如何预见未来？商业地产提质增效的新机会

　　金融界网站讯 中国经济发展进入新周期，在未来增量市场向存量市场过度的过程中，商业地产对房地产行业的重要性在逐步提升。从资产配置的角度来说，成熟市场模式中，商业地产也是重要的配置方向。而当下，技术和消费变化，又给这个领域带来更多机会与挑战。10月11日，由金融界主办，阳光海天停车产业集团特别支持的金融界价值沙龙以“商业地产预见未来”为主题。商业地产存在怎样结构性机会，参与者的思考与打法怎样差异化？如果存量改造将成为新战场，哪些改造路径帮助企业进行卡位？商业地产通过改变物业功能是否能提升赛道竞争力，实现物业价值最大化？停车资产专业运营如何促进实现物业价值最大化？

　　提质增效之路 停车产业助力商业地产发展

　　商业地产过去的问题主要体现在消费降速、供给过剩及线上冲击三个层面，但目前行业面临如下改善：促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升营运收益，资本化率下行带来重估机遇，资产证券化打开管理半径。未来将走向互联化、精细化，商业地产运营提质增效的道路上，停车产业能够助力商业地产发展。

　　阳光海天董事长兼CEO、停简单联合创始人闫亮在谈到商业场景数字化背景下，专业的停车场运营商如何赋能时，他说：“在创新升级成为驱动商业地产行业资产价值递增的大背景下，停车服务以其场景的刚需性和频繁性成为优化商业项目价值体系的核心要素。”

图为：阳光海天董事长兼CEO、停简单联合创始人闫亮

　　阳光海天作为国内规模最大，也是产业链最全的停车管理公司。闫亮详细解释道：“我们有完整的停车产业链，从停车场资产收购、长期经营权租赁，到BOT方式（包括停车地产、停车金融的新业务模式的运营能力），技术能力有中国停车规划设计研究院，可以提供一站式的解决方案。除此之外，最基础的停车场运营能力和停简单智慧停车，从资产端到停车场的B端。阳光海天以运营管理为基础，其中最核心竞争力是资产管理。我们认为一个商业停车场从它的服务、安全需求和客户体验出发，所有商业运营都进入到真正的精细化运营阶段。”

　　对于停车场未来价值的判断，他认为：“停车场有两个价值，第一是空间价值，停车场是第一大堂。阳光海天在十几年前有中国停车规划设计研究院，帮助中国的一些大型商业做了将近400多个停车场的规划设计，我们推行的理念是停车场是第一大堂，大型商业运营最优质的客户是通过停车场到达的，希望进入到停车场的空间能够给客户很好的视觉感受，能够通过这种场所文化的营造调动消费的欲望，甚至我们提供的停车场人员服务能够充当迎宾员的角色，能够让客户感觉到他作为一个顾客来到这个‘场景’中被尊重，它其实是空间第一大堂的概念。第二，场景价值，停车场是流量入口。整个出行过去几年是比较热的，衣食住行是分不开的，现在的商业几乎都是以体验式的服务为主，吃或者是购物，或者是娱乐，跟他的出行是密切相关的。未来要通过停车场这个最重要的引流点，进到你的商场这个空间里面引流的点发挥它的作用，通过用户的交互能够实现更大的增值。”

　　金融界上市公司部总经理、金融界上市公司研究院产品经理槐静表示：“房地产和汽车都是经济发展中的主导产业，它们的变化和新的发展需要新的价值连接者，需要新的价值提供者。在这个背景下，阳光海天的探索带给我们的一些新的思维和路径。通过停车资产这个角度，我们发现一条横切面，可以看到不同公司对资产的理解和结构能力，也能看到通过停车这个重要入口，商业地产的运营思考和精细化程度。”

　　绿景集团副总裁徐红星从未来商业地产的发展趋势、停车场的运营等方面阐述了自己的看法。他表示，停车场是商业地产最重要的运营服务内容之一，不过目前停车场的运营，特别是偏住宅的物业停车场，尽管收益不错，但面临庞大的物业支出，往往作为物业收入的一部分，很少独立考核。“要做好这一块业务，需要真正认识到停车资产的价值，转变理念，将停车资产作为一个独立的经营板块，它将成为一个利润增长点。大城市尤其是深圳等一线城市，停车非常困难，其中一个重要问题是车位严重不足。在这种情况下，智慧停车是无效的，非常需要专业的停车管理，绿景集团目前也在积极寻求解决办法。

