今年仅2家通过 港交所正在收紧对内地房企赴港上市

7月份的时候，一位帝都的圈中人语带神秘地跟海哥说：

知道吗，内地的证监部门跟港交所通过气了，要收紧内地房企赴港上市。

这两年，由于A股市场给了房地产企业实质性的闭门羹，导致房企纷纷前往海外或者香港市场谋求上市。

目的自然不言而喻，上市还是为了融资。

从最近的情况来看，港交所的窄门，金辉穿过去了，领地却仍在门前徘徊。

01

逐步收紧的港交所闸门

从2018年以来，有正荣地产、中梁控股、新力控股这样的千亿级房企，也有大发、港龙、德信这样的百亿级房企纷纷登陆港股，处在成长期的中小房企迫切需要上市来打开融资渠道，降低融资成本。

相对大陆资本市场对房企的一脸冷漠（会撒娇的某大除外），港交所则成了他们的福地。

海哥统计了一下，从2018年到2019年的两年间，共有13家内地房企登陆香港资本市场。其中2018年6家，2019年7家，分布还比较平均，累计募资221.72亿港元。

截至目前仍在排队的有祥生控股、实地集团、鹏润控股、绿城管理、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、大唐集团、祥生控股等10多家内地房企。

同时，总部位于四川成都的合能地产、安徽合肥的文一地产以及广东的方直集团也曾传出要赴港IPO的消息。

此外，还有海伦堡、奥山控股两次递交招股书两次折戟，是否继续申请仍有待观察；万创国际第四次招股书则直接被拒绝，上市计划宣告终止。

而2020年以来，仅港龙一家内地房企成功挂牌港交所，最近的就是10月9日通过港交所聆讯的金辉控股。

从近段时间，内地对房地产融资政策的收紧，以及今年港交所对内地房企的挂牌通过率来看，海哥朋友的话似乎是应验了，房企融资的收紧不仅在内地已成定局，似乎也已延伸到香港资本市场。

未来，港交所的上市闸门正在向内地房企收窄。

02

频频违规之下，领地集团首轮IPO搁浅

在金辉控股通过港交所聆讯的同一天，领地控股的招股书失效了。

这是内地监管层对房企融资出台“三道红线”、“四档管理”之后，领地和金辉是在港IPO房企中首批获得反馈的。因此，有一定的观察意义。

此前曾有媒体报道称，领地集团因IPO违规而未通过香港证监会检查，导致上市之路夭折。

因为就在今年7月份，媒体披露领地集团旗下成都项目领地海纳时代，曾因违规销售并涉嫌偷漏税，被成都市成华区住房建设与交通运输局在2019年7月份通报批评，纳入重点监管对象，受到暂停网签权限和记减信用分的处罚。同时，对开发企业和经纪服务机构涉嫌偷税漏税行为抄送成华区税务局。

值得注意的是，上述领地集团旗下公司曾涉嫌违规销售和偷漏税而被暂停网签权限和记减信用分等事项，领地集团并未在招股书中公布该事件。

不过是今天再度更新的招股书中亦有提及。

而根据香港证监会规定，企业需要充分披露公司的业务、财务等经营情况，以帮助投资者正确评估证券的投资价值。

对此，领地集团向媒体回应称，因IPO违规而导致未通过检查的消息不属实。

至于领地集团的“违规操作”，一号地产在其披露的招股书中也发现多处：

报告期内有4家项目公司未取得建设工程规划许可证而率先动工被罚70万元；

2家项目公司因未严格遵守建设工程规划许可证若干规定，被罚130万元，涉及车位数目较预期开发的少，且窗户、露台及天花的实际建设与相关建设工程规划许可证的规划不符；

还有12家项目公司因未取得建设工程施工许可证率先动工，合计被罚约380万元等等。

频频违规，以至于递交招股书之初，就有业内人士称其赴港上市能否成功还是个未知数。

而就在外界舆论猜测纷纷时，领地集团于招股书失效后3天的10月12日，在港交所系统上更新了招股书。

03

财务指标仍是重要观察切口

领地集团和金辉控股本身的财务状况也成为观察其最终闯关成功与否的重要切口。

根据领地集团的首轮招股书披露，2017年至2019年领地集团收益分别为53.39亿、45.14亿、75.68亿，实现复合年增长率19%，净利润分别为6.49亿元、5.17亿元及6.72亿元，净利率在过去三年仅为12.2%、11.5%、8.9%。

