长租公寓暴雷逻辑及深耕者的痛

象征美好生活的长租公寓极少收货赞美，相反，一次次的暴雷让这个行业背负深深的指责。当我们只聚焦问题企业时，往往会忽视在行业默默耕耘的大多数。长租公寓的问题很多，哪怕深耕行业者依然困难重重，依然会遇到监管问题（长租公寓进入“强监管”时代），盈利问题，利润还是规模问题，收房问题等等。对于这个行业，口诛笔伐没有用，思考出路才是真。为了了解长租公寓暴雷底层逻辑及行业当下的生存处境，同策资管采访了公寓行业资深人士，感谢大咖带给我们不同角度的思考与解读，以下为正文：

公寓行业最初的模式就是赚租金差，本质也是如此，后来因为资金池和租金贷的诱惑，导致这个行业越走越偏。本来以前市场上的小二房东都是稳稳的做生意，只做有差价赚的房子，大家一起这样做了好多年相安无事。后来资本入场，追求的是规模，有没有差价赚反而不重要了，这才导致长租公寓高收低租，不赚差价甚至赔钱经营，只能通过租金贷或者其它方式盈利，然后维持资金链，继续扩大规模。但这种模式风险很高，一旦资本撤出，收出房失衡或者资金链出现问题，那就是多米诺效应。

长租公寓最大的风险是可以形成资金池，而且不受监管。运营商给业主月付或者季付，让租户季付或者年付（或者使用租金贷），很容易形成资金池，再加上这些钱都在运营商账户上，想怎么用怎么用。并且现在运营商签房都会跟业主要空置期，很多空置期之后才会给业主打房租，而租客一入住就需要交满一季度或一年度的租金（典型的空手套白狼），这种模式下规模越大风险越大。长租公寓之所以会大规模暴雷，就是因为运营商为了尽可能扩大资金池，不惜通过高价收房扩大规模，然后低价出租获取客户，并且通过租金贷快速最大化回笼资金，然后继续扩大规模或者“圈钱跑路”。而以前那些稳稳做生意的小房东被快速扩张的运营商挤压的所剩无几，重新入场还需要时间，或者可能就彻底转行了。而政府是希望专业的租赁机构进入租房市场，取代不规范的小中介和个人二房东，但是又不能放任公寓运营商乱来，因为长租公寓爆雷的危害要比P2P更大。所以，以长租公寓目前的状况，国家不出手整治不行的。

国家会整治也会逐渐承担起公寓运营平台的角色

我们看到杭州、西安、南京、成都这几个城市已经出台了监管政策，资金全面监管是趋势，国家9月份发布的租赁条例文件也是要重点整治长租公寓，很明显限制是好事，让市场越来越规范，回归正轨，也能去除行业浮躁和泡沫，有利于行业健康发展。民宿行业和网约车行业就是如此，长租行业的限制相比之下算宽松了。监管也不是今天才有，政府之前已经出手整改，首先是限制租金贷不能超过30%的比例，现在是限制挪用资金，一方面限制企业规规矩矩做生意，一方面也是要把心术不正的公司都清理出去。

另外，国家一直鼓励出租房多主体多渠道供给，长租公寓对外宣导的也是会将业主空置的房屋装修并对外出租。原先政府认为长租公寓的发展能加大市场供应能缓解租客租房的供需矛盾，但事实上，公寓企业依然在抢存量房（本来就在正常出租的房屋），原先租客直接和业主签约，只需中介费，现在只能从公寓企业手中租房，不但租金上涨还有服务费和管理费，再加上租金贷、高收低租、长收短付等陷阱防不胜防，并且无法追责。目前已经民怨上升，长租公寓不但没能解决问题反而增加了很多不安定因素，所以国家肯定会限制长租公寓的发展。

现在国家已经在介入，建行旗下的建信住房，专门做房屋托管业务，也叫房屋银行。一方面接管暴雷企业的房子，减少租客业主的损失和社会不安定因素。一方面也在逐渐取代小公司和个人二房东，代表国家队已经入场了，二房东的空间会越来越小。未来国家会逐渐承担起公寓运营平台的角色，这个平台就叫做建融家园，但建融家园只在后方提供资金还是未来也会站在台前和公寓企业正面竞争，这个还是未知数。

深耕者都要回归到二房东生意的本质上来

公寓行业未来的限制肯定会越来越多，公寓企业困境依然是如何盈利，真正靠差价盈利，不管多大规模的从业者，都要回归到二房东生意的本质上来。资本已经不看好这个行业，现在公寓企业只能自己想办法止血，只有实现真正盈利或者上市才有可能活下去。

今年，长租公寓开头就很难，疫情的冲击下很多大公司被迫降价促销，如某如、某壳都有降租措施，免除1-2个租金或者首月租金五折等等。确实，前几个月靠大力促销消化了一波库存，帮企业回笼不少资金，但也下了血本，损失绝大多数的利润，如今租房高峰期已过，接下来是租房淡季，客户会越来越少，做促销也没有用。所以某如现在非常考核差价利润，以前不亏都能做，现在要求一套房子至少要有一千多的差价才行，否则就不收或者解约，并且要求所有业主谈降价事宜，少则几百多则一千多，如果不降价就解约。而某壳的问题很严重，融资难找不到接盘侠，拖欠供应商回款等负面消息不断。大公司生存情况都堪忧，更别提小公司的艰难处境。