图为：绿景集团副总裁 徐红星

　　他强调：“未来，停车场专业化运营大有前途，商业地产领域特别是较大的商业地产项目对此有很大需求。”

　　皇庭国际(行情000056,诊股)旗下的皇庭戴维斯商业总经理曹剑认为：“目前，很多人认为商业地产整体过剩，但现在恰恰是一个结构性机会。”不过，目前商业地产还存在专业运营管理人才缺乏的问题。“国外的商业地产项目大部分掌握在基金手中，具有金融属性，运营管理非常精细，它有一套模型，但国内目前基本没有。并且目前尚未有大学专门开设购物中心运营管理专业，普遍缺乏系统化的教育，所以人才是比较缺乏的。”

图为：皇庭戴维斯商业总经理 曹剑

　　在商业地产的精细化运营方面，招商蛇口(行情001979,诊股)商业管理事业部常务副总经理沈松认为，精细化运营一方面要依靠系统、平台、技术、互联网等新的工具，另一方面要依靠人才。但目前整个行业中面沉淀的商业地产人才非常缺乏，这也是行业面临的挑战。

　　阳光海天总裁江沁园针对商业地产运营中人才的痛点和难点时提到，“各位商业地产的运营者应该思考的是要与专业机构合作，还是自己接着独立干。停车资产管理行业存在原因有两个，第一，我见到的所有业主都不知道自己停车场的收入是多少钱。根据我们的大数据能够告诉大家，停车收入大概占整体收入的1/20，管的一般或者是还可以；占整体收入的1/10，管的特别好。我们能帮助其提升运营能力，增加收入，可以让这个数据成为1/6。第二，挖掘更多消费的可能。我们总结出来一些经验数据，停车在收费开始计时之后到免费时段走的占整体停车数量的35%。我们想如何帮助客户把这35%的人留下来，能把他转变成消费客户，这是我们公司在想的问题。”

图为：阳光海天总裁 江沁园

　　存量改造 商业地产预见未来的新路径和新运营

　　由于土地驱动模式下商业地产经历了一轮高供给，目前已经处于结构性过剩阶段，优质商业依然稀缺，这也意味着存量改造成为新战场。“三年一小调，五年一大调”，调整与改造是商业地产永恒不变的话题。商业地产行业，是一个资金和人力密集型行业。从前期规划到后期的运营管理，都离不开对投资、融资、成本、租金、收入、利润等的严密计算，直面运营成本与产出。

　　佳兆业商业集团副总裁彭华唯说：“城市化红利消失、项目同质化严重、行业竞争加剧，推动着商业地产市场从增量市场向存量市场过渡。从整个行业来看，商业市场将整体进入以存量重组、改造、再盘活为主体的阶段。这是机遇，也是挑战，所以打好基础、练好内功，深耕商业运营能力尤为重要。让专业的人做专业的事，做到专业化才能精细化。”

图为：佳兆业商业集团副总裁 彭华唯

　　他强调：“当下的商业地产已走向金融时代，那么未来商业地产的一个关键，是从资产管理角度来重塑商业的价值。资产管理，是一个包含了从拿地、到建设开发、到运营管控等的一个全生命周期的管理过程。大量的案例表明，商业地产运营真正的核心是系统优化，这个系统就是资产管理。”

　　南山控股(行情002314,诊股)战略管理部王少军则认为，商业地产存量物业的改造分两个层面，一个是区域层面，一个是项目层面。前者要实现各个利益方的共赢，后者要对项目进行深耕细作，以停产资产做好商业地产的精细化服务，则是很优质的入口。例如北京朝阳某大型知名购物中心的停车场，其在会员是否驾车、会员的客单价、会员来购物中心的频次这些数据间发现了很高的相关性，相对应进行了调改后，带来了回报比较大幅的提升，这是通过停车数据的数据化、信息化，实现了停车场中流量入口的价值的典型案例。

图为：南山控股战略管理部 王少军

　　“存量物业经营的效果，一是取决于内部管理的精细化和标准化效率的提高，二是体现在招商和运营的一些独特能力。”王少军最后表示。

　　从停车产业助力商业地产发展的角度来看，闫亮说：“我们确实感受到商业地产竞争越来越激烈，从最初管理停车场不用考虑招商的问题，到现在选择停车场项目时，需要判断商场未来业态是否有竞争力。这种变化在于中国的停车场比较特殊，它不是独立的停车楼，基本上都是跟业态联系在一起的。所以我们充分理解商业地产的经营，商业地产与停车产业是相辅相成的合作关系。希望通过我们的努力能够为商业地产做到一些锦上添花。”

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