长租公寓进入“强监管”时代

近期，最近上海、杭州、苏州、成都等城市的长租公寓连环暴雷，涉案资金巨大。多个城市大规模的暴露问题直指长租公寓企业违规使用资金采用“高进低出、长收短付”等高风险的运营模式，导致资金链断裂或者卷款跑路。长租公寓一度被认为是“夹缝中求生存”，国家大力扶持下才极速发展，但由于从业门槛极低，鱼龙混杂，行业极难被监管到，行业规范不完善等原因，给部分企业可乘之机，造成数以万计的租客和房东遭受损失，长租公寓已经到不整治不行的地步。

多城进入强监管状态

对于长租公寓暴雷造成的恶劣影响，自8月份开始全国多城处于警戒状态，多地密集提示风险、开展住房租赁企业金融风险排查、发布资金监管新规，具体措施见下表：

多城近期长租公寓政策盘点

△公开资料，同策研究院整理

上海、广州、成都、合肥、重庆、海口、石家庄7个城市发布《住房租赁风险提示》，提醒承租人谨慎选择合作企业，警惕“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，如遇到公寓平台支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金，立即上报相关部门，并留存证据，及时投诉。

广州和成都两个城市开展风险排查工作，广州首先对住房租赁企业存在转租住房 100 套（间）以上没依法登记、以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求或以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用租金贷、采取“高进低出、长收短付”经营模式的、租金贷收入占比超过30%的等情形，务必立即整改。成都紧跟其后，深入排查汇总采取“高进低出、长收短付”进行经营的企业，排查“高进低出”经营的租金差额，“长收短付”经营形成的资金池沉淀金额。

涉及关键性的资金池监管，长租公寓暴雷直接因素往往是这部分资金出现异常。杭州、西安、成都、南京4城出台新政，建立住房租赁资金监管制度，启动专款专用账户，对长期公寓积累的租赁资金，通过银行专用账户进行监管，避免违规挪用。西安明确租赁资金收支须通过服务平台释放已付租赁周期内资金；南京对采用“高进低出、长收短付”经营模式的住房租赁机构实行资金监管，并设立经营规模相匹配的风险保证金；成都要求住房租赁企业对支付租金周期超过3个月的资金存入监管账户；杭州由于是暴雷重灾区，监管相当严格，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。并且对存量委托房源，应缴交风险防控金30%。

国家从鼓励到铁拳整治长租公寓乱象

发展住房租赁市场是落地房地产长效机制中重要的一环，自2016年国务院发布39号文，加快培育和发展租房租赁市场，长租公寓迎重大的发展契机，此后国家不断出台重要文件鼓励发展行业，但由于市场乱象丛生，国家政策导向从鼓励发展向鼓励规范演变，我们来看看时间脉络：

2015年-2020年9月住房租赁市场重要政策盘点

△公开资料，同策研究院整理

●2015年，印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出积极推进租赁服务平台建设，大力培育发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

●2016年，培育市场供应主体，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，多渠道增加租赁住房用地的有效供应，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平

●2017年，大力发展住房租赁市场，多渠道增加租赁住房用地的有效供应，将通过税收优惠、金融等方面扶持住房租赁企业。在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场；特大城市开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

●2018年，大力培育发展住房租赁市场，住房租赁条例被列入立法工作计划；开展住房租赁中介机构乱象专项整治，通报整治住房租赁中介违法违规典型案例。建立健全房地产信息发布机制，加强舆论引导，稳定市场预期；推进住房租赁资产证券化。

●2019年，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用；允许租房常住人口在城市公共户口落户；扩大中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。

●2020年，支持金融机构扶持住房租赁的金融产品和服务；建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管；将高风险经营行为，列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

我们大概可以看出，国家对于住房租赁市场的态度从大力扶持、鼓励租赁到严查市场，整理乱象。最值得关注的是，9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，这一条例文件是住房租赁领域首部条例性文件，2018年国务院将其列入立法计划，出台的时机刚好在长租公寓行业问题严重急需补充监管纲领性政策的时刻，这一文件对规范行业经营行为具有非常重要的现实意义。

其中，部分政策直指最近频频暴雷的长租公寓，“高进低出、长收短付”等行为将被列入经营异常名录，加强对其租金、押金使用等经营情况的监管。此外，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

小编认为，随着监管制度的不断落地，有助推动长租市场的规范化管理，未来租赁企业的资金不当使用行为将会得到有效监管，能有效缓解不合规企业卷款跑路的现象，但长期来看，市场一刀切也可能造成给 “正规军”增加成本，现金流变得更加紧张，投资回报期变长，不利于资金的投资和使用效率，使得原本资金不充裕的企业雪上加霜，因此对积极进行房屋登记备案的合规企业给予一定的税收与补贴扶持，将不报、瞒报的企业给予一定的行政处罚，从而促进行业良性循环。此外，应该设置并抬高长租行业的准入门槛，要求企业必须具备一定数量的自有资金、专业管理和运营能力等等。而对“游击队”企业，除了重点监控和加强资金资管外，应该设立严重的惩罚机制。