公寓洗牌热潮其实是非常有必要的事情，毕竟之前蜂拥而至的长租公寓市场参与方很多都是抱着赚快钱的目的存在的，真正用心做市场的并不多，在这样的情况下，长租公寓市场出现严重的资产泡沫已经是不争的事实了，而当前的黑天鹅又成为了整个挤破泡沫的客观条件，所以泡沫的破灭已经是必然的事情，也是去除长租公寓产业积弊的必然路径，这种痛苦的阵痛是必然存在的。

第三，市场合规的企业亟待扶持。其实，由于之前缺乏监管，整个长租公寓市场上良莠不齐、泥沙俱下，很多企业畸形发展，在这样的情况下，国家出台政策将会进一步规范整个市场的发展，长租公寓的合规企业才是中国最需要的，以机构为主体的出租人也更能够发挥示范效应，带动整体市场的规范发展，在这样的情况下，希望类似于自如这样的头部机构能够在实现自身合规的基础上，真正带动整个产业的规范化发展，用合规的市场机构支撑整个产业的长期增长。

未来，长租公寓前景还是值得看好，但是现在的问题却也无法忽视，对于普通人来说，尽可能减少长期付房租，尽可能选择头部的大型机构，通过这样的办法尽可能规避自身风险。

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