和记成都公司被禁止融资！李嘉诚内地捂盘30年 还有多少资产可以卖？

文|梁春富

李嘉诚"捂盘"由来已久，自1989年大举进入内地以来，李嘉诚旗下长实系地产在全国范围内大举囤地，一些项目的开发周期甚至长达10年、20年之久，北京顺义中央别墅区的誉天下项目耗时25年才全部完工。其"捂盘行为"多次被官媒点名，但始终未有改观。

9月23日，成都市高新区财政金融局发布了《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》的文件。该文件显示，因和记黄埔地产（成都）有限公司（下称"和记黄埔"）存在捂地、捂盘等不良行为，禁止高新区内金融机构向和记黄埔及其项目提供新增融资、贷款，并禁止区内金融机构向和记黄埔进行重大资产重组提供帮助。

就在两个月前，长实集团发布公告称，公司间接全资附属公司HLV及Chinex以约10.12亿美元（约78.47亿港元）向买方公司出售位于成都高新区金融城核心地段的南城都汇项目，预计未经审核得益约38.11亿港元。

9月23日，长江实业集团回应媒体称，和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。

长江实业集团重申，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行专案发展。

雷达财经梳理发现，李嘉诚"捂盘"由来已久，自1989年大举进入内地以来，李嘉诚旗下长实系地产在全国范围内大举囤地，一些项目的开发周期甚至长达10年、20年之久，北京顺义中央别墅区的誉天下项目耗时25年才全部完工。其"捂盘行为"多次被官媒点名，但始终未有改观。据不完全统计，李嘉诚已卖掉的内地和香港的资产，价值至少已经超过2500亿元。根据长实集团2020年半年报，长实集团主要的地产收益来自于内地业绩，目前在内地仍拥有超过50个地产项目，分布在20多个城市。

成都项目捂盘16年，转让得利38亿港元

今年7月23日，长实集团发布公告称，公司间接全资附属公司HLV及Chinex以约10.12亿美元（约78.47亿港元）向买方公司出售位于成都高新区金融城核心地段的南城都汇项目，预计未经审核得益约38.11亿港元。

据雷达财经此前报道，南城都汇是和记黄埔旗下项目，2004年花费21.35亿拿下了1036亩的土地，楼面成交价高达1030元/平方米，彼时为成都乃至整个西部地区单宗土地的最高价。

不过十六年过去了，南城都汇项目只推出了6期产品，如今项目依然在建设中。

据悉，南城都汇项目上一次开盘还要追溯到2016年9月，预售参考价为1.2-1.6万/平方米。而根据贝壳找房，如今同区域的房价已达到2.3万/平方米-2.5万元/平方米。

早在此次出售前，南城都汇项目就已经帮助和记黄埔赚的盆满钵满。据界面新闻报道，2006年，和记黄埔曾将南城都汇886亩土地抵押给中国农业银行、中国银行(行情601988,诊股)以及中国建设银行，以此获得26.21亿的抵押贷款。

2013年南城都汇还一举拿下了成都单盘备案面积、单盘备案金额、商业地产备案金额等7项销冠，那一年该项目卖了33.9亿元，创下成都楼市年度单盘备案最高纪录。

2015年，李嘉诚旗下长和系进行"世纪重组"，将原长江实业与和记黄埔重组合并，与此同时产生两家新公司，分别是主管长实与和记黄埔所有非房地产业务的长江和记实业有限公司以及主管房地产业务的长江实业地产有限公司，后者即是现在的长实集团。

长和与长实集团均为在开曼群岛注册的公司，而原来的长实与和黄则同为香港注册，有业内人士分析称此举或为借重组变相迁册海外。重组后，南城都汇被归到长实集团名下。

根据长实集团公开的数据，南城都汇项目共设有2.33万个单位（包括住宅及商铺），在之前已售出16503个单位，即开发了十六年的南城都汇项目还剩有6000多套房源。

不过，李嘉诚家族控制的长实集团向来主要靠土地增值获利而非内地开发商流行的高周转获利。

捂盘是李嘉诚惯用手法，曾一个项目开发25年

长达十六年的开发周期，南城都汇所在区域地价已经翻了20倍。

这只是李嘉诚内地获取财富的一个缩影。1989年，李嘉诚大举进入内地市场，成为香港在内地的最大投资者，与其他香港地产商一样，李嘉诚所投资的内地项目主攻高端市场，住宅开发以豪宅为主。过去数十年间，地产业务是李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源之一。

