张平：27城二手房价同比下跌 到底意味着什么？

由于受到限价、限售等因素影响，现在国内一手房价格是上涨容易下跌难，国内二手房市场更能反映全国各地房价变化的真实情况。

根据国家统计局公布的“2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，70个城市中有27个城市8月份的二手房价格同比出现下滑。这也终结了房价“只涨不跌”的神话。

令人感到惊奇的是，在这27城二手房同比下跌的名单中，我们发现了几个省会城市或直辖市：

比如，天津二手房价格环比上月下跌0.8%，同比下跌4.5%；石家庄环比下跌0.4%，同比下跌3%；济南环比下跌0.5%，同比下跌了2.9%；郑州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%，而太原和青岛虽然二手房环比上涨，但同比也出现了下跌。有如此多的省会或直辖市房价下跌，这意味着房价的拐点，离我们越来越近了。

值得一提的是，郑州的房价出现了下跌，已经跌回到了2016年的水平。根据当地媒体报道，进入9月，郑州房企促销战已经打响，有的楼盘房价比三年前还低。

在高新区某楼盘上，我们可以看到，目前优惠后精装修价格约13500元/平方米，2016年11月首开均价为14500元/平米，可见价格比三年前还低，足足降了1000元/平米。其实，郑州二手下跌早已经从2018年出现苗头，目前跌势还未停止。

那么，从27城二手房价同比出现下跌，到底说明了什么呢？

首先，环京地区的几个重点城市，房价下跌明显。最好的例子是天津，天津离开北京很近，所有资源都要最先供应首都，而且，大量人流涌向北京，天津的人口净流入较少，而天津的房产投资开发过多，所以天津等环京的几个城市房价下跌明显。

资料显示，2018年和2019年，天津人口净流入分别是2.73万和2.23万，而同时，天津的房地产开发投资却逐年提升。2019年完成房地产开发投资2727.82亿元，增长12.5%。天津在新房供应量大，人口净增长数量少的情况下，当地房价下跌也在意料之中。

再者，在二手房同比下跌的城市中，除了华北、华中、东北等地区房价下跌之外，还有西部贵州、四川及中部两湖的多个城市二手房同比出现下滑。而长三角、珠三角地区的城市二手房价格始终不肯下跌。所以，目前全国二手房价涨跌呈现分化格局。

这主要是，长三角、珠三角地区有很多企业成功上市IPO，主要分布在科创板和创业板，而这些企业的高管和职工都获得了巨额的财富，于是他们就在长三角、珠三角的大城市买房。

同时，随着新兴产业、高新产业(行情300832,诊股)的崛起，长三角、珠三角等地，汇集了大量的年轻人，他们面对北、上、深、广等城市的高房价并不觉得贵，成为支撑当地高房价的主力军。虽然，长三角、珠三角当地百姓，或者说在传统产业里生活的人买不起房，但外来有钱群体买房能力还是非常强劲的。像长三角、珠三角房价比较抗跌，但是最终社会资金有限，不可能支撑起这么高的房价。

最后，东北地区各城市房价下跌较猛。在这27座城市中，房价下跌幅度最大的是黑龙江省牡丹江市。8月牡丹江二手房环比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。截止2019年牡丹江市常住人口260.5万人，与2010年第六次人口普查数据相比，近十年常住人口减少19.4万人。

牡丹江市也是当前东北各城市的一个典型案例。在我们看来，东北过去是老工业基地，现在产业发展落后，因此房地产没有人口和城市化作为支撑。目前东北人口流出量较大，东北各中小城市根本没有多少刚性需求。

目前，全国有27城二手房价出现了同比下跌，主要集中在东北、华北、华中、两湖等地，这既说明了如果一手房价还受到外力控制，二手房价却是真实反映，房价只涨不跌的神话是不存在的。

可能是经济欠发达地区、房地产调控严厉的地区二手房价会率先下跌，而像长三角、珠三角等地的房价，会在较晚一些时间内下跌，因为高房价对中国经济发展不利，高房价对经济结构转型不利，房价泡沫必须要被剌破，这只是时间问题了。

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