业绩不断起伏的同时，净利率逐年下滑。

而在二度提交的招股书中，领地集团披露2020年前5个月，领地控股的收入30.28亿元，录得净利润1.66亿元，净利率持续下滑至5.5%。

尽管在毛利率方面有所提升，从2019年底的27.8%提升到了32.2%，但整体盈利能力趋弱。

金辉控股方面，2017年至2019年经营业务的收益分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿，近三年的毛利率则在26%-35%之间，毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，毛利率从32.2%降至21.8%，净利润率则由18.86%下降至10.36%。

从财报中来看，金辉整体盈利能力仍要好于领地。

值得注意的是，领地集团2017年至2019年三年来的经营性现金流均为负数，分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。

经营性现金流量净额则代表了一个企业的“造血”能力，是企业现金的主要来源，领地集团的情况表明其仅凭自身运营实现回血难度较大，特别是在房企融资收紧的当下，现金为王已成为大多数房企不得不面对的挑战。

债务方面，领地集团净负债率从2017年的60%、2018年的110%一路攀升至2019年的140%。

截至2020年2月底，领地集团有息负债金额高达119.09亿，其中半数以上为短期负债。

而同期领地集团的现金及等价物则少得可怜，招股书显示，截止到2019年年底，领地集团的现金及等价物仅为13.82亿元，一年内到期的短期负债却高达57.63亿元，现金短债比仅为0.24，债务风险非常的高。

从10月12日更新的招股书看，截止2020年5月31日，领地集团的净负债率又回升到了150%，流动负债总额增加到331.87亿元。

有息负债总额大涨29%，激增到151.76亿元，一年内内应付的票据总额就达到了45.86亿元，一年内到期的短期债务总额为50.84亿元，在手现金及等价物虽有所改善，但也仅有34亿元，远不足以覆盖短期债务。

经营性现金流虽然回正，但也仅为3.73亿元。总体而言，财务状况仍未有根本性的改善。

而此次过会的金辉控股，近几年来的杠杆率也一直处在非常高的位置，2017-2019年，公司净负债率分别达到190%、170%、170%的水平。

且上述三个年度，金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为340.23亿元、431.68亿元及490.71亿元。

其中一年内到期的银行及其他借款分别为127.5亿元、231.6亿元及180.2亿元，债务结构中短债的比例也偏高，更糟糕的是，公司账面现金及现金等价物仅92.18亿元，存在明显债务缺口。

可见房企的杠杆水平和债务结构并不见得会影响上市进程。

因此有投行人士表示，领地集团首次IPO失败的原因，除了有违规信息未如实披露外，更大的因素还在于盈利能力低下，当然，其他的核心财务数据相比金辉也逊色许多。

此前赴港IPO的上坤地产的招股书也已失效，不过其在10月5日已更新了招股书。

在新的招股书中，海哥发现上坤的财务数据相比此前已有了很大改善。如净负债率大幅下降，从2019年底的119%下降到今年4月的73%，现金流也得以回正，毛利率也有所上升。

很明显，业绩不佳、高负债、现金流紧缺等等成为排队IPO房企的标配时，招股书的“失效”或“被拒”，想必不会令人意外。显然，港交所今年对内地房企的上市质量要求也在趋严。

当然了，拆解内地房企赴港IPO招股书中的财务情况作为观察切口并不见得有明确的指向性意义，但今年港交所本身对内地房企IPO的通过率就已经明确传递出一个信号：

今后内地房企到香港资本市场IPO，将越来越难。

房企想依托境外资本市场打通融资渠道，降低融资成本，借以进一步重走“高负债、高杠杆、高周转”的老路似乎已经走不通了。