张平：炒房客们为何都不愿意投资商铺？

2019-10-10 10:55:17来源：金融界网站

　　最近，有网友提问，从目前情况来看，商品房与商铺简直是冰火两重天。商品房价格涨了好几倍，为什么商铺价格上涨的空间却十分有限，似乎炒房客大都不愿意炒商铺？

　　对此，业内专家认为，对于炒房客来讲，投资商品房，可以闭着眼睛等房价上涨，即使要把房子出租出去，也没有太大问题。但是，投资商铺是要有一定技术含量的，弄不好会蚀掉本钱。

　　而我们认为，炒房客不愿意炒商铺主要有以下几个原因：

　　第一，与购买商品房不同，购买商铺是要付全款的，这意味着，炒房可以加杠杆，而买商铺是贷不到款的。这等于买一套商铺的钱，至少可以买二套商品房。同时，购买商铺要交纳的税金是商品房的十几倍。目前，商品房税率1-3%，商铺20%。

　　第二，购买商品房，水费、电费等都比较便宜，按照居民住宅标准收取。而投资商铺就要按工业标准收取水费和电费，而且物业费也比商品房的收费标准高。如果，是北方还要缴纳比商品房高出不少的取暖费。此外，投资商铺与商品房较大不同是，商铺是一个小众市场，买进来容易，卖出去要变现的难度有很大。

　　第三，投资商铺是要看经济形势的，如果经济形势好的话，商铺可以获得令人满意的投资回报。但是如果经济形势不佳，商铺出租要么租金不断往下掉，要么干脆就出租不出去，业主只能自己经营，这样的风险就会积聚起来。而如果炒房者购买的是商品房，经济形势再不好，房子出租是肯定租得出去的。而且商品房市场较大，也容易抛售变现。

　　第四，投资商铺选择好的地段，人流量较大的地方，比如医院、大型小区、长途汽车站和火车站附近等。这样可以商铺也可以租得出去，回报率也会较高。但问题是，好的地段的商铺早被人家抢掉了，真正给到投资者手里的，往往地段不是那么好的商铺了。对于，投资者来説，与其买商铺承担不确定风险，还不如投资商品房。

　　第五，投资商铺还要面临市政建设的影响。一些商铺喜欢开在公交枢纽站附近，或医院、学校附近，这样人流量较大的地方。但是，有的时候学校或医院都搬走了，或者公交枢纽站移走了，不在这里设点了，人流量明显减少，商铺的生意就会逐步冷清下来。所以，投资商铺要冒市政建设的影响。

　　第六，小型商铺还会受到大型综合体的冲击。因为大型综合体内，既有图书店，又有餐饮店，还有电影院、以及服装店。广大消费者只要在一个大型综合体内，就能完成几乎所有的购物需求，而小型商铺不管是餐饮，还是服装店，在吸引客流方面远远竞争不过大型综合体。

　　现在商品房价格大涨，而商铺价格并没有怎么变化，反而是租金收入越来越少了。很多人奇怪，为什么炒房客不愿意投资商铺呢？

　　投资商铺是一个小众市场，买进容易，卖出很难。商铺税率高、物业费高，还要对地段，以及当地市政情况有一个充分的了解。更何况，目前小型商铺一直被大型综合体所冲击。所以，现在投资商铺的吸引力远不及投资商品房要大，获得的收益回报高。

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