齐俊杰：开发商最难的日子要来了！要买房的可以再等等！

上周，市场传来一些传言，说某大型开发商，资金链出问题，原来对赌回A股上市，引入了1300亿战略投资，而现在2021年1月31日的时间线马上到了，回A股上市基本无望，这些战略投资，都会股转债，并附带137亿分红，那么这家开发商显然已经无力偿还。所以就发了紧急求救信，但后来自己辟谣了，说文件是假的，已经报案。

这事我们一直没有评论，因为我确实不知道这份文件是真是假，但就公开的数据来看，地产商们资金链吃紧应该是不争的事实，之前我们就点评过3条红线，还被别人投诉了，那次我们就告诉大家这个政策杀伤力极大，相当于不能再扩大债务规模了，地产商们以前都是借新还旧，每次借钱要多借出一点来，然后顺便把利息付了，而现在不行了。不能扩大规模，这种滚动债务的方式也就玩不下去了，而恰恰今明两年都是地产行业的偿债高峰，所以对于他们来说非常危险，根据南都大数据研究院调研房企的负债情况，我国76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息超1700亿。

特别是一些企业，短期负债较高。根据数据显示，超过8成房企短债数量都在增加，但这还不是最闹心的，最闹心的是手上现金还少。财务上叫做现金短债比，低于1%，也就是说，现在手上这点钱，不够偿还一年期债务的，从前50强房企已经披露的半年报显示，有10几家企业都是这样。其中最低的某禾集团，只有0.06，也就是说100块钱短债，他现在手上就只有6块钱，难怪他已经出现问题。其次就是南方的某力某大，现金短债比只有0.24和0.36，也堪称是难兄难弟。其实某大现金不少，就是债务太多，明显高出其他同行很多。此外，还有北方的专做工业地产的，以及总给别人接盘的，这些开发商短期都有大量债务到期，手上现金不够支付短债。现在融资又被封死，所以资金面已经出现不小的问题。相比之下，一些老牌的开发商现金短债比到十分健康，比如某湖地产手上有4倍的现金足以应付短债到期，还有总是喊活下去的某科，其实他比谁都富，还有熟悉的某海，某江，某园都有着比较健康的现金流表现。

所以我们可以总结一下，出问题的开发商，基本都是平常花钱比较猛的，也是特别高调的，甚至是爱踢足球的。所以对于这种开发商大家要特别小心。我们也给一些建议。

第一，开发商现在只是日子难过，但还没到最后时刻，所以如果你一定要买房，先别着急，再等等。到年底的时候，会有很多特价房。特别是这些现金短债比非常低的开发商。他们必须要尽快回款，已经没有别的出路了。

第二，尽量买现房，别买期房，之前有不少人买了某禾的房子，现在还交不了房，非常闹心。未来这种事也会越来越多的出现，如果赶上了肯定特别的闹心，所以尽量别给自己找麻烦。如果非要买期房，尽量找大一点的开发商，然后查查他的财报。看看有没有地产债暴雷的风险。

第三，收房的时候，务必找个验房师，不是给验房师打广告，是因为这几年的新房质量确实很差，由于资金面持续收紧，所以只能在成本上，周转上要效率，要么就是材料简配，要么就是赶工期，所以最终很难保证质量。大家收房的时候，务必要小心。

第四， 现在宏观上，由于疫情影响，各行各业都在加杠杆，唯独地产这块，坚决去杠杆。态度已经十分的明确，所以不要再抱有太多的幻想。银行地产原来本是同林鸟，现在大难临头各自飞。金融不再支持地产。后面地产的泡沫，会一点一点挤破。

第五，大家应该习惯使用租房这个手段，看上哪的房子了，你先租一下试试，别总是想当然，比如有人说我要面朝大海春暖花开的养老，结果发现配套压根没有，看病解决不了，还阴冷阴冷的，把风湿关节炎都勾出来了。还有的说要买别墅给父母住，结果上下楼极其费劲，父母宁可挤在一楼。也有觉得自己要在郊区买个大房子，住的宽敞，但新鲜没几天，发现上下班的交通简直就是灾难。这都是欠考虑的结果，买来，装完修，再想卖就太难了，所以你要铁了心想买房，应该去那边至少租上一年，一年以后你要还想买再掏钱。

而且老齐可以告诉大家，老一辈的人，在一个地方一住住一辈子的事，已经越来越少了，现在80后开始，一套房子，即使买了，你顶多也就住5-10年，其实跟一个长租的周期，差不太多。只是这几年房价在涨，所以你觉得买房划算。一旦房价掉头，或者不涨了，其实买房就特别不划算了。比如最近3-5年在北京天津买房的，基本都是没赚钱平出的，算上资金成本，亏大了，比房租可贵多了。而且就这你现在还未必卖的掉。所以，如果你没有住10年的打算，其实买房未必还划算。

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