但与此同时，其获取财富的方式也被诸多业内人士诟病，中国房地产学会副会长陈国强曾经表示："长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值"。据悉，"变相囤地"还曾导致和记黄埔登上国土部公布的闲置土地"黑名单"。

1993年，李嘉诚旗下长江实业入股位于北京顺义中央别墅区的誉天下项目，后对整个项目进行全资收购。2005年，项目突然停工，直到2008年誉天下第一期才正式落成。2018年，誉天下项目耗时开发周期25年终于全部完工，而此时地皮的价格已经从2000元/平方米涨至超4万元/平方米，升值逾20倍。

无独有偶，1999年，和记黄埔拿下东莞厚街名为海逸豪庭的项目，彼时因其占地面积高达7000亩被称为亚洲最大高尔夫别墅群。但和黄在拿地后，并未立即着手进入开发程序，而是闲置其95个月的时间，为此还被当地政府以土地闲置等原因征收近8000万元土地闲置费。

尽管被处罚，但开发速度并未因此改善，至2014年，这个开发长达15年的项目进度才刚刚过半。根据房天下数据，目前海逸豪庭的均价已超3万元/平方米。截至2020年7月，海逸豪庭尚未开发完毕。

2000年之后，长实与和黄加快了在北京、上海、广州、重庆等省市大举拿地的步伐，与此同时，其"捂盘"的财富密码也逐渐为人所知。

北京方面，和记黄埔曾抢在"8·31大限"（2004年国土部出台文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让）的最后一天拿下朝阳区姚家园的2H1、2H2地块，并约定开工日期2005年2月27日，竣工日期2006年10月31日。

随着时间的推移，该项目的建设周期不断被拉长。雷达财经通过查询北京住建委官网发现，2018年更新的《朝阳区姚家园新村商品住宅（逸翠园）项目建设方案（变更）》显示，该项目共分五期，其中一期竣工时间已延迟至2007年12月，三、四、五期更是要到2021年12月才完成。

套现2500亿后，在内地还有50多个项目

近年来，李嘉诚开始频繁出售内地物业。

2016年10月，长实集团200亿元抛售上海 "世纪汇"，董事会预期本集团将录得未经审核得益约62.2亿港元。2019年10月，当时李嘉诚将辽宁大连的一个房地产项目，以约40亿元的价格，转让给了融创中国的孙宏斌。而该地产项目是李嘉诚在2011年花19亿元购得。8年时间价格翻了一倍，该项交易让李嘉诚"躺赚"20亿元。

根据财新网最新报道，近日，长实集团拟出售位于北京、上海的两处物业，对应价值达500亿元。长实集团此次出售的资产包含住宅和商业综合体，分别为北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域综合体项目。

其中，北京市朝阳区逸翠园项目由长实在20年前以7亿元的价格买下这片土地，但该项目直到2019年才开工建设，北京项目部分楼体已封顶。上海普陀项目则是由长实在2006年底以底价22亿元竞得，平均楼面价仅3055元/平方米，如今，该项目的估值已经接近200亿。

据不完全统计，李嘉诚已卖掉的内地和香港的资产，价值至少已经超过2500亿元。而套现得来的千亿资金，则多数流入了英国市场。据媒体统计数据显示，李嘉诚家族旗下的企业在英国累计投资超4000亿港元，控制着英国四分之一的电力市场、三分之一的天然气供应市场和五分之二的电信市场。

根据长实集团2020年半年报，长实集团主要的地产收益来自于内地业绩，目前在内地仍拥有超过50个地产项目，分布在20多个城市。

对于李嘉诚家族在国内大肆"卖卖卖"，今年初李泽钜曾回应称，"从来没有离开过中国，也没有计划过要离开"。另外，他还表示他所管理的长实集团一直都处于收购状态，力求"危中求机"。