徐王婴：楼市洗牌，善去库存与抢赛道者胜

寒露未至时，楼市即已凉风习习、细雨霏霏。

据报道，十一黄金周期间，杭州商品房成交量创近5年国庆节新低，同比下降达73.8%。

一边是投资者看房不买房，一边是楼市调控政策不断升级。继常州、杭州、无锡、深圳、南京等城市发布限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛之后；节后又有徐州和绍兴加码调控政策……一时之间，房地产“入冬”之声再起，楼市“抛售潮”迫近。

当然，也有力挺房价上涨的。其理由在于各个城市的土地价格仍在上涨；而M2也仍然在上涨。但不能否认的是：市场的供需关系的确发生了变化。一是当前中国城镇化已经完成65%，距离发达国家80%，仅一步之遥。换句话说，人口红利已经消失。人口增长率的下降与房地产存量的增加导致了楼市从卖方市场向买方市场的转移。

而让开发商感受到阵阵寒意的是其高负债、高杠杆的扩张模式遇到了严厉的金融监管。有数据显示：2019年全国有600家房企倒闭；2020年截止目前，又有380多家房企倒闭。有专家预测：在“三道红线”新规下，在今明两年，将有5000家房企会淘汰出局；而未来10年，80%的房企都将被淘汰。

毋庸置疑，楼市“万人摇”、开发商“躺赚”的时代已近尾声；房地产行业也进入显著洗牌的新阶段。

只有当潮水退去时，才知道谁在裸泳。洗牌过后，谁能在这个市场胜出？虽不能未卜先知，却能预判那种能快速“去库存”，并抢占“新赛道”的开发商能够笑到最后。

楼市生存，“去库存”才是硬道理。唯有“去库存”才能“去杠杆”、“降负债”，才能保存实力，熬过冬天。据媒体公开报道，《全国百城住宅库存报告》显示：8月份，100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米，而成交量为5341万平方米，呈现了“供大于求”的态势。而且，最近三个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势。与此同时，二手房库存更是严重超高。以贝壳网数据统计为例，北京是8.85万套；上海是6.24万套；杭州和南京的二手房挂牌量分别为5.94万套和7.6万套。累积越来越多的商品房库存量和二手房的挂牌数量让开发商顿感“压力山大”。

事实上，高库存还增加了企业的高负债。据有关统计数据显示：今年内我国有76家房企有超过2.5万亿有息债务，占负债总额36%；即便以7%平均融资成本来计算，每年单利息就达到1700多亿。在此背景下，要求房地产企业剔除预收款后的“资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”的不得融资的“三道红线”，成了开发商头上的“三座大山”。

正是在“三道红线”的倒逼之下，恒大从9月份开始推出了全国楼盘7折的特大优惠，并在此基础上叠加了一整套优惠组合拳。短短38天，恒大收获了销售1416亿元的业绩。至此，恒大今年已累计实现销售5922.5亿，完成全年6500亿销售目标91%。

不得不说，恒大的7折打法可谓是又猛又准，当人们还在辩论楼市风向的时候，就大刀阔斧地“以价换量”，换回一千多亿真金白银，为其降负债腾出了巨大空间。无独有偶的是，保利、富力、华润、万科和招商等房企也陆续启动了较大规模的降价促销活动。为此，其销售多项数据呈现回暖趋势，1~9月份的销售面积和销售金额均有不同程度增长。

不能不提的是：为什么每一次所谓“拐点”隐现的时候，总是万科、恒大、保利等头部企业带头降价促销？

一个秘而不宣的事实是：这些头部企业的开发成本，确切地说是拿地成本更低（当然，也包含管理降成本的成分）。以恒大为例，至今年上半年，恒大在全国范围内拥有总规划建筑面积2.4亿平方米的土地储备，平均楼面地价仅为2123元/平方米，相当于其当前销售均价不到1/4。超低的土地成本让恒大有足够的降价空间，来实现快速回款。而低价拿土地无疑来自于其超前的市场眼光和未雨绸缪的“圈地”运动。

另据中原集团研究中心的一个调查报告，十大标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。与此同时，一些跟风的地产项目，其土地成本占了项目投资额的大头，甚至有个别地产项目的土地成本占了投资额的7成。开发商成本的高低之分，就在于其是否抢占了先机。从这个角度讲：楼市洗牌，倒是给一些头部企业提供了抄底吃进的好机会。

抄底是要耐心等候的。而抢占新赛道则可谓另辟蹊径。

那么，房地产又有哪些新赛道？如果说商品住宅开发可以看作房地产的1.0赛道；那么，旅游地产、产业地产、园区地产等可以看作2.0赛道；而随着人们对美好生活的向往与追求的提高，“未来社区”等社区地产将是房地产的3.0赛道……

毋庸置疑，国内大循环下，内需需要进一步扩大。而房地产的消费趋势将倒逼房企的市场定位从“开发商”转变为“美好生活服务商”。或者说，房地产的变革也将从供给端开始，以新供给满足新需求，以新供给拉动新消费。

事实上，物联网、人工智能、5G、大数据等新技术、新模式的涌现不断刷新着房地产业对“好产品”的定义，为房企的转型发展提供了新契机。智能化也成为房企加速转型升级、提升核心竞争力、增强综合实力的重要抓手。正是基于此，浙江率先开展以“139”为核心内涵的未来社区建设，探索以居民美好生活向往为1个总目标，人本化、数字化、生态化为3个价值座标，以及邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理为9大场景的创新实践。

浙江省的未来社区试点，大都为老旧小区改造的高级形态，也可以说是重大民生工程。当然，也还有少数全拆新建的社区，但宗旨都是“以人为本”。这场未来社区的系统性行动，昭示着社区不仅仅是城市的基本生活单元，更是融汇发展、科技、治理、服务、生活等多元化需求的生命共同体。而未来社区建设，既是民生工程，也将蕴含着巨大的市场空间。

据报道，目前浙江省首批24个试点社区已有16个全面开工；第二批36个试点社区也已公布，并拓展出乡村类、全域类等新类型。

值得介绍的是：今年7月，位于丽水的浙江首个未来社区—大家·未来社区（备案名：丽园）领出了第一张预售证，其精装均价22300元/㎡。该楼盘在7月首次开盘即遭疯抢，8月二次加推，9月20日第三次加推，不到2小时200多套房源一扫而空。

特别提示的是：这个楼盘是浙江省内首个带方案出让的未来社区项目。杭州市城建开发集团（大家房产），于2019年12月24日以20.58亿元竞得这个被称为“丽水莲都灵山社区”的项目。

为何会有“三开三捷”的盛况空前？因为人们抢购的不仅仅是住宅，更是于对未来美好生活的向往与追求。

从这个意义上讲，所谓抢占新赛道，不外乎跟随着消费者的需求变化，适时转型升级而已。此之谓以变应变、以新应新，与时俱进方能成金也。

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